경제

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[금융] 주택담보대출 혼란 자초한 금감원, 획기적인 대책 강구해야

주택담보대출의 급등세가 지속되고 있는 가운데, 금감원이 시중 일부 은행에 대해 주택담보대출 한도를 제한하는 창구지도를 한 것으로 알려져 물의를 빚고 있다. 이후 있을 수 없는 관치금융라는 비난과 함께 투기와 관계없는 서민들의 피해가 잇따르자, 윤증현 위원장은 ‘서민들의 실수요와 관련된 대출과 건설회사 집단대출 등에 대해서는 이용자의 불편함이나 애로가 발생하지 않도록 하겠다’고 밝혔다.


경실련은 이미 수년전부터 단기 변동금리 위주로 되어 있는 한국의 주택담보대출이 선진국에서는 찾아보기 힘든 기형적 대출이며, 주택시장이 경색될 때 경제전반의 불안정성을 초래할 수 있는 매우 위험한 대출임을 경고해 왔다.


그럼에도 불구하고 금융기관들의 방만한 대출경쟁에 대해 수수방관하던 금융감독원이 창구지도라는 관치금융적 수단을 동원한 것은 금융감독 기관으로서의 전문성과 역량의 부족을 증명한 것이라 판단한다. 불과 며칠 만에 정책을 바꾸는 것 역시 주택담보대출의 급증 원인에 대한 진단과 처방이 잘못되었음을 스스로 인정하는 처사가 아닐 수 없다.


이에 경실련은 다시 한 번 한국의 주택담보대출에 근본적 문제가 있음을 지적하며, 획기적인 정책전환을 요구하는 바이다.


1. 금감원은 무리한 창구지도를 중단하고 BIS비율 산정에 쓰이는 위험가중치를 조정하는 등 금융감독 정상화를 위한 근본적 대책을 마련하라.


금융감독원은 금융기관 대출의 건전성이 문제가 될 때는 직접적인 감독을 통해 시정을 유도할 수 있다. 그러나 현재의 주택담보대출 문제는 미래에 발생가능한 체제적 위험(system risk)을 사전에 예방해야 한다는 것이 그 핵심사항이며, 아직은 대규모 채무불이행 등의 문제가 발생하지 않고 있는 상황이다.


현 시점에서의 정상적인 금융감독은 체제적 위험(system risk)를 감안한 위험가중치를 부과, 금융기관의 자율성을 침해하지 않는 범위 내에서 간접적으로 대출을 억제하는 것이다.


선진국에서는 대출의 위험성을 평가하는데 있어 소득상환능력을 포함한 신용을 사용하여 담보대출을 간접적으로 통제해왔다. 금융감독원도 소득상환능력에 의해 새로운 위험가중치를 부과하는 방식으로 단기 변동금리 주택담보대출을 점진적으로 줄여 나갈 수 있는 수단이 있다.


그럼에도 이번의 경우와 같이 금감원이 무리한 창구지도에 나선 것은 금융감독 기관으로서의 전문성을 의심받기에 충분한 행위이며, 행정편의적인 관치금융에 대한 구태를 벗지 못했음을 여실히 보여준 것이다.


2. 경실련은 주택담보대출이 대규모로 부실화될 시 반드시 금융기관과 금융감독원의 책임을 물을 것이다.


체제적 위험(system risk)은 그 속성상 금융기관이 부실화되기 이전에 경제의 불안정성 심화로 정부의 개입을 불러온다. 이 점을 악용하여 금융기관들은 안전한 수익기반으로 생각되는 주택담보대출을 경쟁적으로 늘여 왔다.


경실련은 거듭되는 금융당국의 주택담보대출 리스크 관리 방안의 발표에도 불구하고 법규를 위반해 가며 대출을 증가시킨 금융회사의 반사회적 영업행태를 규탄한다.


이에 경실련은 주택담보대출이 부실화될 때 모든 책임은 금융기관에 있음을 명확히 하며, 이로 인해 부실화된 금융기관에 대해서는 철저하게 법에 의거 적기시정조치하고, 궁극적으로는 퇴출이 이루어져야 함을 천명한다.


경제전체에 큰 피해를 입혔던 부실카드사 구제와 같이 잘못된 금융감독 행태가 더 이상 반복되어서는 안 되며, 이미 사전에 충분히 예고되고 있는 주택담보대출로 인한 문제가 현실화될 시 경실련은 반드시 금융기관과 금융감독원에 책임을 물을 것이다.


3. 상환능력에 맞는 장기 고정금리 모기지론으로 전면 전환하기 위한 근본적 제도개혁을 촉구한다.


경실련에서 여러 번 주장한 바 있듯, 단기 변동금리 주택담보대출은 가계와 국민경제 양쪽 측면 모두에서 매우 위험한 대출의 형태로 시장의 근본적인 변화가 시급하다.


다시 한 번 강조하건데 현재 한국에서 통용되는 주택을 담보로 하는 거액대출, 3년만기 단기대출, 상환능력을 고려하지 않은 채 담보만을 믿고 해주는 대출, 이자만 상환하다가 마지막에 원금을 전부 상환하는 대출은 기형적 대출형태의 전형이다.


미국, 유럽 등 선진국에서는 대공황을 촉발한 위험대출로 간주되고 있으며, 소비자 보호를 위해 철저히 규제해야 하는 전형적 대출형태로 꼽힌다는 점을 다시금 지적한다.


우리나라와 같이 3년만기 주택담보대출이 급증하고, 가계부채의 80%가량이 변동금리로 이루어진 대출형태의 특성상 주택가격이 하락하여 담보가 부실화될 경우 이를 통해 야기될 대출 회수문제와 다시 이것이 가격 급락으로 이어지는 악순환이 발생할 가능성이 농후하다.


금융감독 당국의 주택담보대출 창구지도도 무리하게 늘어나는 주택담보대출로 인한 금융시스템 리스크를 우려한 조치의 일환이었으나 사안의 중대성을 감안하지 못한 미봉책에 불과한 것이었다고 할 수 있다.


지금이라도 기형적 주택담보대출이 안고 있는 경제 전체의 시스템 리스크가 선진국의 장기 고정금리 모기지론에 비해 훨씬 심각하다는 점을 인식해야 한다. 모든 주택담보대출을 소득상환능력을 고려한 장기 모기지론으로 전환하도록 제도를 개선해야 한다.


10년 이상의 장기대출을 위주로 매달 원리금을 납부하며 만기가 되면 상환이 완료되는 등의 방식이 고려되어야 한다. 소득수준을 고려한 대출이 이루어져야 함은 두말할 나위가 없다.


4. 건전한 모기지론의 활성화를 위해 과감한 세제혜택을 제도화할 것을 촉구한다.


주택시장의 정상화를 위해서는 투기꾼에게 무제한의 자금이 공급되는 단기 담보대출을 근절하는 대신 근로소득자의 내집 마련을 위해 소득상환능력에 따른 장기 모기지론의 활성화가 시급하다. 이를 위해 정부에서는 모기지론을 받는 근로소득자에 대해 과감한 세제혜택을 주어야 한다.


모기지론 금리를 무리하게 내리면 주택금융공사의 건전성을 해칠 위험이 있으므로, 정상적 금리를 통해 주택담보대출 저당채권의 유통을 활성화시키는 대신 수요자의 이자부담에 대해 과감하게 세제혜택을 부여하여 이자율을 낮추는 효과를 내는 것이 최선의 정책이다. 이미 선진국에서 검증된 이러한 제도를 조속히 받아들이기를 촉구한다.


경실련은 주택담보대출의 급증과 금감원의 대출 규제지도 등 일련의 논란들은 결국 금융감독기능이 정상적으로 작동하지 않은 데에서 비롯된다고 주장한다. 또한 금감원의 각종 규제들을 솜방망이로 인식하고 등뒤에서 불법 및 편법대출로 자사의 이익만을 추구한 은행권에게도 상당한 잘못이 있다고 판단한다.


시비의 판단을 떠나 국민 경제 전반의 체제적 위험(system risk)를 줄이기 위해서는 현재 높은 비중을 차지하고 있는 3년만기 변동금리 주택담보대출의 비중을 줄이고, 원리금을 함께 갚아 나가는 방식의 장기 모기지론으로의 전환을 촉구하는 바이다. 이를 위해 정부에서는 모기지론에 대해서는 과감한 세제혜택을 부여해야 한다.


경실련은 앞으로도 주택담보대출에 대한 금융사의 영업행태와 금융감독 당국의 역할, 주택금융의 제도개선 등에 대해 예의 주시할 것임을 밝혀 둔다.


[문의 : 경제정책국 02-3673-2141]