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[토지/주택] 전월세상한제, 문제점과 해결방안은 무엇인가?
10월 8일 국회의원회관에서 경실련과 참여연대 공동주최로 「전월세상한제, 문제점과 해결방안은 무엇인가?」 토론회가 개최됐다. 현재도 1984년 주택임대차보호법에 의해 5%이상의 증액을 금지하는 전월세상한제가 시행되고 있지만(제7조 차임 등의 증감청구권) 이는 재계약일때가 아니라 2년 기간내 보증금을 올릴때에만 해당하는 조문이라 유명무실한 상황이다. 최근 장기간 계속되고 있는 전월세가격 상승에 맞서 재계약(갱신)시 상승률을 5%로 제한하고 계약갱신청구권을 보장하는 전월세상한제가 시민사회와 야당에 의해 도입 필요성이 강조되고 있지만 가격폭등, 이중계약 등의 부작용이 우려된다는 이유로 정부와 여당은 난색을 표하고 있다. 이에 경실련과 참여연대는 이같은 전월세상한제 부작용의 진실과 해결방안은 없는지 모색하는 자리를 마련했다. 
이날 발제를 맡은 김남근 참여연대 집행위원장은 “급속하게 전세가 월세로 전환되고 감당할 수 없을 정도로 가격이 상승하고 있기 때문에 세입자들의 주거비 부담을 해소해야 한다.”고 말했다. 김남근 변호사는 “독일과 영국, 프랑스 등 선진국은 각 지역별로 공정임대료를 정하거나, 인상률을 제한하는 방식을 통해 무주택자들을 보호하고 있다”며 “8.28 전월세대책과 같은 매매 활성화, 대출 위주의 전월세대책이 아니라 지금 문제가 되고 있는 전월세가격의 급격한 상승을 막을 방법을 찾아야 한다.”고 밝혔다. 
전월세상한제의 부작용에 대해서는 “과거 1989년 전세기간을 2년으로 연장할 당시 나타났던 전세가 폭등은 이 법안에 의한 것이라기보다는 1987년부터 급격한 전세가격 상승이 나타났던 시기”라고 반박했다. 실제 당시 전세가격 상승률을 보면 1987년 19.4%, 1988년 13.4%, 1989년 17.5% 등 이미 법 시행 훨씬 이전부터 나타난 현상이었다. 그럼에도 불구하고 마치 법개정 때문에 인상된 것처럼 주장해서는 안된다는 것이다. 
이에 대해 김용순 LH토지주택연구워 부동산경제연구단장은 “전월세상한제와 같은 가격규제는 장기적으로 임대주택 공급 감소와 질 저하를 야기하고, 이중계약 등의 암시장 발생우려가 크다”고 반박했다. 또한 “우리나라처럼 전세와 월세가 혼재되어 있는 경우 보증금의 월세 전환시 상한액 산정이 어렵고, 월세전환이율에 대한 기준도 명확하지 않아 득보다 실이 많을 것”으로 예상했다. 
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주택산업연구원 김태섭 정책연구실장 역시 “아직 우리나라의 전월세 관련 데이터 등 인프라 구축이 부족하기 때문에 직접적 규제는 역효가가 우려된다”며 “시장임대료 관리체계를 구축하고, 등록임대제도와의 연계를 통해 임대소득세를 개편하는 등 임대차 시장 관리를 위한 기초 인프라 구축이 우선되어야 함”을 지적했다. 김학환 공인중개사협회 고문은 “전월세가 지속적으로 하락하는 경우 임대인을 위한 전월세하한제를 시행하지 않는 것처럼 규제는 시장가격을 심각하게 왜곡시키는 결과를 가져올 수 있다”고 말했다. 이어 “이미 주택임대차보호법에 임대차 존속중에 차임증액의 제한이나 전세의 월세전환율에 대한 제한을 통해 임차인을 보호하고 있다”며 “지금 논의되는 전월세상한제는 임대인의 입장은 고려하지 않은 임차이만의 보호가 되어 형평에 반한다.”고 말했다. 
이에 반해 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “서민들의 주거문제 상황에 대한 척도는 월세 거주 가구 비율인데, 2010년 월세 비율은 21.5%로 굉장히 높은 수준”이라고 우려했다. 최 연구위원은 “최근 전월세 상승폭은 무주택 서민들이 감당할 수 있는 수준을 벗어났다”며 “서민들의 어려움을 완화시킬수 있는 최소한의 장치인 전월세상한제가 시급하다”고 말했다. 인프라구축이 부족하다는 김태섭 실장의 토론에 대해서는 이미 통계청과 국토교통부, 지방정부에는 상당한 데이터가 존재하기 때문에 매번 인프라 핑계만 댈 것이 아니라 이를 토대로 시행해야 한다“고 덧붙였다. 전국세입자협회 최창우 공동대표도 ”상한제를 반대하는 정부 관료와 반대하는 분들의 논리는 1989년 전세가 상승인데 앞서말한 것처럼 허구이다. 기존의 계약갱신 뿐만 아니라 신규 계약에도 적용하고, 최단기간의 논의를 거쳐 법 통과 즉시 시행하면 지금 우려되는 부작용을 충분히 막을 수 있다“고 말했다. 
민주당 전월세TF 문병호 의원은 “1980년대 후반 전월세 폭등은 임대차보호법 대정으로 인한 것이 아니라 폭등하는 것을 막기 위해 임대차보호법이 개정된 것”이라며 선후관계를 분명히 할 것을 강조했다. “여론조사 결과 집주인의 73.4%도 찬성할만큼 국민들의 동의를 구한 제도이기 때문에 이번 국회에서 충분히 통과될 수 있을 것”이라고 예상했다.