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[토지/주택] 세입자 대책의 후퇴는 주민갈등과 혼란만 가중

 

 국토해양부는 정비사업의 원활한 추진을 위하여 「도시및주거환경정비법」개정에 따른 시행령․시행규칙 일부개정법률안을 입법예고했다. 정부가 입법예고한 개정(안)은 세입자의 주거이전비 지급기준을 완화하여 조합의 세입자 이주비 지급비용을 줄여 사업자의 부담을 줄이고, 공공에서 담당해야할 계획수립과 안전진단 등의 권한을 민간에게 넘겨 사업을 신속하게 추진하겠다는 것이다.

 그러나 6명의 생명이 희생된 용산참사 이후 세입자들을 위한 변변한 대책조차 마련되지 않았다. 그런데 정부가 신속한 사업추진을 위해 오히려 세입자 주거대책을 후퇴시키는 방향으로 법안을 개정하려는 것은 경기활성화를 위해서는 집 없는 서민들의 주거권은 안중에도 없다는 것을 다시 한번 확인해 주는 것이다. 결국 세입자들의 주거불안 문제는 용산참사와 같은 주민갈등으로 확대되어 오히려 사업을 지연시키는 등 사회적 혼란을 가중시킬 것이다. 또한 민간에게 계획수립 등을 맡기면, 수익극대화를 위한 시장논리에만 치우쳐 불필요한 개발과 난개발을 부추기게 될 것이다.

따라서 국토해양부가 입법예고한 개정안 중 

 

① 세입자 주거이전비 지급기준일을 ‘정비계획수립 공람공고일’에서 ‘사업시행인가 고시일’로 수정하고,

② 정비계획수립 시 주민제안을 허용하는 조항은 삭제하고,

③안전진단 업무는 지자체가 수행하고, 수행기관은 공공기관에만 한정하도록 하는 경실련의견을 국토해양부에 전달하였다.

 

■ 세부의견

○ 주거이전비 지급을 위한 기준시점을 정비계획 수립을 위한 공람공공일로 명시(시행령 안 제44조의2, 시행규칙 안 제9의2).

《검토의견》

– 재개발구역에서 정비구역이 지정된 이후 사업시행을 인가받기까지 지역별 차이가 있지만 보통 2년 이상 소요. 따라서 개정안대로라면 앞으로 지구지정 이후 임대차 계약을 맺거나 집주인이 재계약을 회피하여 이사를 가야하는 세입자들은 주거이전비를 보상받을 수 없게 됨. 특히 이 조치가 시행되면 앞으로 세입자들은 세를 얻기 전에 지역이 재개발지역으로 고시된 지역인지를 일일이 확인해야 하는 번거로움이 발생함.

– 이번 문제는 그간 명확한 관련 규정이 없어 재개발 과정에서 자주 발생한 쟁점으로 사법부도 세입자보호를 우선하야 하다는 판결을 내림.(서울행정법원은 “재개발지역의 주거이전비 지급대상이 공람공고일이 아닌 사업시행인가일을 기준으로 3개월 이상 거주한 주민”으로 판결함.

– 따라서 정비계획 공람공고일을 주거이전비를 지급하는 기준일로 삼을 경우, 주거이전비 지급을 회피하기 위한 사례가 속출하게 되어, 세입자들의 주거불안을 가중시킬 수 있음. 따라서 본래 재정비사업으로 인한 세입자들의 거주권을 보장하기위한 법조항의 목적을 위해서는, 사법부가 판결한 바와 같이 주거이전비 지급 기준시점을 “사업시행인가일”로 수정하여야 함.

○ 주민이 정비계획을 제안하고자 하는 경우 토지등소유자 동의를 얻어 입안 제안토록 함(시행령 안 제13조의2제1항).

《검토의견》

– 정비계획수립은 정비사업을 추진함에 있어, 도시 및 주택 등 물리적 환경개선 계획과 함께 사회․경제적으로 미치는 영향까지 고려하여 공공의 이익에 반하지 않고  조화롭게 추진될 수 있도록 하는 공공의 역할로, <도시및주거환경정비법>에서 계획수립의 주체를 기초지자체장으로 규정하고 있음.

– ‘주민제안방식’은 관이 주도하는 경직된 계획수립과정에 주민이 직접 계획수립과정에 참여할 수 있도록 한다는 근본 취지와는 달리, 토지등소유자들의 개발이익을 극대화하기위한 편법으로 왜곡되어 전국의 모든 재개발사업은 민간제안방식으로 추진되는 잘못된 관행을 만들어 왔음.

– 주민제안방식의 폐해는 민간에서 정비계획을 주도적으로 수립하면서 도시와 주거환경의 개선이라는 공익적 목적보다는 개발이익의 극대화를 통한 수익확보측면에서 사업이 추진되고, 이는 개발규모의 극대화, 기반시설 설치의 회피 등 난개발로 나타나면서 도시환경의 질이 더욱 열악해지는 결과를 초래함.

– 아울러 주민이 정비계획을 제안할 수 있도록 하면서, 정작 계획수립의 주체인  지자체는 인허가 과정에서 각종 로비와 금품제공의 대상이 되는 등 책임 없이 권한만을 행사함.

– 개정안에서 시․도조례가 정하는 토지등소유자의 동의를 얻도록 하고 있으나, 그간 재정비사업 주민동의과정에서 드러난 문제점 등을 고려할 때 형식적인 절차에 그칠 뿐, 실질적인 주민의견수렴과 참여를 위한 장치가 될 수 없음. 다시 말해, 정비계획을 주민이 직접 수립한다는 것은 사업추진에 대한 전제가 필요하며 이는 사업동의를 의미하는 것임. 그러나 현행 영세하고 전문성이 부족한 정비사업관리업자를 지정하여 사업을 추진해야하는 재정비사업구조에서는 정비계획수립 전에 사업동의를 구하기 위한 구체적이고 객관적인 사업타당성이 검토되기 어렵고, 주민동의를 위해 막대한 개발이윤이 남는 것처럼 포장되는 등, 공정하고 합리적인 사업과정이 아닌 부패와 비리, 주민속이기사업으로 갈등과 분쟁이 심화될 우려가 큼..

– 따라서 금번 주민의 동의를 통한 ‘주민제안방식을 허용’하는 시행령개정 조항은 법률 조항과 함께 ‘삭제’되어야 함. 주민이 직접 정비계획수립을 제안할 수 있도록 하는 법률조항은 계획의 공공성을 회복한다는 측면에서 삭제하되, 주민참여 확보라는 주민제안의 취지를 살릴 수 있도록 정비계획수립과정에서 실질적인 주민참여방안을 마련하여 보완 함.

 

○ 안전진단 비용은 주민의 요청에 의한 경우 주민에게 부담할 수 있도록 하고 안전진단은 시설안전공단뿐만 아니라 안전진단기관도 수행 가능(시행령 안 제20조, 제21조).

《검토의견》

– 안전진단은 본래, 건축물의 노후화로 인해 건물의 안전에 문제가 있음에도, 제대로 관리되지 못하여, 붕괴 등의 안전상의 피해가 우려되어 사전에 관리하기 위해 도입된 제도임

– 재건축사업의 안전진단의 경우, 시설물 보수나 관리 등을 통해 건축연한을 연장할 수 있음에도 불구하고 수익성에 따라 무분별하게 건물이 철거되어 환경을 훼손하는 등 불필요한 사회적 비용을 야기하는 측면이 발생하고, 이를 제어하기 위해 도입된 사업절차로서 구조와 설비 상에 안전성에 문제가 있을 경우에만 재건축사업을 허용하도록 하는 장치로 사용되고 있음.

– 그러나 안전진단 민간용역비를 주민들이 직접 지불하면서, 발주자들의 요구에 따라 형식적인 안전진단이 이루어져 본래 그 목적을 달성하지 못하는 문제가 발생하여, 법개정을 통해 객관성을 담보할 수 있는 시설안전공단과 같은 공공기관이 안전진단 용역을 수행하도록 강화한 바 있음

– 주민의 요청에 의해 제안한 경우 주민이 비용을 부담할 수 있도록 하고, 안전진단기관도 수행할 수 있도록 완화할 경우, 사업성이 확보된다고 판단될 경우, 주민은 민간의 안전진단기관에 비용을 지불하고 사업이 가능하도록 안전진단 용역 보고서를 작성하도록 영향을 행사하여, 무분별한 재건축사업으로 이어질 수 있음.

– 안전상에 문제가 없으며, 건축물의 내구연한이 남아있는 콘크리트 건축물이 사적인 부동산 개발이익을 위해 철거되고 신축되는 것은 환경 파괴와 재원 낭비라는 사회적 이익을 훼손하는 문제를 발생시키므로 지양하여야 함.
– 따라서 안전진단은 지자체장이 수행하고, 그 비용도 지자체에서 지불하도록하여, 안전진단의 객관성과 공공성을 확보하도록 하여야 함. 다만, 안전진단기관을 민간으로 확대할 경우, 용역내용을 객관적으로 평가하고 검증할 수 있는 시스템을 마련해야 함. ‘주민의 비용부담’ 조항은 ‘삭제’되어야 하며, ‘안전진단기관 확대’조항은 ‘삭제’.끝



[문의] 도시개혁센터 02-766-5627