부동산

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[토지/주택] 서울시 역세권2030청년주택 부작용 보완책 필요하다.
2030청년주택, 역세권 개발로 부동산 거품 증가시키고 
고가 월세 공급으로 청년 주거양극화 심화시킬 우려 크다
– 초기임대료 제한, 의무임대기간 대폭 확대, 무분별한 용도변경 최소화 보완책 필요 –
어제(14일) 서울시의 ‘역세권2030 청년주택(2030청년주택)’ 조례가 공포됐다. 2030청년주택은 저밀도 역세권 용도변경을 통해 저렴한 공공임ㄴ대주택을 공급하는 것이 목표이다. 그러나 경실련은 이번 사업이 서울시의 바람과 달리 역세권 난개발과 고가 월세 주택 공급 등 대다수 청년들의 주거안정을 해칠 것으로 우려한다. 박원순 서울시장이 임기내 무리한 임대주택 공급 성과를 달성하기 위해 무분별하게 사업을 승인할 것이 아니라 부작용을 최소화할 수 있는 제도를 먼저 보완할 것을 요구한다. 
첫째, 초기 임대료를 제한해야한다. 서울시가 계획하고있는 20만호의 임대주택 중 16만호는 민간이 공급하는 준공공임대주택이다. SH공사가 공급하는 공공임대주택은 주변 임대료시세의 50-60%로 공급하지만 전체 공급물량의 80%를 차지하는 준공공임대(민간)는 연5%이내 인상 규정만 있을뿐 초기 임대료 제한이 없다. 준공공임대는 전용 85㎡까지 공급되기 때문에 높은 임대료가 예상된다. 시의회 조례 심사 과정에서 서울시장이 초기 임대료를 권고하도록 보완되었지만, 강제성이 없는 권고는 큰 의미가 없다. 사업성을 최우선으로 하는 토지주와 사업자가 주변시세에 맞춰 공급할 것은 불 보듯 뻔하다. 초기 임대료가 높을 경우 지속적 임대료 상승을 통해 부담이 급격히 증가하는 만큼 초기 임대료는 최대한 낮게 책정되어야 주거안정이라는 목표 달성이 가능하다. 
<표1>과 같이 시범사업으로 예정된 충정로역의 주변 전용 59㎡형의 경우 전세보증금은 4억, 월세는 보증금 2억에 월 임대료 100만원에 달한다. 삼각지역 역시 59㎡·84㎡ 전세보증금이 각각 5억·6억으로 3.3㎡당 2,000만원으로 청년층이 감당할 수 있는 수준이 아니다. 결국 전체 공급량의 80%를 차지하는 준공공임대주택은 박근혜 정부의 뉴스테이와 마찬가지로 고가 월세주택으로 전락해 사업주들의 돈벌이 수단으로 이용될 것이다. 
둘째, 투기세력의 먹잇감이 되지않도록 의무임대기간을 대폭 강화해야 한다. 2030청년주택 준공공임대주택은 재산세와 취득세가 감면·면제된다. 고가월세주택이지만 임대소득세 역시 75%가 감면되는 등 적지 않은 혜택이 제공된다. 그렇지만 의무임대기간은 8년에 불과하다. 월세 수입과 이후 분양전환을 노리고 투기판이 펼쳐질 위험성이 높다. 정책 도입취지인 주거안정이라는 목표를 이루기 위해서는 의무임대기간을 대폭 늘려야 한다. 서울시가 중앙정부에 뉴스테이 의무임대기간을 최장 20년으로 늘려달라고 요청한 만큼 2030청년주택 준공공임대 역시 의무임대기간을 대폭 늘려야 한다. 

셋째, 역세권 개발로 인한 부동산 거품 조장을 막아야 한다. 용도변경을 통한 역세권 개발로 인해 서울시 전역의 부동산가격 상승이 우려된다. 상업용지로의 용도변경은 용적률 상승과 비주거 시설 건축 가능 등 토지의 사용가치가 높아지기 때문에 토지가격이 크게 상승한다. 서울시 자료에 따르면 삼각지역 주변 3종주거지역인 토지가 상업지역으로 바뀌면서 260세대의 주택이 가능하던 것에서 665세대로 3배가까이 늘어난다. 주변의 3종 주거용지는 6,400만원, 상업용지는 1.9억원 으로 가격차가 큰 이유이다. 서울 전역에서 무분별한 역세권 개발이 이뤄진다면 부동산 거품 조장액은 수조원에 달한 것으로 추정된다. 사업활성화를 위한 무분별한 용도변경을 최소화해야 한다. 
결론적으로, 2030청년주택은 서울시의 기대와 다르게 토지주와 투기자본, 건설업체를 위한 잔치판이 될 가능성이 높다. 치솟는 주거비로 청년층의 서울이탈은 더욱 가속화 될 것이다. 서울시는 임대주택 확충이라는 서울시장의 공약 달성을 위해 과도한 특혜를 제공하며 고가 임대주택을 공급에 앞장설 것이 아니라 부작용을 최소화 하고 방지하기 위한 제도 보완을 우선할 것을 촉구한다. <끝>