CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] 주택담보대출 제대로 규제하라

주택담보대출 제대로 규제하라


홍종학 (경실련 경제정의연구소장/경원대교수 경제학)


필자는 몇 년째 한국 주택담보대출은 위험하다고 경고했다. 참여정부 말기에 규제를 강화하여 다소 괜찮아지는가 싶더니, 최근 들어 다시 주택담보대출이 급증하고 있다. 세계의 많은 국가에서 주택가격이 40~50%씩 하락하는 상황에서, 한국의 정책 당국은 무분별한 부동산 규제 완화를 통해 주택가격에 낀 거품을 지탱하는 것도 모자라 늘어나는 주택담보대출을 방관하고 있다.


美 대공황 때와 닮은 대출구조


감독 당국의 일부 인사들이 규제 강화를 거론하면 정부 내외의 투기조장론자들이 벌떼처럼 일어나 허황된 논리를 들이대길 반복하고 있다. 그들은 한국의 주택담보대출은 1980년 대 말 일본이나 최근 미국에서 문제가 된 주택담보대출과는 달리 안전하고, 그 이유는 주택가치 대비 담보가액 비율인 담보인정비율(LTV)이 2007년 말 기준 47.9%에 불과하기 때문이라고 주장한다. 이 논리가 잘못되었음을 수없이 지적했음에도 계속 같은 주장을 반복하고 있다.


이들의 논리가 틀렸음은 이미 역사적으로 증명된 사실이다. 1920년대 미국의 평균 담보인정비율이 50%가 채 되지 않았고, 은행들은 주택가격이 50% 이상 떨어져야 손실이 발생하니 조금도 염려하지 않았다. 이 은행들은 주택가격이 폭등하며 심각한 사회적 문제가 되었음에도 전혀 아랑곳하지 않다가 1929년의 대공황으로 줄줄이 무너진 바 있다. 상황도 그렇고 허황된 주장이 난무하는 것도 당시와 매우 유사하다.


대공황 당시를 회고해 보면 담보인정비율이 낮음에도 사태를 악화시킨 것은 당시의 주택담보대출이 만기가 짧고, 변동금리 위주이며 특히 이자만 갚다가 만기가 되면 원금 전액을 상환하거나 대출을 재연장하는 방식이었기 때문이었다. 한국의 정책당국이 주목해야 하는 바는 바로 당시의 대출이 현재 한국의 주택담보대출과 매유 유사하다는 점이다. 주택가격이 급격히 하락하는 과정에서 만기가 다가오자 손실을 우려한 은행들은 만기 연장을 거부했고, 그 결과 수없이 많은 주택이 압류되면서 주택시장과 금융시장이 동시에 붕괴했다. 미국에서는 이 때의 교훈을 살려 대공황 이후에 장기, 원리금 상환방식의 고정금리 대출을 정착시켰다. 80년대 이후 규제 완화로 인해 다시 원리금을 상환하지 않는 변동금리 위주의 변종 주택담보대출이 성행하면서 위기를 맞게 된 것도 시사하는 바 크다.


이러한 역사적 경험에 따르면 담보인정비율보다는 소득에 따라 대출을 하는 총부채상환비율(DTI) 규제가 훨씬 좋은 정책이다. 저소득층의 원리금 상환에 대해서는 세제 지원을 통해 서민들의 내집 마련을 도우면서 주택시장과 금융시장을 동시에 안정시킬 수 있다. 상환능력에 따라 대출을 해야 한다는 금융의 기본적 원리에도 맞아 금융기관의 건전성을 확보할 수 있을 뿐 아니라, 소득에 비해 과도하게 가격이 오른 수도권의 주택가격을 안정시키면서 미분양으로 허덕이는 지방의 주택시장을 활성화시키는 2중 3중의 효과를 기대할 수 있다.


경제부처·금융당국 개혁 필요


이러한 합리적 대안을 무시한 채 소득에 비해 비싼 주택가격을 더욱 올리는 잘못된 정책을 지속하는 한, 한국 주택담보대출시장의 붕괴는 필연적이다. 대공황 이전의 미국처럼 소비자 보호제도가 미비한 탓에 가뜩이나 피폐화된 서민경제는 무너질 것이다. 다행히 역사적 경험을 살려 대책을 마련하는 치유책은 잘 알려져 있다. 다만 그 첫 단계로 무책임한 경제부처, 금융감독기구와 한국은행의 대대적인 개혁이 필요할 것으로 보인다.


* 이 칼럼은 경향신문에 게재되었습니다.