부동산

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[토지/주택] 위례신도시 분양원가 분석2.민간분양_①아파트용지
공기업과 건설사의 부당이득 보장하는 
공공택지 민간매각을 중단하라

– 위례 민간분양건축비, 법정건축비보다 36%, 여타 공공분양보다 과도하게 높다.
– 공공택지는 토지임대부분양․공공임대 등 서민주거안정에만 사용되어야
경실련이 위례신도시에서 분양했던 민간분양 아파트 건축비를 분석한 결과 법정건축비보다는 36%, 같은 지역에 고분양한 보금자리 주택보다도 26% 비싼 것으로 분석됐다. 이는 세대당 건축비만 각각 7,600만원 5,500만원 비싼 것이다. 특히 공사에 직접 투입되는 직접비용보다 간접비용의 차이가 과도하다. 건설사들이 이득을 위해 의도적으로 건축비를 부풀린 것으로 의심되지만 이를 심사해야 할 지자체 분양가심사위원회는 아무런 역할을 하지 못했다. 경실련은 시민으로부터 강제 수용한 토지를 공기업과 건설사의 장사 수단으로 사용하지 말고 시민들의 주거안정을 위한 토지임대부․공공주택으로 전량 공급할 것을 주장한다.
위례신도시에서는 총 6개 블록, 4,741세대의 민간분양아파트가 공급됐다.(아파트용지) 민간아파트란 건설업자가 시행사가되어 공공으로부터 토지를 공급받아 분양하는 주택이다. 그간 LH 등 공기업은 수용한 토지를 매각해 땅장사를 하고, 추첨 방식으로 원가 수준에 독점공급 받은 주택업자는 이곳에 고분양가 집장사로 바가지를 씌운다는 비판이 끊이지 않아왔다. 
위례 민간분양도 분양가상한제를 적용받아 기본형건축비(법정건축비)를 근거로 건축비를 책정해야 하는데 실제는 법정상한보다 평균 36%나 높다. 법정건축비는 지난해 평균 536만원이었지만, 위례 민간분양은 730만원이었다. 결국 세대당 7,600만원, 총 3,612억원의 건축비 거품이 소비자들에게 전가된 것으로 추정된다. 민간에 토지를 매각하지 않고 공기업이 법정건축비만 지켰더라면 무주택 서민들에게 훨씬 낮은 가격에 공급이 가능했던 것이다.
지난 2011년 위례에서 분양된 보금자리 주택의 건축비 592만원과 비교해도 민간이 139만원 비싸다. 특히 보금자리 주택과 직접공사비는 같은 수준이거나 오히려 적다. 그러나 가산비 등 간접공사비는 최대 4배나 비싸다. 건축비가 가장 비싼 A2-9블록의 직접공사비는 377만원으로 보금자리보다 적을 뿐만 아니라 민간분양 중 가장 낮다. 그러나 간접비가 보금자리보다는 3.6배, 민간분양 평균보다도 1.7배 높으면서 건축비가 가장 높아졌다. 
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또한 서울시가 실제 건설사와 계약한 송파장지의 도급건축비가 378만원인 것과 비교하면 민간분양의 건축비 부풀리기가 어느 정도 수준인지 짐작할 수 있다. 지난 국감에서 경실련이 강남서초 보금자리주택의 준공내역을 통해 밝힌 건축비도 3.3㎡당 339만원-400만원이었다.  
이는 그간 주택업자들이 건축비를 부풀려왔던 수법과 같은 방식이다. 건축비는 직접비용과 간접비용 등으로 분류되는데 설계비와 감리비를 제외한 간접공사비는 실제 공사에 투입되는지 내역을 확인하기 어렵다. 그러나 간접공사비는 주택의 질과는 아무런 상관이 없다. 과거 송도의 경우 간접공사비가 566만원에 달했지만 대부분이 ‘기타사업비성 경비’ 항목으로 내역을 확인 할 수 없었다. 이는 그동안 인근에 분양했던 강남보금자리주택, 세곡보금자리 등과 마찬가지로 모두 직접비용은 같은 수준이지만 간접공사비가 3-5배 높아 건축비가 상승했다.  
시민들이 정부와 공공기관에 토지를 강제수용 할 수 있는 권한을 준 이유는 수익을 위해 이를 사용하는 것이 아니라 어렵게 확보한 토지를 국민주거안정을 위해 사용하라는 이유에서다. 그러나 그간 공기업은 이러한 토지를 민간업자에게 넘기며 막대한 수익을 거둬왔다. 국민의 정부 이후 역대 정부는 모두 이같은 행태를 반복해왔다. 이제 더 이상 국민들로부터 강제로 빼앗은 토지를 공기업과 건설사들의 이득을 위해 팔아넘기는 행위를 반복해서는 안된다. 과거 똑같은 행위를 했지만 적어도 박근혜 대통령의 경제민주화 공약 번복을 비판하는 야당이라면 이같은 행태를 차단해야 한다. 이미 지난 대선에서 안철수 후보는 공공택지의 민간매각을 금지한다는 공약을 발표하기도 했다.
우리나라 경제의 가장 큰 부분은 부동산이다. 얼마전 통계청 발표에 따르면 토지와 건설이 국민순자산 88.9%에 달한다. 경제민주화 정책을 헌신짝 버리듯 내팽개친 박근혜대통령이지만 주택․부동산의 민주화를 이뤄낸다면 결코 작은 성과가 아니다. 지금이라도 늦지 않았다. 부동산거품 되살리기를 위해 힘없는 시민들의 무리한 주택 구매를 강요한다면 이후 더욱 큰 경제위기를 불러올 수 밖에 없다. 박근혜 대통령이 공공택지의 민간매각을 금지하고 임대주택공급, 후분양제 시행, 과표현실화 등 주거의 경제민주화를 이행할 것을 촉구한다. 끝.
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