CCEJ 칼럼

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[CCEJ 칼럼] ‘분양가 폭리’ 입증한 서울시 원가공개와 건교부?

윤순철 경실련 시민감시국장


지난 4월 26일 오세훈 서울시장은 서울시 SH공사를 통해 ‘발산2, 장지10․11단지 아파트’의 비교적 상세한 분양원가를 공개하였습니다. SH공사가 건설공정 80% 수준에서 후분양 방식으로 공급할 예정인 아파트 건설원가는 발산지구 평당 560만원, 장지지구는 평당 780만원이었습니다.


서울시가 공개한 분양원가를 접하고 국민들은 물론 작년 하반기에 ‘아파트 반값의 진실’ 시리즈를 통해 “택지비와 건축비의 거품을 뺀다면 아파트 분양가가 반값 된다”고 주장했던 경실련으로서도 큰 충격이었습니다. 바로 경실련이 최근 몇 년간 각종 자료를 분석하여 발표하면서 주장했던 ‘아파트 분양가의 폭리’ 의혹이 서울시에 의행 사실로 입증되었기 때문입니다. 또한 토지공사와 주택공사는 물론 민간건설사들이 분양가를 뻥튀기하여 집 없는 서민들을 주거안정 심리를 이용하여 폭리를 취해온 부도덕한 행태가 드러나고, 이를 정부와 관료들이 숨겨왔기 때문입니다.


원가를 계산할 수도, 공개할 수도 없다는 주장은 허구


서울시의 원가공개는 그동안 원가공개가 반시장 정책이며, 원가를 계산할 수 없다는 건설업자, 정부의 개발관료, 일부 경제학자, 언론 등 원가공개 반대론자들의 논리가 허구임이 증명되었습니다. 아파트 분양원가 공개를 반대하는 논리는 한마디로 ‘현재와 같이 공기업과 민간건설사들이 분양가 뻥튀기를 통해 폭리를 계속 보장해주자’는 것입니다.


그런데 지방정부인 서울시가 60여개 항목의 원가를 공개함으로써, 원가를 계산도 할 수 없다는 것이나, 주택시장의 혼란이 일어날 것이라는 논리들이 단지 핑계거리일 뿐이며, 정책책임자가 결단만 한다면 즉각 할 수 있다는 것을 보여준 것입니다.


때문에 지난 국회에서 민간건설사들이 7개의 원가를 공개하도록 하는 주택법 개정안을 놓고 주택시장이 붕괴되고, 집값폭등이 일어날 것이라며 원가공개를 반대하던 호들갑은 누구를 위한 쇼였던가를 생각하지 않을 수 없습니다.


아파트 반값 입증


작년 경실련이 판교, 파주, 동탄, 죽전 등 최근에 분양된 신도시 아파트의 원가를 추정 발표하면서 “거품만 뺀다면 당장 반값이 가능하다”는 주장을 하였습니다. 그 때 건설사나, 정부 관계자들이 “경실련의 자료가 엉터리이고, 주택에 대해서 아무것도 모르는 사람들이 포플리즘에 빠져”있다는 비판하였습니다. 그러나 서울시 발표와 경실련의 추정 분양가를 비교한다면, 경실련의 주장이 옳았다는 것을 증명합니다. 


서울시가 공개한 장지지구 아파트 분양가는 1100만원(원가 780만원)으로, 토지공사가 주도한 판교신도시 분양가(1500~2000만원)의 절반수준입니다. 또한, 발산지구의 경우 분양가도 700만원(원가 560만원)으로, 주택공사가 주도한 파주신도시 분양가(1300만원)의 절반입니다. ‘아파트 반값’을 입증하였습니다. 따라서 토공과 주공이 주도하는 신도시 또는 도시개발사업에서 원가가 공개되고 공기업이 적정이윤만 갖는다 해도 서울, 수도권 아파트 분양가는 당장 반값으로 공급할 수 있습니다.


후분양제 도입 미룰 이유 없다.


또한 참여정부가 건설업 위축을 이유로 포기해버린 소비자를 위한 후분양제가 가능함을 보여주었습니다. 참여정부는 출범초기에 소비자를 위한 정책을 추진하다면서 후분양제를 도입하겠다고 하였지만, 지난 1-31대책에서 1년 뒤로 연기하여 사실상 참여정부에서는 후분양제 도입은 없던 것으로 되었습니다. 


그러나 장지와 발산지구는 현재 선분양이 아니라 80% 공사가 진전된 후 분양하는 ‘후분양제’를 적용하였습니다. 이는 중앙정부보다 서울시가 5년이나 앞당겨 후분양 제도를 도입한 것입니다. 민간은 시기를 조절하며 적용하더라도 토지공사나 주택공사는 언제든지 소비자중심의 후분양제를 즉각 실시할 수 있음을 보여주었습니다.


서울시가 분양가 폭리를 입증했는데, 건교부는?


국민의 세금으로 운영되는 토지공사와 주택공사는 법원의 ‘분양원가 공개’ 판결조차 무시하고 있습니다. 이미 법원에서는 10여건이나 공개판결을 내렸음에도 ‘영업비밀’이나 ‘민원발생’을 이유로 공개하지 않고 있습니다. 그러나 서울시가 공개함으로써 굳이 토지공사와 주택공사가 원가를 공개하지 않아도 원가를 짐작할 수 있게 되었습니다.


그렇다면, 택지비와 건축비를 합하여 건설원가가 600-700만원선인 데 그동안 주공과 토공은 판교에서 1,500만원이상, 즉 2배 이상의 장사를 한 것입니다. 국민 주거안정을 위해 일하라는 공기업이 집 없는 서민들을 볼모로 하여 땅장사, 집장사를 한 것 아닙니까?


그런데도, 건교부, 토지공사, 주택공사는 그동안의 땅장사, 집장사의 실체가 드러났음에도 꿀 먹은 벙어리인양 아무런 반응이 없습니다. 원가공개가 시장원리 안 맞고, 10남는 장사논리를 폈던 대통령도 아무 말이 없습니다. 집값 상승의 주범이 강남아줌마들이라며 목청을 높이고, 국민들을 상대로 집장사를 하고, 집값 폭등을 이끌고, 성실하게 일한 근로소득자들을 바보로 만들었던 참여정부와 개발관료들은 즉각 원가를 상세하게 공개하고 사죄해야합니다. 그리고 국민을 위해 일하는 조직쇄신을 단행해야합니다.


마지막으로, 경실련은 작년 동탄신도시 건설에서 분양가를 뻥튀기하여 폭리를 취했던 민간건설사들에 대해서는 위계에 의한 공무집행방해, 분양가 승인권자인 화성시장에 대해서는 직무유기로 검찰에 고발하였습니다. 또한 국세청에는 탈세의혹을 제기하면서 세무조사를 의뢰하였습니다. 그런데 아직까지 검찰과 국세청은 아무런 소식이 없습니다. 왜 일까요?