부동산

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[토지/주택] 재개발·재건축사업의 투명성, 민주성, 공공성 확보를 위한 토론회’ 및 재개발재건축신고센터 개소

 

23개 전국 재개발구역 사업비 분석결과,
개발 전후 부동산가격 4.2배 상승, 주민부담 사업비 약 80%
SH공사와 민간사업보다 평당 118만원 건축비 높아, 거품 심각
-조합과 공공의 정보공개 회피로 사업의 투명성 저해, 실효성 확보방안 필요

 

(사)경실련도시개혁센터는 재개발·재건축신고센터(이하 신고센터) 개소식 및 <재개발재건축사업의 투명성, 민주성, 공공성 확보를 위한 토론회>를 개최했다. 인사말을 통해 류중석교수(경실련도시개혁센터 대표/중앙대)는 재개발․재건축사업의 문제의 심각성을 지적하면서, 주민피해 예방 및 권익보호, 법률지원을 목적으로 신고센터를 운영한다고 그 취지를 설명했다.

조명래교수(단국대)의 사회로 진행된 토론회에서는 남은경부장(경실련도시개혁센터), 유주상변호사(해냄합동법률사무소), 이제선교수(연세대)가 주제발제를 맡았으며, 서울시 김효수 주택국장, 남진교수(서울 시립대), 김덕례박사(주택산업연구원), 김희철 국회의원(통합민주당 뉴타운특위 간사), 이병호(미아 6구역 주민) 등 주민이 토론에 참여했다.


———-<발제문 요약>———-

□ 재개발 하면 부동산 가치 4배나 상승

 

‘전국 23개 재개발사업구역의 사업비 분석’을 발표한 도시개혁센터 남은경부장은

○ 재개발사업비 분석에서 재개발 전후의 부동산 가치를 비교한 결과 약4.2배가량 상승하였으며, 세부적으로 재개발 전 토지비 24%, 공사비 55%, 개발이익 21%로 발표하였다. 즉 조합은 24%의 토지출자분 외에 55%의 공사비를 추가로 부담하여, 재개발사업비의 주민부담율이 약 80%로 높게 나타났다.

                                       

<표> 총사업비 구성                              (단위:억원)

항목

23개 평균

구성비(%)

23개 합계

구성비(%)

비고

개발 전 부동산가격(토지비) – A

406

24

9,343

24

감정평가

공사비(건축비+간접비) – B

936

55

21,545

55

감리공고

개발 후 부동산가격(분양가) – C

1,709

100

39,317

100

분양고시

개발이익 D=C-B-A

367

21

8,429

21

산출

 

○ 공사비(건축비+간접비)는 SH공사와 화성동탄의 민간건설사업과 비교한 결과, 재개발사업이 평당 약 118만원 높았으며, 이를 총액으로 환산하면 약 4,840억원이었다

 

○ 이러한 높은 공사비는 주민의 부담률을 높이고, 고분양가 책정의 근거가 된다. 이는 전문성과 자본이 없는 민간인 조합에 시공사가 초기부터 조합에 사업계획, 조합운영 자금을 지원하면서 사업권을 획득하고, 조합총회에서 철저한 공사비 검증 없이 시공사로 선정되는 사업구조에 원인이 있다고 주장하였다. 따라서 공정한 법 절차를 지키고 사업을 투명하게 하지 않는 다면 시공사의 수익사업으로 변질된 현재의 도시재생사업을 정상화 할 수 없을 것으로 분석하였다. 이를 위해 사업 초기부터 주민 참여를 실질적으로 보장과 재정지원 방안 등 계획의 공공성, 사업의 투명성, 조합 운영의 민주성을 확보하는 제도 개선이 필요하다고 주장하였다.

 

□ 조합과 공공의 정보공개 회피로 사업의 투명성 저해, 실효성 확보방안 필요

 

두 번째 주제발제에서 유주상변호사는 현행 도정법을 살펴보면, 조합원의 알권리가 충분히 보장된 듯 보이나, 법규정이 사실상 전혀 실행되지 않거나 다른 법률의 규정에 의하여 정보공개가 자의적으로 거부당하고 있다고 하였다.

 

○ 공공기관도 주민들의 민원에 대해서 법률상 가지고 있는 감독 조사권한을 적절하게 행사하지 않고 있는데, 이는 직무유기이며, 조합원들의 정보공개요구에 대해서도 ‘공공기관의 정보공개에 관한 법률’ 제9조 비공개정보대상에 해당함을 근거로 막연히 거부처분을 하는 것이 현실이라며, 정보공개 거부처분에 대해 이의신청, 행정심판, 행정소송, 헌법소원 등을 통해 불복할 수 있으나 많은 시간과 비용의 문제로 실효성이 없다고  공공기관이 보다 적극적인 역할을 할 것으로 주문하였다.

 

○최근 정보공개와 관련한 판례에서도 비공개대상 정보를 좁게 보아 국민의 정보공개청구를 넓게 인정하는 경향이 있으며, 시민단체 등 공공단체에 대해서는 공익의 실현이라는 경우에는 일정한 자격을 부여할 수 있어야 한다고 제안하였다.

 

□ 주민참여강화, 거주민의 주거안정 보장, 공공의 지원 등 법제도 개선 필요
  
세 번째 주제발제자인 이제선교수(연세대)는 그간 재개발·재건축사업은 사회․문화․경제 등 주어진 상황에 대한 고려 없이 물리적 가치만을 추구하며, 무분별하게 진행되어 외지인과 투기꾼을 위한 사업으로 변질되었으며, 소형주택의 멸실에 따른 주택재고량 부재 및 소형주택 공급 부족으로 저소득층의 주거선택권을 박탈하며 주거불안을 심화시키고 있어 주택안정화대책이 마련되어야 한다고 주장했다. 재정비촉진사업의 경우 무분별한 사업추진을 위해, 「선계획-후개발」이라는 도시의 계획과 개발에 관한 원칙을 훼손하고, 지구지정 시 주민동의 없이 주민공람과 공고를 통해 사업추진이 가능하도록 하여 주민참여를 더욱 제약하고 있어 그 피해가 더욱 심각할 것으로 예측하였다.

○도시재정비사업의 문제점을 개선하기위해, 도시재생사업이 지역내 주민들의 경제+사회+환경+물리적 개선을 도모하는 공공적 사업이 되도록, 개별사업을 통합하여 시행할 수 있는 ‘(가칭)도시재생법‘을 제정하고, 주민에게 전가시켰던 기반시설 설치에 대한 재정적 지원을 확충하면서 주민부담을 최소화할 수 있는 노력이 필요하며, 재정이 열악한 주민을 지원할 수 있는 방안도 마련되어야 한다고 주장하였다.

 

▶ 토론자로 나선 서울시 김효수 주택국장은 서울시는 현재 약250만 가구정도이며 대부분 점점 1~2인 가구가 증가하는 상황에서 2025년에는 초고령 사회의 최고점에 이를 것으로 서울시의 주택은 절대부족한 상황이라고 설명했다. 부족한 주택을 공급하기위해 그린벨트 등을 해제하고 있지만 한계가 있다고 밝히면서 도심재생사업이 대안이라고 서울시 정책방향을 말하였다. 하지만 지금까지 뉴타운 사업등의 재생사업을 추진하면서 공급위주의 정책으로 주민들과 다양한 마찰을 빚어왔고, ‘누구를 위한 도시정비냐?’ 라는 문제성을 인식하면서 서민을 위한 정책으로 전환하기위해 서울시가 운영하는 ‘주택정책자문단’을 연말까지 운영하여 현장에서 발생하는 여러 문제들을 수렴하여 현 정책을 개선, 검증하여 조속히 반영하겠다는 의지를 표명했다.

 

▶ 서울시립대 남진교수는 재개발·재건축사업은 시대적, 사회적, 공간적 요구이므로 일정부분 필요하지만 현재 대부분 추진하고 있는 전면철거방식은 적합하지 않다고 지적하였다. 이어서 남교수는 원주민들의 생계에 관련된 경제력을 고려하지 않고 법이 정한 눈에 보이는 외부조건만 가지고 재생사업을 추진하는것은 원주민 및 세입자들에게는 큰 충격이므로 사업의 경제성, 수익성만 따질것이 아니라 지역주민의 생계보호 등 국가적 복지측면에서 금융, 교육, 공공지원 등이 적극적으로 따라야 한다고 주장했다.

 

▶ 주택산업연구원 김덕례박사는 오랜 기간동안 법과 제도가 제정 되어왔지만 논란이 끊임없이 이어지고 있으며 동일한 주제로 논의되는 현실에 구조적인 원인을 진단할 필요성을 설명하였다. 또한 국내와 비슷한 상황을 겪은 영국의 도시재생사업의 선진사례를 설명하면서 사업전 주민과 충분한 논의, 지역주민이 원하는 주택공급, 원주민 경제력을 배려한 주택소요충족, 주민소득원 상실이 없도록 협의, 다양한 계층과 주택규모의 조화, 개발후 공동서비스 주민자치적 해결 등 9가지 재개발 관련 구체적인 방안을 제언 하였다.

 

▶ 통합민주당 김희철 국회의원은 참여정부시절 신도시정책보다는 도심재생사업이 효과적이라고 필요성을 피력하면서 부작용을 최소화하는 장치를 마련하여 도심개발을 해야한다고 주장했다. 현재 부상하고 있는 문제점들을 해소하기위한 대안으로는 땅값을 상승을 막는 방법에는 뉴타운지구로 지정되는 순간 ‘주택거래신고지역’ 또는 ‘토지거래허가구역’ 지정을 제안하였고 또한 원주민 재정착률이 현재 20% 정도인데 이를 높이기 위해서 소형의무비율을 상향조정하고, 재정착률을 30%~40%이상 목표지수화 하여 그에 도달하면 용적률을 높여주는 인센티브를 주자고 말하였다. 아울러 조합의 투명성과 공공성확보 차원에서 조합과 시공사의 유착을 근본적으로 차단하기위한 방편으로 첫째 ‘도시재생 전문금융사’ 설립하여 조합의 초기비용을 지원해주고 외부 공적인 감시 기능강화 둘째 현행 도정법이 정한 ‘도시·주거환경정비기금’을 통해 사업자금 융자해주고 자치단체가 회계감사권 적극활용 이라는 두가지 측면에서 대안을 설명하였다.

 

▶ 미아 6구역 재개발 주민 이병호님은 조합과 시공사와 관공서가 서로 결탁하여 부패비리가 발생하고 있다고 주장하면서 행정기관이 모르쇠로 일관 할 것이 아니라 법이정한 대로 철저히 감독 해야한다고 토로했다. 또한 원주민들이 전문가가 아니기 때문에 겪는 손해가 없도록 국가적인 법적 보호장치가 필요하다고 피력하였다.

(※ 오늘 토론회 토론자로 한나라당 의원들을 초청하였으나, 의원님 개인의 사정으로 참석하지 못했음을 알림니다.)

 

(문의: 경실련도시개혁센터 02-766-5627)