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[토지/주택] 국토부 분양가상한제 폐지 입법예고에 대한 입장

토건세력 대변하는 국토부장관 경질시켜야

– 선분양특혜에서 상한제 폐지는 과거 집값폭등기로 회귀하겠다는 선언

– 강남부자, 투기꾼 등 대한민국 2%를 위한 재건축 특혜 철회해야

 

국토해양부가 오늘부터 40일간 ‘분양가상한제 원칙적 폐지, 재건축 부담금 부과중지, 재건축사업 용적률 인센티브제 확대 적용’ 등을 위한 관련법률 개정안을 입법예고했다. 5월 10일 「주택거래 정상화방안」후속조치로 「주택법」, 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」, 「도시재정비촉진을 위한 특볍법」, 「도시 및 주거환경정비법」등 4대 법안 대상이다. 국토부는 ‘시장과열기 도입된 핵심규제를 상황변화에 맞게 정상화하고, 재건축사업의 원활한 추진 지원’을 위해 개정안을 발의했다고 밝혔다.

 

국토부의 개선안은 주택거품 조장, 건설사 민원해결, 개발이익 사유화 등 소비자의 입장이 아니라 또다시 토건족, 투기꾼, 강남재벌 등 2%에 불과한 토건세력을 위한 법안에 불과하다. 19대 국회는 국토부의 이러한 움직임에 동조할 것이 아니라 해당 법률을 폐기하고, 반값아파트 공급, 주거보조비 확대 등 소비자를 위한 정책 도입을 추진해야 할 것이다. 또한 대통령은 집값거품을 떠받치며 대다수 국민이 아닌 토건세력만을 위한 정책을 줄기차게 제시하는 권도엽 국토부장관을 즉각 경질시켜야 한다.

 

시행된 지 5년도 안된 누더기 분양가상한제 폐기하겠다는 토건정부

 

지금처럼 주택거래 침체기였던 1999년, 정부는 주택경기 활성화라는 명분으로 선분양 특혜를 유지하면서 분양가자율화를 강행했다. 이로인해 당시 3.3㎡당 1,000만원대에도 미분양됐던 강남 타워펠리스는 참여정부 집갑 폭등기를 거쳐 6천만원까지 치솟는 등 아파트값 폭등의 시발점이 됐다. 이에 2004년부터 국민들이 분양원가공개를 주장했고 참여정부는 2007년 4월이 되어서야 원가공개와 후분양제를 대신해 분양가상한제를 도입했지만 2008년 이후에야 민간아파트를 포함한 전면 상한제가 시행됐다. 그러나 원가대비 터무니없이 높은 기본형건축비와 가산비 허용, 허수아비 분양가심사위원회 등에 의해 제대로 시행조차 되지 못했다.

 

국토부는 지난 3월에도 시행규칙 개정을 통해 당초 61개로 공개되던 분양원가를 12개로 대폭 축소하는 등 줄기차게 건설사들의 입장만을 대변하는 모습을 보이고 있다. 이로인해 고통을 받는 것은 부풀린 가격으로 집을 구매하는 대다수의 소비자뿐이다. 경실련 분석결과 건설사들은 거짓원가 공개, 분양가뻥튀기로 인해 청라신도시에서 적정 건축비보다 1.5배 이상 비싼 가격을 책정, 1.7조원의 개발이익을 거둬갔다. 청라신도시의 대부분이 분양가상한제 적용을 받았다는 점에서 상한제가 얼마나 엉터리로 시행되고 있는지 알수 있는 대목이다.

 

상한제 폐지에 앞서 후분양제 도입이 선행되어야

 

과거 분양가자율화를 요구하던 건설사들은 자율화가 시행되면 후분양제를 도입하겠다고 약속했으나 10여년 동안 정부는 선분양 특혜와 분양가 자율화를 유지했다. 주택을 완공 후 판매하는 후분양제는 우리와 극소수의 나라를 제외한 모든 국가가 시행하는 당연한 제도이다. 수억원에 달하는 주택을 제대로 된 모습도 보지 못하고 사는 현실은 바가지분양, 무덤아파트, 짝퉁 가구사용, 유령아파트 등 분양이후 수많은 문제를 노출하고 있다. 이명박 정부가 상한제를 페지하려면 정상적 주택거래 방식인 후분양제를 도입하는 것이 먼저 선행되어야 한다.

 

후분양제 이행은 참여정부에서 로드맵만 제시되었고, 이마저도 이명박 정부가 폐지하였다. 그런데 선분양특혜를 유지하면서 분양가상한제를 폐지하고 차후 시장상황을 고려해 국토부장관이 지정하는 공동주택에 한해 예외적으로 상한제를 적용하겠다는 약속은 지금의 상한제 폐지 반대를 넘기기 위한 술수로 밖에 보이지 않는다.

 

재건축 초과이익 환수 중지는 개발이익 사유화 보장하겠다는 것

 

「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」은 2006년 아파트값 폭등의 진원지였던 강남발 재건축 단지의 과도한 초과이익을 환수하기 위해 도입됐다. 도시정비 사업은 용적률 증가로 인해 개발이익이 발생하고. 대부분이 사업주체에게 귀속되면서 사업추진이 주거환경의 열악성보다는 개발이익에 따른 사업으로 전락한지 오래다. 용적률 인센티브 확대 또한 사업성을 높여주기 위한 특혜책에 불과하다. 국토부는 증가한 용적률의 일부를 임대주택으로 공급하겠다고 밝혔으나 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것으로, 공공주택 확보여부에 따라 좌지우지될 수 있는 사안이 될 수 없다. 오히려 인센티브는 사업성을 높여 지지부진한 재건축 사업을 어떻게든 추진시켜 거품을 떠받치기 위한 편법에 불과하며 임대주택 활성화라는 명분을 끼워넣는 행태는 즉각 중단되어야 한다.

 

재건축은 토지 및 건축물 소유자가 별다른 노력 없이 엄청난 이득을 얻게 됨으로써 무분별한 재건축행위 투기현상이 초래돼 부동산 거래를 왜곡 시키는 대표적인 예다. 재건축 부담금제는 이처럼 조합원들의 부담금을 줄이고자 재건축아파트의 일반분양가가 치솟자 개발이익 사유화와 불로소득을 막아 주택가격을 안정시키고 서민주거안정을 기하기 위해 도입된 제도이다. 따라서 재건축 부담금제를 폐지할 경우 ∆개발이익의 사유화로 인한 부동산 투기를 초래해 부동산 시장을 왜곡시키고 ∆투기적 재건축 예정아파트의 구입과 무분별한 재건축으로 인한 자원의 낭비가 초래된다는 점 등을 고려할 때 재건축으로 인한 초과이익은 철저하게 환수되어야 할 것이다. 환수된 개발이익은 기반시설 설치와 임대주택확보, 원주민 재정착을 위한 재원으로 활용되어야 한다.

 

지금의 주택거래 침체와 아파트값 하락은 강남에서 3.3㎡당 900만원에 아파트가 공급되는 것을 목격한 소비자들이 아파트 구입을 거부하면서 생긴 자연스러운 결과다. 그러나 정부는 분양원가 공개 축소, 상한제 폐지, 재건축 특혜 정책 시행 등 각종 부양책을 통해 거품을 조장하려하고 있다. 정부는 더 이상 이같은 투기조장책에 힘쓸 것이 아니라 반값 아파트 및 토지임대부 아파트 도입, 주거보조비 확대, 과표 현실화 및 임대소득세 부과 등 집값을 더욱 낮출 수 있는 정책을 시행해 서민 주거안정에 노력해야 할 것이다. 끝.