부동산

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[토지/주택] LTV, DTI 완화에 따른 부동산 지표변화와 대출액 증가 분석
부동산거래 활성화위한 3번의 DTI․LTV 완화, 효과 없이 가계부채만 키웠다.
– 주택거품 빠지는 자연스러운 현상 거부하면 더욱 큰 경제위기 단초 될 것
정부가 부동산경기 활성화를 위해 주택 구입자금 대출 규제인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화를 공식화했다. 서울기준 50%인 DTI와 LTV를 각각 60%, 70%로 완화할 계획이다. 박근혜 대통령도 “주택시장이 조속히 활력을 찾기 위해서는 부동산시장 과열기에 도입한 과도한 규제를 정상화해야 한다”고 언급한 바 있다. 그러나 경실련이 과거 정책 완화에 따른 결과를 살펴보니 거래활성화 효과는 없이 가계부채만 증가시킨 것으로 나타났다. 
최경환 장관이 ‘과거 부동산시장이 한여름일 때 만든 여름옷’으로 비유한 이 제도들은 2000년 초중반 폭등하던 집값을 잡기 위해 도입됐다. 그러나 2010년 이후 계속되는 주택가격 하락을 막기 위해 이명박․박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 외치며 조금씩 정책을 완화했다. 경실련은 부동산 금융규제 완화의 결과를 확인코자 세 번에 걸친 규제완화인 8.29부동산종합대책(2010년), 5.10주택거래정상화방안(2012년)과 4.1부동산종합대책(2013년)이후 주택거래량과 매매가격 변화를 살펴봤다. 
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1) 아파트거래량 변화
 
〇 8.29대책으로 DTI가 한시적으로 폐지된 이후 한달간은 오히려 거래량이 하락했다. 2개월 후 증가세 돌아섰지만 오래가지 못하고 증가와 하락을 반복했다. 5.10대책은 강남3구를 투기지역에서 해제하면서 DTI․LTV가 40%에서 여타 서울지역과 동일한 50%로 늘어났다. 
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〇 그러나 정책발표 직후 주택거래량은 오히려 하락했다. 2012년 4월 2.2만건이던 거래량은 5월 2.1만건, 6월 1.9만건으로 줄었다. 9월 1.6만건까지 하락한 이후 연말 취득세감면 종료로 인해  12월 3.7만건까지 늘었으나 이듬해 초 다시 반토막났다. 4.1부동산 대책을 통해서도 직후에는 거래량이 늘었으나 3개월만에 오히려 이전보다 적은 수준으로 돌아갔다. 완화의 수혜자였던 강남3구의 아파트 거래량도 9월까지 연이어 하락했다. 
〇 다음해 4.1부동산대책은 생애최초주택 구입자금에 대해서 연말까지 DTI를 은행 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화했다. 이후 6월 거래량이 4.5만건까지 늘었으나 7월에는 또다시 2만건으로 반토막났다. 
2) 아파트 매매가격지수 변화
〇 규제 완화 이후 주택가격 변화를 살펴보기 위해 한국감정원이 매달 발표하는 아파트 매매가격지수를 사용했다. 지수변화를 보면 3번의 대책으로 가격이 두드러지게 상승한 적이 없다.
〇 8.29대책 직후 가격은 오히려 하락했다. 연말까지 하락후 잠시 상승세로 돌아섰으나 이후에는 계속해서 하락했다. 강남을 투기지역에서 해제한 5.10대책 이후에는 이전부터 계속되던 하락이 이후 1년간 이어졌다. 
〇 박근혜 정부 초기 부동산 부양을 위한 종합선물세트로까지 불렸던 4.1부동산대책을 통해 하락세가 중단됐으나 2개월후 이전보다 더 하락한 것으로 나타났다. 이후 정부의 각종 규제완화로 인해 최근까지 상승세를 보이고 있다. 
3) 주택담보대출 잔액 변화
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〇 이와 다르게 같은기간 주택담보대출은 꾸준히 증가했다. 예금취급기관 기준 2011년 6월 349조던 주택담보대출잔액은 올해 5월 428조로 79조원이 증가했다. 
〇 인위적인 부동산 가격 유지를 위한 금융규제 완화가 오히려 시장을 왜곡시켜 가계부채 증가라는 부작용을 불러오고 있는 것이다.  
4)결론 및 경실련 입장
〇 정부가 부동산경기를 부양하기 위해 부동산금융 규제를 완화하고 있지만 발표직후 반짝 상승하는 효과만 나타낼 뿐 정부의 속셈대로 가격이 대폭 상승하거나, 거래가 늘어나는 효과는 나타나지 않고 있다. 주택가격 하락이 대세 인식되는 상황에서 금융규제 완화는 큰 역할을 할 수 없기 때문이다. 
〇 그러나 가계대출은 계속해서 늘면서 가계의 건전성을 해치고 있다. 가계부채는 이미 1천조원을 넘어섰고, ‘2014년 3월중 금융시장동향’에 따르면 가계대출 중 중 주택담보대출이 차지하는 비중이 68.7%나 된다. 국제신용평가사 피치 역시 최근 한국 정부가 LTV·DTI 등 부동산 규제를 완화하면 가계부채 문제가 더 심각해질 수 있다고 경고한바 있다. 
〇 금융위기 당시 우리나라보다 부동산비중이 절반에 불과한 미국과 유럽은 거품붕괴로 심각한 경제위기를 겪은 바 있다. 정부가 부동산 경기 부양을 위해 LTV․DTI 등 금융규제를 또다시 완화한다면, 대출액 급등으로 금융부실이 현실화될 수 있다. 2014년 4월말 시중은행 주택담보대출의 연체율도 0.57%로 2009년말 0.33%보다 높다.
〇 이명박정부 이후 계속된 부양책에도 주택가격 하락이 이어지는 이유는 그만큼 우리나라의 부동산거품을 소비자들이 인식하고 있음을 반증한다. 정부가 이를 제거하는 것이 아니라 자신의 임기에만 거품붕괴를 겪지 않기 위해 인위적인 부양을 계속한다면 우리나라의 경제는 더욱 큰 위기에 직면할 것임을 명심해야 한다. 박근혜 대통령과 최경환 장관 등 정부가 가계와 금융시장을 교란할 수 있는 인위적 부양책보다, 건설 및 금융산업의 구조조정을 활성화하고 가계 피해를 최소화할 수 있는 방향의 대책을 시급히 마련해야 할 것을 촉구한다.