부동산

보다 정의롭고 모두가 행복한 미래사회를 위해 달리는 경실련의 최근 이야기를 한자리에 모았습니다.
[부동산] 정부는 눈치보지 말고 소비자위한 분양가상한제 실시하라

정부는 눈치보지 말고 소비자위한 분양가상한제 실시하라

– 상한제 시행이후 집값 안정됐고, 강남권 바가지 분양은 줄어
– 상한제 폐지이후 묻지마 고분양으로 주택사업자들이 가장 큰 로또 맞아

정부의 분양가상한제 민간택지 도입여부 발언이후 일부 언론과 건설사 부설 연구소 등에서 로또 논란 우려를 쏟아내고 있다. 시세보다 저렴한 주택을 공급할 경우 소비자가 수억원의 시세차익을 얻게 된다며 상한제 도입을 반대하고 있다. 이는 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지에서 신규 아파트가 분양될 때마다 반복되고 있는 해묵은 논란이다. 민간택지 분양가상한제는 2008년부터 모든 아파트에 적용됐으나 2014년 12월 부동산3법 여야 야합으로 인해 사실상 폐지됐다.

2008년 시행이후 관료들이 지속적으로 폐지 시도했고, 2014년말 여야 합의로 폐지된 상한제

분양가상한제 시행 이후 정부와 집권여당은 줄기차게 상한제 폐지를 시도해왔다. 하지만 시민사회와 야당의 반발로 법개정이 이루어지지 않았다. 하지만 2014년 12월말 야당조차 상한제 폐지에 동의하면서 민간아파트 상한제 의무화가 폐지됐다. 대신 시행령에 매매가격상승률, 거래량 등이 일정기준을 상회할 경우 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 상한제를 지정할 수 있다고 제한적으로 규정했다(2015년 3월 신설).

당시 국토부 주택정책관이던 현 박선호 국토부 차관은 “상한제의 기본틀을 유지시켜 가격 급등시에는 상한제를 즉시 적용할 수 있도록 법에서 안전장치를 마련했기 때문에 고분양가의 악순환이 되풀이되지 않는다.”고 말했다. 그러나 문재인정부 들어 서울과 일부 수도권 집값이 폭등수준으로 상승했음에도 분양가상한제는 단 한곳도 지정되지 않았다. 최근 홍남기 부총리도 분양가상한제의 시기, 방법 등을 말하기 어렵다는 발언까지 하고 있어 정부가 분양가상한제를 제대로 추진할 의지가 있는지는 여전히 회의적이다.

최근 집값에 대해서도 정부는 안정세로 평가하지만 문재인 정부 이후에만 서울 평균 한 채당 2억원씩 오른 것에 비하면 절대적으로 비싸다. 정부는 상한제 도입에 주저할 것이 아니라 또다시 급등되기 전 조속히 전면적인 분양가상한제를 도입하고 아파트값 거품을 제거해야 한다. 실제공사비보다 부풀려진 기본형건축비를 정상화하고, 분양가심사를 내실화 하지 않는 이상 지금의 분양가상한제로는 가짜 분양가상한제에 불과하다. 상한제 적용시 7개만 공개하게 되어있는 민간택지 분양원가 공개도 공공택지처럼 62개로 확대해야 한다.

주택업자와 건설사 로또는 문제없고 소비자 로또는 문제인가?

그런데 그 누구도 고분양으로 인한 건설사들의 막대한 이득에 대해서는 이야기하지 않는다. 정부가 정한 기본형건축비는 평당 640만원이지만, 최근 분양하는 아파트들의 건축비는 1,000만원을 상회한다. 기본형건축비 자체도 상당부분 부풀려져있음에도 이보다 400만원이상 비싼 건축비를 책정하고 있는 것이다. 2017년 9월 분양한 신반포 센트럴자이의 경우 건축비가 1,600만원에 달한다. 이로인해 건설업자들은 막대한 분양 수익을 거두고 있다.

지난해 경실련이 개포주공8단지 개발이득을 분석한 결과, 아파트 분양으로 인한 진짜 로또는 현대건설등과 공무원연금공단이 챙긴 것으로 나타난바 있다. 공무원연금공단은 176억에 매입한 토지를 1.2조원에 매각해 1조 1,700원의 시세차액을 거뒀으며, 1.2조원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 9,000억원의 개발이득을 얻을 것으로 추정된다.

분양가상한제 시행으로 고분양->시세상승->고분양 악순환 끊어야 로또 사라진다.

그간 고분양가로 주변시세가 상승하고 이를 기반으로 또다른 고분양이 시행되는 등 악순환이 계속되어 왔다. 만약 신규 분양가격 안정으로 시세 상승이 크지 않았다면 논란이 되고 있는 로또자체가 발생하지 않았을 것이다. <그림1> 서울 아파트 매매가격에 나타나듯 분양가상한제 시행이후 서울 아파트값은 크게 상승하지 않았다. 2008년과 2009년은 상승했지만 이후 2014년까지 하락 안정세를 나타냈다. 그러나 2014년 12월 폐지이후 급등했다. 2008년 4억 8,000만원(12월)이던 서울 아파트 중간값은 2014년 4억 7,900만원으로 변화가 없었다. 그러나 분양가 상한제 폐지이후 급등하기 시작해 2016년 5억 9,800만원, 2018년 8억 4,500만원으로 상승했다.(KB부동산 기준)

이는 경실련이 서울 34개 주요 아파트 가격 변화를 추적한 것에서도 동일하게 나타난다. 2006년 평당 2,430만원이 약간의 상승과 하락을 거쳐 2014년 2,700만원이 되었지만, 2018년 4,660만원으로 급등했다. 이전으로 거슬러 올라가면, 1999년 분양가상한제 폐지이후 급등하던 아파트값은 2007년 원가공개와 상한제 실시로 진정됐지만, 상한제 폐지이후 역시 급등했다. (별첨 참고)

분양가상한제와 아파트 공급물량 변화는 연관이 없다.

한편 분양가상한제를 시행해도 일부에서 주장하는 공급축소는 과거 사례를 보았을 때 사실이 아닌 것으로로 나타났다. 2006년 9.4만호, 2007년 19.4만호이던 수도권 민간아파트 인허가 물량은 분양가상한제 시행이후 2008년 12만호, 2009년 12.7만호로 줄어들었다. 그러나 곧바로 회복해 2011년 20.8만호, 2012년 22만호로 상한제 이전보다 늘어났다. 분양가상한제 시행 이전인 2004년과 2005년 물량이 13만호, 12만호인 것을 보았을 때, 2007년은 상한제 시행을 앞두고 밀어내기 분양을 실시 해 일순간 물량이 많았을 뿐 분양가상한제 시행기간이 오히려 이전 기간보다 인허가 물량이 많았음을 알 수 있다.

분양가상한제가 폐지된 2015년도에는 35.7만호로 2014년 20만호보다 증가했지만 점차 하락해 지난해에는 21.4만호로 분양가상한제가 시행되던 2012년보다 적은 인허가 물량을 기록했다. 분양가상한제가 폐지된 이후 2015년 최고점을 찍고 이후 분양물량이 하락하는 것은 상한제와 분양물량과 큰 상관관계가 없음을 증명한다. 서울역시 비슷한 추세로, 분양가상한제가 시행되던 2011-2014년이 분양가상한제 시행 이전인 2006·2007년보다 인허가 물량이 더 많았다.

제대로 된 분양가상한제와 분양원가 공개를 통해 적정원가, 적정이윤보다 과도하게 비싼 분양가를 통제하고 지속적으로 주변시세보다 훨씬 낮은 주택을 공급할 것임을 명확히 하는 것이 집값 안정과 서민주거안정에 가장 중요한 정책이다. 정부는 ‘유례없는 집값 안정’이라는 잘못된 인식에서 하루빨리 벗어나서 전면적인 분양가상한제를 실시할 것을 촉구한다. <끝>