부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[토지/주택] 추가 미분양 대책을 중단하고, 서민살리는 대책 마련하라

 


– 미분양 원인은 건설사의 경영실패와 배짱 고분양가 정책이다.
– 단품 슬라이딩 제도는 분양가 인상시키는 정책이다.
– 정부는 후분양 제도를 전면 시행하라.
– 이명박 대통령은 강만수, 정종환 장관을 경질하라.


 


오늘(7일) 정부는 지방 미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 활용하고, 기본형 건축비에 단품슬라이딩 제도를 시행한다고 발표하였다. 이는 정부가 지난 6월 11일 ‘미분양 아파트 해소 대책’에 이은 추가대책이다.



경실련은 정부의 미분양대책 시행을 중단하고, 건설산업의 경쟁력을 강화하는 근본적 대책을 제시할 것을 주장한다. 현재 정부가 발표하는 대책은 건설업계가 지난 1997년 외환위기 이후 최대 주택 미분양과 이로 인한 건설사 부도율 급증을 이유로 위기론을 조장하고, 정부가 대폭 수용한 결과일 뿐이다. 



경실련이 조사한 바에 따르면 전체 건설업의 부도율은 0.27%에 불과하고, 악성 미분양도15% 수준이며, 미분양주택의 규모도 민간건설사들의 중대형이 50.7%, 미분양이 증가해도 분양가를 24% 상승, 주변시세보다 분양가를 1.5배 이상 높게 책정하는 등 건설사들이 폭리를 취하기 위해 무리하게 사업을 벌인 경영실패의 결과였다. 한편 국민들은 미분양의 원인을 건설사들의 지나치게 높은 고분양가(29.7%)이며, 때문에 고분양가의 주택을 구입할 수 없는 것(19.7%)으로 조사됐다. 이는 현 상황이 위기가 아니라 오히려 건설사들이 배짱을 부리고 있는 것으로 판단한다.



따라서 경실련은 정부가 주택 미분양 해소를 이유로 건설사들에게 특혜 정책을 할것이 아니라 서민 살리는 대책부터 제시할 것을 강력하게 요구한다. 또한 국토해양부가 올해부터 도입된 후분양제를 폐기하려는 시도를 즉각 중단해야하며, 오히려 미분양 물량이 증가되고 있는 지금 후분양제도를 전면 도입할 것을 주장한다. 그리고 이명박 대통령은 이를 원인도 제대로 진단하지 않고 엉터리 퍼주기 대책을 진두지휘하고 책임진 강만수 기획재정부장관, 정종환 국토해양부 장관을 경질시켜야 함을 강력히 촉구한다.


1. 미분양 증가는 건설업계의 배짱 고분양가의 결과일 뿐, 정부가 미분양 해소 대책을 강구할 이유가 없으므로 중단되어야 한다.


 


1.1 전체 건설업체 부도율은 0.27%에 불과다.


 


건설업계는 1997년 외환위기 당시와 비교하면서 건설업계가 위기라고 주장하고있다. 그러나 건설업의 부도율은 일반(종합)건설업은 1998년 12.41%이지만, 2008년 6월 30일 현재 0.44%에 불과하며, 전문건설업도 1997년 4.39%이지만 2008년 현재는 0.22%이다. 건설업 전체의 부도율도 1998년에는 5.82%이지만 현재는 0.27%에 불과하기 때문에, 건설업계가 외환위기 당시와 비교하여 위기라는 주장은 설득력도, 근거도 없다. 또한 미분양물량은 1998년 10만호 였으나 2008년에는 약 13만호이다. 이것은 부도율은 훨씬 낮지만 미분양호수는 오히려 많아 본질적으로 위기라 볼 수 없다.



                                    <건설업체 부도율>











































구        분


년 도


전체업체 수


부도업체 수


부도율(%)


일반건설업


1998


4,207


522


12.41


2008.6


12,876


57


0.44


전문건설업


1997


19,368


852


4.39


2008.6


55,239


123


0.22


일반+전문건설업


’97+’98


23,575


1,374


5.82


2008.6


65,115


180


0.27



       자료: 대한건설협회, 전문건설협회, 한국건설산업연구원, 통계청


 


1.2 악성 미분양도 15%에 불과하다.


 


건설사들이 악성으로 분류하는 완공 후 미분양은 1998년 17.6%이며 2008년 3월에는 15.5%로 사실상의 차이가 없다. 또한 공급주체 측면에서 살펴보면, 미분양이 0.5%인 공공부분은 꾸준히 감소했지만, 민간건설사들의 미분양 물량은 78.9%에서 99.4%로 지속적으로 증가했다. 완공후 미분양보다 선분양의 미분양은 건설사들에게 큰 부담은 아니다.



                                        <전국 미분양 현황>

















































구 분


1998


2000


2002


2004


2006


2007


2008.3


합 계


102,701


58,550


24,923


69,133


73,772


112,254


131,757


민 간


81,098
(78.9%)


38,941


14,168


60,781


71,818


110,715


131,092
(99.4%)


공 공


21,603
(21.0%)


19,609


10,755


8,352


1,954


1,539


665
(0.5%)


준공후


18,102
(17.6%)


16,272


5,425


10,314


13,654


17,395


20,012
(15.5%)



       자료: 국토해양부


 


1.3 미분양의 원인은 건설사들의 배짱 고분양가이다.


 


지난 2일 민간 부동산 가격 조사기관의 발표에 따르면, 최근 5년 동안 전국의 아파트 평균 분양가는 2003년 3.3㎡당 603만원에서 2008년 6월 1,214만원으로 2배(101.3%)나 상승했다. 다른 조사기관은 2008년 상반기 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1,280만원으로 지난해 같은 기간(1031만원)보다 24.2% 올랐다고 발표하였다. 결국 미분양이 많은 지방의 분양가는 시세보다 1.5배 이상 높게 책정한 건설사들이 미분양을 조장하고 있는 것이다.



                              <주요 미분양지역 주변시세와 분양가 비교>






















































































구 분


2003


2004


2005


2006


2007


천안시


시  세


383.8


399.0


445.9


454.8


461.2


분양가


562.5


610.7


625.8


625.7


798.3


이천시


시   세


294.5


327.2


362.4


382.8


466.2


분양가


496.2


571.8


577.0


843.9


819.0


김포시


시   세


555.1


529.0


520.9


683.9


738.0


분양가


484.1


742.6


438.6


731.1


1,190.2


파주시


시   세


424.2


423.8


473.4


676.7


742.7


분양가


424.2


484.8


645.4


861.8


1,058.2


수원시


시   세


630.4


595.0


614.3


771.8


840.9


분양가


718.4


764.8


1,085.9


1,080.0


1,413.2



        자료 : 부동산 정보업체


 


1.4 미분양 주택도 서민용이 아니라 중대형 평형, 민간건설사들이다.


 


주택규모별 미분양도 서민평형인 60㎡(18평)이하 소형은 지속적으로 감소하고 있으나, 2005년 이후 미분양 물량의 증가는 85㎡(25평)초과 규모의 주택이 주도하고 있다. 특히, 공공부분이 주도하는 60㎡이하 규모의 소형은 전체 물량의 4.5%(5,517호)이지만, 민간건설사가 주도하는 85㎡초과 규모는 50.7%(62,500호)로 절반 정도를 차지하고 있다. 이것은 건설사들이 건설 이익을 더 낼 수 있는 중대형주택을 과도하게 공급한 결과로써 서민평형은 외면하고 중대형에 집중한 탐욕이 고분양가를 양산해내고 말았다.


1.5 미분양 증가는 건설사들의 경영실패이다.


 


지방미분양 증가는 주택보급률이 서울, 경기, 대구, 울산를 제외하고 전국 평균 2008년상반기 108%를 넘었음에도 건설사들이 주택 시장의 수요를 고려하지 않고 무분별하게 과잉 공급한 민간 건설업체들의 경영실패가 원인이다.



                           <주요 지역 주택보급률 및 미분양 가구수>













































구       분


서울


인천


경기


부산


대구


대전


광주


울산


주택보급률(%)


91.3


108


99.4


104.3


93.6


104


106.1


99.9


미분양
주택수


호 수


524


509


20,691


10,860


13,434


2,442


8,009


6,922


전국대비
비중(%)


0.4


0.4


16.8


8.8


10.9


2.0


6.5


5.6



       자료 : 국토해양부, 주택산업연구원


1.6 국민들은 미분양의 원인을 건설사의 고분양가로 지적했다.


 


국민은행 연구자료에 따르면 국민들은 미분양의 원인을 건설사들의 지나치게 높은 고분양가(29.7%)로 지목했고, 아울러 고분양가의 주택을 구입할 수 없는 것(19.7%)으로 조사됐다. 건설사들이 미분양 원인으로 지목한 분양가 상한제나 투기과열지구 등의 규제완화는  아니었다.


 












































구분


분양가가 지나치게 높아서


여력이 있는 수요자가 많지 않아서


주택가격이 잘 오르지 않아서 수요가 많지 않음


분양가 상한제로 인한 기대감


지방투기 과열지구 지정 때문에


생활터전과 교육환경이 나빠서


기타


모름


전체


29.7


19.7


14.5


11.7


10.2


1.0


2.5


10.8


수도권


22.9


21.2


18.2


12.0


11.1


1.6


2.8


10.3


지방권


40.1


17.3


8.9


11.3


8.7


0.1


2.0


11.5



      자료 : kb국민은행연구소(07년 주택금융수요실태조사)


 


2. 기본형 건축비에 단품 슬라이딩 제도 시행은 고분양가만 부추긴다.


 


위에서 경실련은 건설사들이 미분양이 늘고 있음에도 분양가를 오히려 높였음을 밝혔다. 건설업계는 미분양이 증가하여 건설업계가 모두 파산한다는 위기론을 퍼트리면서도 2007년 상반기 전국 아파트 분양가가 3.3㎡당 1,031만원이었으나 2008년에는 1,280만원으로 약 24.2%나 인상하였다. 이와 같은 사실은 건설사들이 아무런 노력을 하지 않고 있다는 증거이다. 즉, 미분양 해소는 구매력있는 소비자들이 주택을 구입해야하지만 최근 물가상승으로 인해 실질 구매력이 더욱 낮아졌음에도 건설사들은 분양가를 더욱 올렸다는 의미이다.



오늘 정부가 발표한 기본형 건축비의 ‘단품슬라이딩’제도는 고분양가를 부추기는 정책이다. 이미 정부가 발표하는 기본형건축비는 현재의 통상 건축비의 1.5배나 높게 책정하도록 하여 건설사들의 고분양가 기반을 만들었다. 때문에 분양가 상한제가 도입되어도 분양가가 인하되지 않는 원인이 여기에 있었다. 단품슬라이딩 제도는 근본적으로 높게 제시된 기본형건축비에 추가로 분양가를 4.4%나 인상할 수 있도록 하는 것이다.



경실련은 정부는 왜 건설사들의 고분양가 인하에는 무관심하면서 분양가를 올리도록 하는 정책에는 번개처럼 신속하고 빠른지 묻지 않을 수 없다. 정부가 할 일은 분양가 인하는 하지 않으면서 각종규제완화만을 요구하는 건설업계를 위한 정책만 남발할 것이 아니라, 건설업계를 경쟁력 있는 산업으로 만들기 위한 근본적인 정책을 제시해야 할 것이다.


 


3. 정부는 후분양 제도 전면 도입하라.


 


후분양제는 정부가 2004년 선분양제에서 부실공사, 불법전매, 투기 유발, 소비자의 선택권 제한 등을 이유로 주택시장 선진화 방안으로 도입키로 한 것이며, 2008년부터 공정율 40%에서 2012년 80% 도입을 추진하고 있다.



최근 국토해양부가 송파신도시에서 선분양제 적용을 검토하는 것은 후분양제를 실시도 하기 전에 중단시키거나 폐지하려는 의도가 있는 것으로 풀이된다. 또한 동탄2기 신도시의 2010년 분양도 사실상 후분양제를 적용하기 어렵다. 현재 동탄 2기 신도시는 교통종합대책과 기본협의조차 마치지 않은 채 발표한 것으로 정상적으로 한다면 2010년에 전체공정율 60%(건축물 18층이상의 공사 완성 상태)로 분양하는데 사실상 불가능한 것이다. 이는 정부가 무리하게 개발계획을 발표하고 이 시기를 맞추기 위해 후분양제 도입을 포기하고 선분양제를 유지시키려는 것이다



따라서 정부는 미분양이 쌓여 있는 지금이 선분양을 후분양으로 전환하는 때에 나타나는 일시적 공급축소의 충격을 줄이는 가장 좋은 시기임을 인지하고 후분양제를 전면 실시하는 방안을 제시해야한다.


 


4. 이명박 대통령은  강만수, 정종환 장관을 경질하라


 


정부와 건설업계는 서로 유착되어 각종 규제완화나 미분양 대책을 발표하고 있다. 이를 주도하는 것은 강만수 기획재정부 장관과 정종환 국토해양부 장관이다. 문제의 원인을 제대로 진단도 하지 않고, 건설업계에 특혜를 주는 정책을 추진하고 있는 것이다. 또한 이들은 그동안의 경제정책 실패와 국민 갈등을 불러온 책임을 물어 즉각 경질해야한다.



[문의. 시민감시국 766-9736]