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[기타] 개발이익 2조원, 개발부담금은 0원?

 도시개발법에 의해 추진된 우리나라 민간개발사업 중 가장 규모가 큰 사업인 인천 소래-논현 도시개발사업의 개발이익은 총 2조2천7백억원으로 추정되지만 개발부담금은 전혀 없는 것으로 나타났다.



 경실련은 7월 4일(수) 오전 10시 30분 경실련 강당에서 ‘인천 소래-논현 도시개발사업지구의 개발특혜’를 분석하여 발표하는 기자회견을 개최해 토지개발 및 주택건설과정에서 현행 개발이익환수제도의 문제점을 지적하고 개선방안을 촉구하였다.




 경실련은 민간개발사업에서 사업단계별 개발이익이 얼마나 발생하고 현행 제도에 의해 얼마나 환수되는지 알아보기 위해 대표적인 사례인 인천 소래-논현 도시개발사업의 개발 이익을 분석하여 발표했다.



 인천 소래-논현 도시개발사업은 도시개발법에 의해 추진된 우리나라의 민간개발사업 중 가장 규모가 큰 사업으로 판교신도시의 1/4에 해당되는 면적으로 추진되며 최근 조성된 택지에 아파트 2차 입주자모집공고가 발표된 바 있다. 


 



 



 
 인천 소래-논현 도시개발사업지구는 72만평 규모로 공업지역에서 주거지역으로 용도변경되었으며(1997년), 대상지 95%를 시행자가 소유하고 있다. 2004년 도시개발사업지구로 지정되어, 2006년 사업시행인가 이후 2차 아파트분양을 앞두고 있으며 사업시행 완료시점은 2008년 12월이다.



개발이익 추정 총액  2조 1천 7백억원, 개발부담금 추정액은  0원



 경실련의 분석 결과에 따르면 토지 용도 변경에 의한 개발이익은 4천179억원인 것으로 나타났다. 이같은 개발이익은 종료시점 지가에서 개시시점 지가를 뺀 후, 사업에 소요된 부대비용과 정상적인 지가상승분을 제외하여 산정한 것으로 용도변경에 의한 지가상승은 2004년 시행자가 제출한 부지감정가격과 1997년 공시지가 차액에서 정상지가상승분을 제외하고 추정한 결과다.   


2004년  감정가 – (1997년 감정가 + 정상지가상승분)

7,245억원 – (2,982억원 + 84억원) = 4,179억원


 택지 매각에 의한 개발이익은 토지판매수입에서 토지조성에 소요된 비용과 정상지가상승분을 제외한 금액으로 산정한 1조1천811억원에 이르는 것으로 분석되었다.


토지 판매 수입 – (토지조성공사비 + 정상지가상승분) = 개발이익

21,404억원 – (8,147 + 1,446)억원 = 11,811억원


 또한 건축비 거품은 5천7백억원으로 나타났다. 이는 2007년 서울SH공사가 2차로 원가공개한 발산지역 평균건축비를 적용하여 사업자가 감리자모집공고시 신고한 건축비와의 차액으로 추정한 금액이다.


■ 개발이익 = 종료시점 공시지가 -(개시시점 공시지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)

                6,747억원-(5,947억원 + 2,813억원) = – 2,013억원


 이처럼 토지 용도 변경, 택지매각, 건축비 거품 등 사업 추진 단계별로 발생하는 개발이익의 총액을 산정해보면 약 2조 1천 7백억원으로 추정된다. 하지만 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금은 “0원”으로 추정되어 납부하지 않아도 되는 것으로 나타났다고 경실련은 주장했다.



 현행 개발이익은 종료 시점 지가에서 개시시점 공시지가와 정상지가상승분, 개발비용을 합한 금액을 제외하는 방식으로 산정되고 있어 이를 소래-논현 지구에 적용하게 되면 2천13억원이 마이너스로 나타나 개발부담금은 의무 면제 대상이 된다는 것이 경실련의 주장이다. 결국 경실련이 추정한 2조1천7백억원의 개발이익이 모두 시행자에게 돌아가게 되는 셈이다.



구분

개발이익 (억)

개발부담금

총이익 (억)

 개발이익  1. 용도변경에 의한 지가상승

4,179

0

4,179

 2. 택지판매 수익

11,811

0

11,811

 건축비 부풀려 숨긴 이윤

5,730

5,730

   총이윤

21,720

0

21,720


용도 변경 과정에 대한 감사원 감사청구 및 건축비 거품에 대한 국세청 세무조사 촉구



 경실련은 “소래-논현지구가 막대한 개발이익 발생이 예측됨에도 아무런 조건 없이 용도 변경이 승인되었고  결국 모든 개발이익은 사업 시행자에게 귀속되었다”고 주장하고 “공장용지를 택지로 용도변경 특혜를 준 인천 남동구청, 인천광역시, 중앙도시계획위원회, 건교부의 도시개발사업지구 지정 과정에 대한 전면적인 조사가 필요하다”고 주장했다.



 또한 경실련은 인천 소래-논현 도시개발사업 개발특혜 분석을 통해 드러난 개발이익 사유화 실태를 통해 개발이익환수제도의 전면 개선을 촉구하였다.



 현행 개발이익환수제는 공시지가 방식을 통해 개발이익 규모를 축소하고 있으며 지가산정시점이 개발사업 시행인가 시점이므로 이미 대폭적으로 상승한 지가상승액을 개시시점 지가로  부담금을 부과하고 있어 실효성이 낮다고 지적했다. 또한 토지가격 상승은 토지이용계획변경, 지구지정, 사업시행인가, 개발완료 시점 등 개발사업의 전과정에서 발생하고, 특히, 토지이용계획변경은 개발사업에 대한 기대, 지구지정은 개발사업 추진의 확신 단계로 급격한 지가상승을 이루고 있지만 이 단계는 개발이익 산정과 개발부담금 부과 기준에서 배제하고 있다고 주장했다.


 

                 
   

1997

 

2004

 

2006

 

2008

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
공시지가  

2,982

 

6,187

 

13,367

 

?

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
추진일지  

토지용도변경

 

지구지정

 

시행인가

 

사업완료

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
개발이익 환수법  

적용배제

 

적용

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 경실련은 용도 변경 과정에서 발생한 이익은 100% 환수하고 택지매각수익에서 발생하는 이익은 사업 개시 시점을 사업 시행 인가에서 지구지정 시점으로 당기고 부과비율을 현행 25%에서 50%로 강화할 것을 촉구하였다.



 경실련은 인천 소래-논현도시개발사업지구의 용도변경과정에 대한 감사원 감사청구 및 건축비 폭리에 대한 국세청 세무조사가 필요하다고 주장하고 이러한 요구가 받아들여지지 않을 경우 개발이익환수에관한법률 개정청원을 국회에 제출할 계획이라고 밝혔다.



[문의 : 도시개혁센터 02-766-5627]