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[부동산] 서울시가 직접 하면 강남의료원 부지 개발로 3.7조 이익

서울시가 직접 하면 강남의료원 부지 개발로 3.7조 이익

– 서울시 소유 의료원 부지(삼성동)에 건물만 분양하면 20평이 1.2억원 + 40만원

– 서울시민이 50년간 임대수입, 자산상승으로 3.7조원 이익 얻을 수 있다

서울시가 그린벨트 해제 없이 6만 2,000호의 신규 주택용 부지를 공급할 수 있다고 중앙정부에 제시해 21일 대책에 경기도 택지지구 지정과 이러한 유휴부지 활용 내용이 포함될 가능성이 높아졌다. 그러나 2000년이후 공급확대 정책은 높은 분양가로 안정보다 오히려 폭등의 근원지로 변질되어 투기만 유발해 왔다. 서울시가 지난 10년간 공급한 공공분양 아파트는 역시 개발업자와 투기세력의 먹잇감이 되었다.

내일 정부의 공급확대 정책에 앞서 경실련은 공공이미 보유하고 있는 공공토지로 저렴한 공공주택이 가능함을 제안하고자 한다. 경실련은 그간 삼성동 의료원부지, 불광동 혁신파크, 용산 미군기지(수송부 등) 등 공공이 보유한 토지를 민간에게 매각하지 말고 공영주택․ 사회주택을 공급 할 것을 제시해 왔다. 특히 서울시가 경실련 등의 요청을 무시하고 수년째 매각을 강행하고 있는 삼성동 서울의료원 부지의 경우 우리나라에서 땅값이 가장 비싼 강남 한복판에 저렴한 공공주택을 공급하는 것으로 상징적 의미가 크다.

강남 한복판 공공토지에 20평 아파트를 건물 분양가 1.2억원, 임대료 40만원에 공급하라

서울의료원 부지는 삼성동 현대자동차 사옥(GBC)부지 옆에 위치한 알짜 부지이다. 70년대 서울시가 취득해 의료원으로 활용하던 땅이다. 박원순시장 당선이후 서울시는 삼성동 일대를 국제교류복합지구 개발을 이유로 용도까지 변경했다. 그리고 민간매각을 추진하고 있다. 매각 예정가격만 1조원으로, 땅을 살 수 있는 기업은 재벌뿐이다. 그러나 삼성동은 서울시가 계획하고 있는 미래 서울발전의 주요지역으로 이런 곳에 위치한 공공토지를 민간에 매각한다면 이들이 모든 개발이익을 사유화 한다. 이미 (구)한전부지의 경우 2014년 공시지가 기준 1.5조원이던 것이 매각가격은 10.5조원으로 7배가 상승했다. 만약 서울시가 토지를 매입한 이후 용도변경을 했다면 이같은 막대한 개발이익은 모두 서울시민들의 것이 될 수 있었다. 이미 이를 알고 있는 서울시가 더 이상의 공공토지 민간매각을 중단하고 공영 개발해 토지는 공공이 소유하고 건물은 서민 주거안정에 활용해야 한다.

경실련이 지속적으로 제안해온 바와 같이, 서울의료원 부지를 토지임대 건물분양 방식으로 공급하면, 장기적 주거안정과 자가 보유 욕구 충족, 공공자산 증가 등 기존 임대주택 정책을 보완하고 민간매각․공공분양 방식에 비해 장점이 많다. 만약 이를 기존과 같은 분양주택으로 공급한다면 강남 한복판의 막대한 시세차익을 노린 투기판으로 변질될 것이 뻔하다.

삼성동 서울의료원 부지는 바로 옆에 105층의 초고층 빌딩(3종 주거를 서울시가 상업용으로 변경)을 허가했다. 따라서 현재 준주거용인 의료원부지를 상업용도로 용도변경 가능하다. 민간매각을 위해 용도변경할 경우 한전부지와 같이 특혜 논란이 있지만 공영개발과 저렴한 공공주택 개발을 위한 용도변경은 필요하다. 용도변경 후 용적률 800%를 적용해 15, 20, 25평(공급면적 기준)의 주택을 공급할 경우 건물분양가는 20평 기준 1억2천만원, 임대료는 40만원에 불과하다.

그간 경실련은 적정건축비를 3.3㎡당 400-500만원 수준으로 책정해왔으나, 기존 토지임대부주택(세곡동)이 570만원에 건설된 것과 토지를 매각하지 않음으로 인한 기타 비용 등을 기초로 토지임대주택에 대해서는 600만원으로 책정했다. 건축비를 높인다 하더라도 평당 6,000만원인 주변매매 시세는 물론이고 전월세 시세와 비교할 수조차 없이 싸게 공급이 가능하다. 전체 면적의 30%정도는 상가, 창업 혁신공간 등으로 공급해 소상공인과 청년창업자에게 저렴하게 임대할 수 있다.

서울시가 민간매각하면 단기간에 1조원의 땅값수익이 생길 수 있지만 결국 재벌기업 등의 로또로 변질될 수밖에 없고 주변 집값상승도 불가피하다. 하지만 공공주택 중심의 복합공간으로 개발될 경우 서울시는 임대료 수입과 공공자산 증가라는 이익을 얻을 수 있고, 무주택서민들에게 값싼 주택 공급 뿐 아니라 주변 집값거품 제거까지 가능해진다.

경실련 분석결과 공공주택 등을 공시지가 기준으로 임대하더라도 50년 임대 기준 임대료 수입은 6,500억원이며, 상가는 2017년 서울 평균 상가임대료(평당 17만원)보다 훨씬 낮은 10만원에 공급하더라도 연간 144억원, 50년간 7,200억원의 임대료 수입을 얻을 수 있다. 주택임대료는 지금은 폐기됐지만 토지임대주택 특별법에서 명시했던 기준대로 공시지가에 연 3%이자를 적용했다.

창업 혁신공간은 무상으로 임대한다 하더라도 주택과 상가에서만 50년간 총 1조 3,718억원의 임대수입이 예상된다. 용도변경으로 토지가치도 상승한다. 주변시세를 통해 추정한 토지가치는 평당 3억원, 총 2.9조원으로, 현재 공시가격 6,000억원에 비해 2.3조원이 상승한다. 전체적으로는 3조 7천억원의 이익이 발생하는 것이다. 민간매각으로 얻을 수 있는 3,000억원(매각가격-현 공시가격)보다 3조4천억원이 더 이익이다. 매년 공시지가 상승을 고려할 시 임대료 수입과 자산 가치는 더욱 늘어난다.

강남 삼성동 의료원 부지뿐만 아니라 서울 곳곳에 있는 공공소유 토지와 공공보유 토지를 활용해 이와 같은 방식으로 주택을 공급해야 한다. 토지는 공공이 보유하기 때문에 토기가격 상승으로 인한 이익은 시민의 몫이 된다. 결국 공공의 자산 증가로 이어진다. 기존방식으로는 토건업자와 소수의 분양자가 개발이익을 모두 사유화 했다. 이제 공공은 토지는 매각하지 않고 공공개발만 허용해야 한다. 서울시는 강제수용 후 개발한 마곡지구는 LG등 재벌대기업에게 헐값에 매각했고, 청년주택 사업이라는 이유로 민간사업자에게 과도한 특혜를 제공해왔다. 여의도 용산 통개발로 서울아파트값만 100조원이 상승하는 등 서울시의 책임이 크다. 박원순 서울시장이 집값 거품제거와 주거안정에 대한 의지가 있다면 강남 한복판 삼성동에 반의 반값 수준의 공공(사회)주택을 공급하기 바란다. <끝>