부동산

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[문재인 정부 4년, 서울 아파트 시세변동 분석결과]

25번 대책 토건업자·재벌 특혜 제공뿐 5억 78% 상승,

아파트값 44개월 중 고작 4개월 보합, 40개월 폭등

강남 9.4억 73%, 비강남 4.4억 80% 상승, 자산 격차 50년 벌어져

거짓 대책 만든 자와 14% 상승 통계 조작한 자들을 색출 처벌하라!

1. 정부 부동산 통계 VS 경실련 통계 비교결과, 상승률은 낮고 하락률은 커 시세변화와 동떨어져

2020년 5월, 경실련은 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값이 52% 이상 상승했다고 발표했다. 그러자 국토부는 한국감정원(현 한국 부동산원)의 전국주택가격 동향 매매가격지수를 근거로 문재인 정부 임기 동안 서울 아파트값 상승률은 14%에 불과하다고 반박했다. 14% 상승률 근거인 한국 부동산원의 매매가격지수 월별 변동률(이하 지수변동률)을 경실련이 조사한 시세 월별 변동률(이하 시세변동률)과 비교했다. (※ 별첨 표4 참조 p.19)

비교결과 시세가 상승하는 것보다 지수는 더 적게 상승하는데, 하락기에는 시세보다 지수가 더 많이 하락하는 것으로 나타났다. 이처럼 지수가 시세를 왜곡해서 반영하기 때문에 시세가 아무리 폭등하더라도 지수는 14%밖에 안 나오는 현상이 얼마든지 가능하다. 경실련은 청와대의 아파트값 통계조작 등에 대한 정책실장 등의 입장을 확인하고자 지난 1월 3차 공개질의서를 발송했지만, 아직 답변이 없는 상태이다. 관료가 통계를 조작 부동산 대책의 원인진단이 잘못되어 반복적으로 엉뚱한 처방이 나온 것이다.

2. 문재인 정부 4년 동안의 대책으로 서울 아파트값은 한 채당 5억 78% 상승, 50년 자산 격차 발생

<그림 2> 정부 대책발표와 서울 아파트 평당시세 변동
(단위 : 만원/평당)

문재인 정부가 취임한 지 약 4년이 지났다. 문재인 대통령은 취임 100일 기자간담회에서 “역대 가장 강력한 대책”이라는 표현까지 사용하며 임기 첫해부터 부동산 대책들을 쏟아냈다. 언론의 분류에 따르면 현재까지 발표된 부동산 대책은 2017년 6회, 2018년 5회, 2019년 7회, 2020년 6회, 2021년 1회 등 총 25차례다. 2달에 한 번꼴로 부동산 대책이 발표됐다.

유형별로 구분하면 분양 관련 대책이 10회로 가장 많았고, 금융규제 8회, 임대대책 7회, 공급확대 대책 6회, 세제 대책 5회 등이었다. 하지만 내용을 살펴보면 공급자인 재벌 건설업자 특혜, 재벌과 건설업자 등 공급자 일감만 늘리는 공급확대, 나라의 주인인 국민을 규제하는 금융규제, 재벌 감세 국민만 증세 등 불평등한 세제 대책 등이었다. 경실련은 문재인 정부의 부동산 대책이 집값에 미친 영향을 파악해보고자 부동산 대책발표 시점과 서울 아파트값의 시세 변동현황을 비교했다.

문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울 아파트값은 평당 2,138만원이었다. 아파트값은 4년여 동안 1,665만원(78%)이 올라 2021년 1월 3,803만원이 됐다. 30평형 아파트값이 6.4억에서 4년 동안 5억이 올라 11.4억으로 폭등했다.

30평형 서울 아파트는 ‘17년 5월 6.4억이었는데 12월까지 0.7억(10%)이 올라 7.1억이 됐다. ‘18년 1월 아파트값은 7.3억이었는데 12월까지 1.5억(20%)이 올라 8.8억이 됐다. 이후 아파트값은 ‘19년 0.9억(10%), ‘20년 1.5억(15%)이 올랐다. 2021년 0.1억(1.2%)이 올라 11.4억이 됐다.

조사 기간 44개월 중 24번 대책이 발표(2.4대책 미포함)됐는데, 보합(일부 하락)은 4개월에 불과했다. 하락 이후 아파트값 변동을 분석했다. ‘19년 1월~4월까지 4개월 동안 평당 아파트값은 –21만원(–0.7%) 하락했다. 하지만 이후 2개월 만에 30만원이 올라 이전보다 비싸졌다. ‘19년 5월부터 ‘20년 4월까지 407만원(14%)가 올랐다. 2020년 들어 코로나 19의 확산으로 경제 상황이 악화 직후 상승세도 둔화 5월 평당 가격은 –6만원(-0.2%) 하락했다. 그러자 정부가 공공참여 재개발 등 5.6 대책 등으로 투기를 조장했고, 다음 달 78만원(2.4%)이 치솟았다. 상승세는 계속되어 ’20년 6월~‘21년 1월까지 497만원(15%) 상승했다.

분석결과 아파트값이 하락하더라도 1~2개월이면 그보다 많은 금액이 오른 것으로 나타났다. 소폭하락 뒤 폭등이 발생한 것이다. 실질적인 집값 하락이 없었으며, 잇따른 규제책의 하락효과는 미비했고, 규제책 이후 발표된 공급확대, 분양가상한제 후퇴 등의 투기조장책은 더 큰 집값상승을 초래했다. 규제건수는 많았지만 솜방망이 규제, 핀셋형 규제로 집값상승을 막지 못했음이 확인됐다.

3. 문재인 정부에서 노동자 임금 연평균 132만원 오를 때 아파트값은 1.3억 올라. 100배 차이

30평형 아파트값은 연평균 약 1.3억씩 올라 총 5억(78%) 상승했다. 노동자와 유주택 자산가와의 격차가 얼마나 벌어졌는지 확인하고자 노동자 평균임금과 최저임금을 30평형 아파트값과 비교했다. 노동자 평균임금은 2018년부터 2019년까지 2년간 총 264만원(9%) 올랐으며 연평균 상승액은 132만원이다. 최저임금은 총 564만원(35%) 올랐으며, 연평균 임금 상승액은 141만원이다. 노동자 임금 상승액을 아파트값 상승액과 비교하면 약 100배의 차이가 난다.

가구당 저축액을 연간 1천만 원이라 가정하면, 땀의 대가 연간 1천만원 씩 모아 아파트값 상승으로 발생한 불로소득 5억을 마련하려면 50년이 소요된다. 즉 주택보유자와 무주택자 간 격차는 50년의 자산 격차가 발생했고, 강남 9.4억 비강남 4.4억으로 강남과 비강남 격차도 5억으로, 50년 격차가 발생했다. 성실하게 땀 흘려 일하는 노동자가 꿈과 희망을 품고 살아갈 수 없는 사회가 된 것이다.

4. 지난 4년 정부 대책으로 강남3구 아파트값 큰폭으로 상승하다 주춤 반복하며 9.4억, 73% 상승

<그림 3> 정부 발표대책과 강남 아파트 평당시세 월별 변동
(단위 : 만원/평당)

부동산 대책의 영향을 세부적으로 파악하기 위하여 서울을 강남(강남, 서초, 송파)과 비강남으로 구분하여 아파트값 변동현황을 분석했다. 강남 아파트값은 문재인 정부 임기 동안 평당 3,150만원, 30평형 기준 총 9.4억 올랐으며 상승률은 73%이다.

강남 아파트값이 보합이거나 주춤한 기간은 총 44개월 중 14개월이다. 아파트값에 영향을 많이 미친 정책들을 중심으로 아파트값 변동을 분석했다. 6.19 대책으로 서울 전역이 조정대상지역으로 선정됐지만, 집값 폭등을 막기에는 역부족이었다. 평당 아파트값은 7월 244만원(5.6%)상승한 뒤, 8월 –65만원(–1.4%) 하락했다. ‘17년 8.2 대책을 발표하면서 김수현 청와대 사회수석, 김현미 국토부 장관이 다주택자들에게 “내년 4월까지 집을 파시라”고 경고했지만 아파트값은 계속 상승했다. 12월 13일 임대업자 활성화 방안 발표를 기점으로 아파트 사재기가 벌어졌고 ‘18년 1월에만 278만원(5.6%)이 상승했다.

강남 아파트값은 ‘18년 4월부터 6월까지 3개월 동안 –49만원(-0.9%) 하락했다. 하지만 7월부터 8월까지 2개월 만에 하락액의 4배가 넘는 222만원(4%)이 올랐다. 9.21대책을 통해 수도권 30만호 공급계획이 발표되자 10월 한 달 동안 362만원, 6.3%가 올랐는데 월간 상승액·상승률 모두 문재인 정부 임기 중 가장 크다. ‘18년 7월부터 10월까지 730만원(14%) 상승했다.

‘18년 11월~‘19년 4월까지 6개월 동안 평당 –52만원(-5.1%) 하락했다. 그러나 신규택지 추진계획이 포함된 5.7 대책발표로 3기 신도시 추진이 본격화되면서 2개월 만에 194만원이 올랐으며, ‘19년 5월~‘20년 1월까지 1,031만원(17.9%) 상승했다. ‘19년 11월 19일, 대통령이 국민과 대화 중 “부동산 문제 자신있다”는 발언을 한 직후 경실련은 서울 아파트값이 30%이상 폭등했으며, 청와대 참모 등이 보유한 아파트값은 40% 상승했다고 발표했다. 그 후 아파트값은 잠시 주춤하다가, 코로나19 확산 등의 영향으로 2월부터 5월까지 4개월간 –348만원(-5.1%) 하락했다. 문재인 정부 임기 중 가장 하락기였다. 그러나 총선이 끝나고 정부가 뜬금없이 용산 미니신도시와 공공참여 재개발 등 5.6 대책을 발표하면서 다시 폭등이 시작돼 2개월 만에 347만원이 올랐으며. ‘20년 6월부터 ’21년 1월까지 1,034만원(16%)가 상승했다.

강남은 아파트값 폭등 금액이 크기 때문에 부동산 대책이 발표될 때마다 가장 큰 주목을 받는다. 분석 결과 핀셋규제는 아파트값 상승에 아무런 영향을 미치지 못했으며, 잠시 주춤하면 또 대책을 발표해 폭등이 일어나 결과적으로 9.4억 상승했다. 세금 부담보다 집값 상승이 더 컸기 때문이다. 특히 ’18년 9.21대책, ‘19년 5.7대책, ’20년 5.6대책, 8.4 대책 등 신도시‧재개발‧재건축 공급대책 발표가 아파트값 폭등 기점이 됐다는 점은 주목할 필요가 있다.

5. 지난 4년 정부 대책으로 비강남 아파트값 꾸준히 올라, 4.4억 80% 상승

<그림 4> 비강남 아파트 평당시세 월별 변동과 정부 주요 관계자 발언
(단위 : 만원/평당)

비강남 지역 아파트값은 평당 1,463원, 30평형 기준 4.4억에 80% 올랐다. 비강남 아파트값 상승률 80%는 강남 아파트값 상승률 73%보다도 7% 높다. 강남 아파트값은 14개월 주춤한 반면, 비강남은 ‘19년 3월 1개월 동안 –1만원(-0.04%) 보합이 전부였다. 강남보다 비강남 상승률이 더 큰 원인 중 하나는 강남 아파트의 비싼 가격이다. 세제· 금융규제가 강화되면 강남 아파트 구입에 큰 부담이 생기므로 집값이 낮은 비강남으로 수요가 집중됐다. 비강남 집값 상승은 다시 강남 집값을 자극했고, 결국 서울 전역 집값이 폭등했다.

6. 경실련 주장

정부가 25번 대책을 발표하며 남발한 규제들은 집값 상승을 막지 못했을 뿐만 아니라 애꿎은 실거주 주민에게 불편과 피해만 끼치고 말았다. 정부가 대대적인 정책전환을 하지 않는다면 남은 임기동안 집값은 더 상승할 가능성이 크다. 정부는 지금이라도 취임 전 수준으로 집값을 낮추기 위해 모든 노력을 기울여야 한다. 경실련은 집값을 잡기 위한 대책으로 다음과 같은 의견을 개진한다.

첫째, 땜질 정책 중단하고, 고장난 주택 공급체계를 전면 개혁해야 한다!

둘째, 여야 정치권은 국정조사를 통해 부동산 통계 조작 실체를 밝혀야 한다!

셋째, 4.7 재보궐선거 후보들은 문재인 정부 4년 동안의 ‘분양원가공개’와 ‘토지 공공보유 건물 분양 제도’ 전면 도입 등 개혁정책을 공약해야 한다!

이제 문재인 정부 임기도 불과 1년이 조금 넘게 남았다. 문재인 대통령은 임기 이전 수준으로 집값을 낮추겠다는 약속을 지키기 위해 사력을 다해야 한다. 그러나 장관교체에도 변함없는 정부 정책 기조로 볼 때 앞으로도 집값은 내려가지 않을 것으로 예측된다. 정부는 이제라도 근본적인 정책 기조 전환에 나서야 한다. 그렇지 않는다면 부동산 문제는 문재인 정부의 최대 과오로 남을 것이다. 정부는 국민은 코로나19 사태로 신음하는 서민들을 잊지 말고 하루속히 근본적인 대책에 나설 것을 강력히 촉구한다.

* 문의 : 경실련 부동산건설개혁본부 02-3673-2146