CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] 개발로 돈 잔치를 벌여도 세금한푼 안내는 구멍뚫린 구조

윤순철 경실련 시민감시국장


최근 김승연 회장의 보복폭행으로 세상을 떠들썩하게 했던, 한화그룹이 당초 공장이 있던 인천 소래-논현지구의 땅에 대규모 아파트단지를 조성, 2조1천여억원의 막대한 개발이익을 챙기고도 한푼의 개발부담금도 내지 않는 것이 밝혀졌다.


경실련이 집값과 부동산 가격 폭등으로 분양가 상한제, 원가공개 등 분양가인하 조치가 시행되자 건설기업들이 아파트 건설이 아니라 도시개발법에의한 도시개발 사업으로 전환하고 있어 실태를 조사하여 공개한 것이다.


인천 소래-논현지구는 지난55년 한화가 적산불하 시 매입한 땅으로 지난 1997년에 공장용지가 주거용지로 용도가 바뀌고, 2004년에 도시개발사업지로 지정되고, 2006년부터 아파트를 분양하여 2008년에 사업이 완료되는 약 72만평을 개발하는 사업이다.


경실련이 개발사업 추진단계에 따라 개발이익규모를 분석하였다. 용도변경에 의한 지가상승분, 택지매각수익, 아파트 건축비 거품으로 나누어 분석하였는데, 개발이익은 총 2조1천억원으로 분석되었다.































구분


개발이익 (억)


개발부담금


총이익 (억)

 개발이익  1. 용도변경에 의한 지가상승

4,179


0


4,179

 2. 택지판매 수익

11,811


0


11,811


 건축비 부풀려 숨긴 이윤


5,730



5,730


   총이윤


21,720


0


21,720


용도변경에 의한 지가상승은 4천 1백억원, 택지매각수익은 1조 1천 8백억원, 건축비 거품은 5천 7백억원으로 분석되었다.


그러나, 개발이익환수에관한법률에 의한 <개발부담금>은 “0”원이었다. 부담금을 한 푼도 내지 않아도 되는 것으로 분석되었다. 개발이익 2조원은 모두 한화의 몫이 되었다.


이런 황당한 일은 개발이익환수법과 행정기관의 무책임에서 발생하였다.


현행 개발이익환수법은, 기자산정 기준을 공시지가와 매매방식 중 건설사가 유리한 방식을 선택하여 개발이익규모를 축소할 수 있도록 하고 있고, 지가산정 시점을 사업시행인가(착공직전)시점을 적용하게하여 이미 올라버린 토지가격 상승분을 개발이익 산출에서 배제시키고, 구나마 축소된 개발이익의 25%만을 적용토록 하였기 때문이다. 또한 감독기관인 행정기관은 기부채납을 많이 받았다하여 어떠한 관여도 하지 않았다. 건설사는 사업비를 줄이고, 행정기관은 나몰라라 하는동안에 한화는 세금 한푼 내지 않고 2조원을 꿀꺽하게 된 것이다.


















































































































                   
   

1997


 


2004


 


2006


 


2008

 
   

 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

 
공시지가  

2,982


 


6,187


 


13,367


 


?

 
   

 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

 
추진일지  

토지용도변경


 


지구지정


 


시행인가


 


사업완료

 
   

 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

 
개발이익 환수법  

적용배제


 


적용

 
   

 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

 

현재 이와같은 도시개발법으로 추진 중인 사업은 120여 곳이며, 약 900만평이 개발 중에 있다. 이 사업들도 모두 한화처럼 세금 한푼 내지 않을 것이다.


이 분석을 토대로 경실련은 감사청구와 세무조사를 촉구하였다. 공업지역을 주거지역으로 용도변경의 특혜를 준 인천시 남동구, 인천광역시, 건설교통부 그리고 중앙및 지역도시계획위원회에 대하여 감사원의 감사를, 국세청에는 토지거래 및 사업시행과정에서 적법한 납세가 이행되었는지 조사할 것을 촉구하였다.



그리고 시급히 개발이익환수법을 개정토록하기위하여 개정청원을 제출할 예정이다. 그 내용은 용도변경과정에서 발생한 불로소득 은 100%환수, 개발이익 산정의 시점을 토지용도변경을 수반할 경우 용도변경 시점의 2년전, 그리고 지구지정 시점으로 당기고, 부담금 부과 비율을 현행 25%에서 50%로 강화하여 사업자가 노력한 50%의 이익을 보장하고 나머지 50%는 사회에 재투자하는 비용으로 해야 한다는 것이다.


참여정부가 수없이 많은 개발계획을 발표하면서 개발과정에서 필연적으로 발생하는 개발이익환수는 어떤 대책도 세우지 않은 무책임함에 놀라울 뿐이다. 때문에 30번 넘게 부동산 대책이 발표되어도 집값은 안정되지 않았던 것이다. 이렇게 개발로 돈 잔치를 벌여도 구멍이 뻥뻥 뚫려 세금한푼 안내는 구조, 참여정부는 알았을까? 몰랐을까?