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아파트 후분양제, 진실은 이렇습니다! 
- 업계와 언론의 후분양제 도입 문제제기에 대한 경실련 반론 -
- 국회는 후분양제 입법에 나서고, 정부는 공공분양 후분양 즉시 시행하라 -

주택금융공사(HUG)의 후분양제 관련 연구용역 추진이 알려진 이후 도입 대한 찬반여론이 반복되고 있다. 도입을 막기 위한 일부 언론과 업계는 후분양제를 도입하게 되면 분양가격이 상승할 것이며, 중견ㆍ중소 업체의 존립이 위태로워진다는 부작용을 주장하고 있다. 그러나 선분양제는 소비자가 살 수 있는 물건 중 가장 비싼 물건을 만들기도 전에 파는 반 시장적 제도이다. 이미 2000년대 초반 후분양제 도입에 대한 각계의 연구가 진행된바 있으며, 정부의 로드맵도 수립되었다. 부작용에 대한 반론, 대안도 충분히 제시되었기에 이제 시행만 하면 된다. 경실련은 후분양제가 시장경제 원리에 부합하고 소비자의 선택권을 보호 할 수 있으며, 부실시공을 예방할 수 있는 제도로 즉시 도입되어야 함을 다시 한번 강조한다.  

후분양제 문제점으로 지적 사안에 대한 경실련 반론은 다음과 같다. 

첫째, 금융비용 증가로 주택업체가 소비자에게 가격을 전가, 가격이 상승할 것이다?
  - 사실이 아니다. 우리나라 주택가격은 원가가 아니라 주변 시세, 분양가상한제 등 제도와 공급자의 의지 등을 통해 책정되는 만큼 단순히 후분양제가 분양가격 인상으로 이어지기는 쉽지 않다.  
   
   [반론]
   o. 현재 선분양제도에서 분양가격은 원가를 기준이 아니라 주변 시세, 위치, 공공의 통제, 공급자의 의지로 결정되고 있고, 과장성 분양광고 및 광고성 기사 등을 동원하여 소비자의 투기심리를 조장하는 분양마케팅에 사활을 걸면서 고분양가를 책정, 막대한 수익을 챙겨가고 있음. 후분양할 경우 금융비용은 증가할 수 있으나 모델하우스 건립 등 선분양에 의한 비용은 줄어들 수 있으며, 시장경제 하에서 소비자들의 선택을 받기 위한 건설사들의 가격경쟁이 벌어지며 분양가격 인상으로 전가되기는 쉽지 않음. 

   o. 오히려 2006년 후분양제 도입을 선언한 오세훈 전 서울시장은 “후분양제 도입으로 건설원가를 정밀 검증해 1.70% 인하 했다”고 밝힌바 있음. 은평뉴타운의 분양가는 총 10.24% 인하됨. 

둘째, 중소ㆍ중견 주택업체가 어려움을 겪을 것이다?
  - 사실이 아니다. 이미 중소ㆍ중견업체는 브랜드에 의존한 분양시장으로 인해 어려움을 겪고 있다. 오히려 이를 타개하기 위한 대안으로 후분양을 실시하는 업체도 있다. 후분양 될 경우 소비자가 직접 주택의 품질을 판단할 수 있게 되어 재벌건설사와 중소건설사의 잘 짓기 경쟁이 가능하게 되는 만큼 실력없는 건설사는 도태되겠지만, 실력 있는 중소건설사에게는 더 유리할 수 있다. 

    [반론]
    o. 오히려 후분양보다는 지금과 같은 선분양제도 하에서 중소주택업체가 훨씬 큰 어려움을 겪고 있음. 선분양제도 하에서 이미 소비자들은 가격 상승 기대 등 때문에 재벌건설사의 브랜드 가치를 보고 주택청약을 신청하고 있음. 이는 현재 주택시장이 생산자와 소비자 사이에 비대칭적 정보(주택 품질이나 성능에 대한 정보가 소비자보다는 생산자에게 집중되어 있음)가 존재하는 대표적인 시장이라는 특성이기 때문임. 
    o. 즉, 선분양제도 하에서는 주택의 품질이나 성능을 모르는 상태에서 계약을 해야 하기 때문에 소비자들은 광고에 의존한 브랜드를 내세운 대기업 위주로 청약함으로써 중소업체들을 철저히 배제하고 있음. 결국, 상대적으로 자금력과 소비자 선호도가 떨어지는 중소업체들은 이미 오래전부터 미분양을 겪고 있으며, 이를 타개할 수 있는 대안으로서 자체사업의 경우 후분양을 실시하기도 함. 
    o. 후분양 될 경우 소비자가 직접 주택의 품질을 판단할 수 있게 되는 만큼 재벌, 대기업 건설사와 중소건설사의 잘 짓기 경쟁이 가능하게 되는 만큼 경쟁력있는 중소건설사에게 더 유리할 수 있음. 대기업 건설사부터 우선 시행하는 것도 고려할 수 있음. 

셋째, 건설회사는 소비자로부터 무이자로 선납 받던 계약금 및 중도금을 자체 조달해야 하기 때문에 주택공급이 감소하고 도산하는 주택건설회사가 속출할 것이다?
  - 사실이 아니다. PF제도 등을 통해 충분히 자금 조달이 가능하며, 오히려 경쟁력 없이 무늬만 건설사로 분양하던 부실 업체들의 퇴출이라는 효과가 기대된다.  

   [반론]
   o. 사업성이 충분한 아파트라면 PF 등을 통해 투자회사로부터 직접 자금조달이 가능하기 때문에 금융비용 부담을 상당히 완화할 수 있음. 이는 결국 그간 사업성 없이 미래의 개발계획에 의존, 소비자를 현혹해 분양하던 주택은 더 이상 생존하기 어렵다는 의미임. 주택건설업체는 3년 뒤의 예상주택수요를 바탕으로 사업성을 판단한 후 사업을 시행할 것이기에 무불별한 분양시장 난립을 막을 수 있음. 주택시장 안정과 소비자 보호를 위한 것으로 후분양제도의 문제점이 아니라 장점임.
   o. 지금처럼 경쟁력도 없이 분양과열에 의존해 생존해왔던 부실건설사들의 퇴출이 이루어지면서 건설사들의 경쟁력이 강화될 것으로 예상됨.
   o. 그럼에도 불구하고 선분양제 폐지에 따른 주택업체의 자금부담 가중이 우려된다면, 충격을 완화할 수 있도록 1,2년간의 유예는 검토할 수 있을 것으로 판단됨. 


넷째, 몇 차례 나눠서 납부하던 중도금 대신 한번에 분양금액을 납부해야 하기 때문에 소비자 부담이 커진다?
  - 사실이 아니다. 수억원에 달하는 주택 구입을 위해 오랜기간 자금조달 계획을 세우는 것은 당연한 것이며, 건설사에게 유리했던 금융시스템을 소비자를 위한 방향으로 개선하면 된다. 또한 현재 후분양을 시행하고 있는 SH공사도 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 진행하고 있다. 
   
   [반론]
    o. 주택과 같이 고가의 내구재를 구입하기 위해서는 소비자들이 오랜 기간 동안 자금조달계획을 수립해야 하는 것이 당연하며, 오히려 집단대출, 무한책임대출 등 선분양제에서 건설사에게 유리하게 운영됐던 주택금융시스템을 실수요자들의 주택마련에 도움이 되도록 개선해야 함
    o. 후분양제를 실시할 경우 소비자들이 주택구입을 위한 계약금과 중도금을 금융기관에 저축해 이자소득을 얻을 수 있으며, 대출에 의한 이자비용 부담이 감소함. 
    o. 또한 완공80% 후분양을 진행했던 SH공사처럼(현재 60%) 계약금(20%), 중도금 1회(20%), 입주시 잔금(60%)으로 나눠서 납부를 진행하는 방안도 있음. 

추가로, 선분양제도의 문제점은 다음과 같다. 

첫째, 소비자의 선택권이 침해된다. 주택은 상당히 값비싼 내구재로 소비자는 구입시 완제품에 대한 품질을 판단하고 상응하는 가격을 지불해야하나 선분양제도하에서는 완제품을 보지 않고 사전 구입해 대금을 지급해야 한다. 그럼에도 분양계약 후 입주까지 모든 과정이 공급자 결정에만 달려있다. 분양을 끝낸 건설회사의 가장 큰 관심 중의 하나는 이윤극대화를 위한 비용절감일 것이다. 설계 변경과 부실 공사가 초래되며, 이로 인해 건물 수명단축, 유지보수비 증가 등 주택구입자는 물론 국민에게까지 부담을 초래한다. 선진국의 주택 수명이 100년 이상이지만 우리나라의 주택은 그렇지 못한 이유이다. 

둘째, 주택 수요자가 모든 위험을 부담해야 한다. 소비자는 계약금, 중도금 주택가격의 60-80% 정도를 준공이전에 납부해야 한다. 이는 건설비의 이자비용을 소비자가 부담하는 것과 마찬가지이다. 또한 개발계획 지연ㆍ무산과 업체 도산, 저가자재 사용, 부실 공사 등 모든 위험을 소비자가 떠안아야 한다.  

셋째, 전매시장형성으로 시장이 교란된다. 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 이는 사회ㆍ심리적 요인으로 작용해 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환을 초래한다. 즉 선분양제도는 분양권이라는 권리를 사고 팔 수 있어 주택시장 과열을 부추기며 주택의 구조적 수급불균형을 초래하는 원인이다. 

넷째, 부실시공의 원인이 된다.  선분양제하에서 건설사들은 불량자재 사용, 부실시공, 자재 바꿔치기 등 불법, 탈법적 방법으로 소비자를 속여왔다. 그러나 소비자를 이를 확인 할 수 있는 방법이 전혀 없으며, 감리조차 허수아비 감리 등 제도적으로 부실시공을 조장하는 상황이다.  후분양으로 가면 완공된 주택을 보고 결정하는 만큼 부실시공을 방지할 수 있다. 

다섯째, 건설업체의 경쟁력 약화와 과다한 양적 팽창을 유발한다. 사업성보다는 미래의 개발을 홍보하는 방식으로 소비자를 현혹해 분양하는 것이 가능해, 업체들이 품질 좋은 아파트를 짓기 위해 경쟁하기 보다는 좋은 위치의 땅을 확보하고 팔기 위한 아파트를 짓게 되면서 경쟁력을 증가시키지 못한다. 또한 시공은 몽땅 하도급으로 가능하기에 능력 없는 ‘무늬만’ 건설회사가 증가한다. 

이러한 많은 문제점에도 불구하고 후분양제 도입에 대해 업계는 주택가격상승과 주택산업위축 등의 명분을 내걸고 반발하고 있다. 그러나 업계가 검증되지 않고 과장된 일방적인 주장으로 후분양제 도입을 반대하는 것은 적절치 못하다. 민간 부문 제도변경 파급력과 업체들의 단계적 도입을 검토할 수는 있겠지만, 건설업계는 더 이상의 잘못된 제도에 편승해 이익을 보장받을 것이 아니라 정상적인 주택 공급 구조 확립에 동참하고 자신들의 경쟁력을 높이기 위한 자구 노력에 나서야 한다. 

경실련은 일방적으로 업계에 특혜를 주고 소비자들에게는 불합리한 제도인 선분양제의 폐지를 정부와 국회가 시급히 후분양제로 전환할 것을 촉구한다. 특히 이미 SH공사(서울시)는 후분양제를 시행중인 만큼, LH공사는 당장 후분양제를 시행해야 한다. <끝>
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