부동산/정책자료

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[토지/주택] 분양가상한제 폐지에 대한 의견서 국토위 제출
2014.12.16
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민간택지 분양가상한제 폐지는 경기부양 효과 없이 가계부채만 증가시킬 것


지난 2년간 서울에서 분양한 민간아파트 85%, 이미 법정건축비 보다 비싸

소득에 비해 과도하게 비싼 주택가격 거품 제거와 서민주거정책 도입해야

 

1. 여야가 오는 29일 본회의에서 최대한 처리하는 것으로 합의했던 부동산3(분양가상한제, 재건축초과이득환수제, 도시및주거환경정비법)이 오는 18일 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 논의 될 예정이다. 경실련이 누차 주장하건데, 해당 법안들은 부동산거품을 증가시켜 국가 경제의 위험성을 더욱 심화시킬 것이다. 특히 분양가상한제 폐지의 경우 경기활성화 효과는 전혀 없이 가계부채만 증가시킬 법안이다.

   정부와 업계의 소비자 현혹으로 인해 박근혜 정부들어 주택담보대출은 급격히 증가하고 있으며 지난달 사상처음으로 400조원을 넘어섰다. 국토교통위원회 의원들은 이를 명심하고 국가가계 경제를 파탄 낼 부동산거품 조장에 동조한 지도부의 주고받기식 합의에 떠밀릴 것이 아니라 시민들을 위한 현명한 판단을 할 것을 촉구한다.

 

2. 정치권에 따르면 분양가상한제의 경우 민간택지에 한해 상한제를 폐지하고, 재건축초과이득 환수는 3-5년 유예하며, 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 조합원에게 보유한 주택 수만큼 새 주택을 주기로 했던 것도 최대 35채로 제한하는 것으로 논의되고 있다. 분양가상한제는 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도이다. 2008년부터 민간아파트에도 적용되고 있다. 정부와 새누리당은 분양가상한제로 인해 양질의 주택공급이 저해되고, 소비자들이 주택 구매를 꺼리고 있다는 주장을 펴고 있지만 이는 한참 잘못된 주장이다.

 

3. 분양가상한제는 주택을 모델하우스만 보고 구매해야 하는 우리나라의 잘못된 선분양제 체제에서 소비자를 보호할 수 있는 매우 중요한 제도이다. 때문에 선분양제가 유지되는 한 더욱 철저하게 시행되어야 하는 소비자보호 제도인 것이다. 정부의 주택가격 상승을 위한 규제완화와 부동산업체들의 장밋빛 거짓 선동으로 인해 많은 소비자 들은 주택을 구매할 기회를 또다시 잃게 될까봐 빚을 내가며 주택을 구매하는 상황이 다시 반복될 조짐이 나타나고 있다.

 

141216_분양가상한제.JPG

 

4. 현재 분양가상한제는 과도하게 비싼 법정건축비와 가산비 등의 추가로 인해 이미 상당부분 무력화된 상황이다. 경실련이 올해 초(2014.01.28.) 분석한 자료에 따르면, 지난 2년간 서울에서 분양한 민간아파트의 85%가 법정건축비 보다 비싸게 분양했다. 기본형건축비는 20139월 기준 3.3542만원이지만 사업자들은 최대 903만원의 건축비로 분양했다. 2년간 총 33건의 분양 중 기본형건축비 내에서 건축비가 책정된 경우는 단 5(15%) 뿐이다.

   이는 정부가 인텔리전트설비, 친환경 설계 등 각종 명목으로 가산비를 추가로 인정해 주기 때문이다. 상한제 적용 주택 중 건축비가 최고가인 아파트는 지난해 11월 분양한 위례송파 힐스테이트로 3.3918만원으로 기본형 건축비의 1.7배였다. 이중 가산비가 272만원으로 목동센트레빌의 건축비 342만원과 70만원 밖에 차이가 나지 않았다. 다른 재벌 건설사가 아파트를 짓는 금액의 80%의 금액이 가산비라는 이름으로 건축비에 추가된 것이다.

 

5. 정부여당이 공공택지는 분양가상한제를 그대로 적용하고 민간택지만 폐지하자고 주장하고 있으나 이처럼 이미 공공택지에서 공급되는 민간아파트조차 이를 비웃기라도 하듯 상한제를 무력화 하고 있는 것이다. 결국 상한제가 폐지될 경우 건설업계는 정부와 합심해 서울 등 특정 지역에서 더욱 소비자를 현혹하며 고분양가 정책을 펼 위험성이 높다.

 

6. 이뿐만 아니라 기본형 건축비 자체도 실제 공사에 투입되는 금액에 비해 상당히 높다. 정부는 LH공사 등의 하도급내역 등 분양원가 관련 자료를 통해 건설사들의 분양가가 상당부분 부풀려져 있음을 알고 있음에도 불구하고 매년 물가상승을 핑계로 2-3%씩 증액하고 있다. 기본형건축비는 국토교통부가 매년 39월에 정기적으로 고시. 건설사들은 분양가상한제 때문에 아파트의 질이 떨어지고 이윤을 얻을 수 없다고 주장하고 있으나 앞서 봤듯 정부가 무분별한 가산비를 허용해 충분히 건축비를 부풀리고 있으며, 이를 통해 막대한 이득을 거두고 있을 것으로 추정된다.

 

<2> OECD 주요도시 주택 중간가격과 국민소득 비교

(단위: 천원)

국가

도시명

중간가격(A)

1인당 GDP 대비

최저임금 대비

1인당GDP(B)

차이(A/B)

최저임금(C)

비교(A/C)

한 국

서울(아파트)

483,890

24,846

19.5

12,272

39.4

서울(전체)

440,790

17.7

35.9

영 국

런 던

554,859

40,701

13.6

20,436

27.2

캐나다

벤쿠버

696,241

54,065

12.9

21,071

33.0

오타와

315,661

54,065

5.8

21,071

15.0

호 주

시드니

750,668

66,871

11.2

31,142

24.1

멜버른

618,546

9.2

19.9

캔버라

583,957

8.7

18.8

미 국

뉴 욕

421,089

55,074

7.6

15,371

27.4

워싱턴

407,690

7.4

26.5

뉴질랜드

웰링턴

297,795

42,177

7.1

24,022

12.4

일 본

도 쿄

268,177

40,984

6.5

12,435

21.6

아일랜드

더블린

286,292

49,907

5.7

24,577

11.6

) 최저임금 : OECD(2013), 1인당 GDP : IMF(2013), 해외 중간가격 : Performance Urban Planning(2013),

국내 주택가격 : 국민은행(2013)

)경실련 보도자료(2014.10.01.)

 

7. 그러나 이와 반대로 주택담보대출을 필두로 한 가계부채는 가파르게 증가하고 있어 우리나라 경제의 뇌관이 되고 있다. 한국은행의 ’11월 중 금융시장동향을 보면 은행의 가계대출 잔액(모기지론 양도 포함)은 지난 11월 말 현재 5543,000억원으로 전월보다 69,000억원 증가했다. 이중 주택담보대출 잔액은 10월보다 59,000억원 급증한 4007,000억원을 기록, 사상 처음으로 400조원을 돌파했다.

 

8. <3>처럼 주요국의 아파트 중간가격과 1인당 GDP를 비교해도 우리나라의 집값은 여전히 비정상적으로 비싸다. 과도하게 높은 주택가격으로 인해 경기활성화라는 허황된 정부의 구호는 달성하지 못한 채, 오히려 사기 고가 분양으로 인한 가계부채 증가 등 소비자 피해만 불러올 것이다. 거품은 결국 꺼질 수밖에 없음을 다른 나라의 사례에서 보았듯 지금은 이러한 거품을 더욱 키우는 것이 아니라 거품에 대비한 주거안정책을 제시해야 한다. 정치권은 이러한 정부의 국가가계 경제 파탄에 동조한 세력으로 기억될 것인지 아니면 국민경제를 위한 의원으로 기억될 것인지 현명하게 판단해야 할 것이다