부동산 거품 조장하는 주택담보대출제도의 근본적 개혁을 요구한다
- 한국은행의 방만한 통화관리와 금감원의 부실한 감독에 책임을 묻는다 -

경실련은 현행 주택담보대출제도의 기형성을 지적하며 지속적으로 제도개혁을 주장해 왔다. 그럼에도 미온적 태도로 일관한 정부의 잘못된 진단과 정책으로 인해 주택담보대출은 급증세를 지속하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장의 불안정성이 심화되고 있다.

그럼에도 선진국의 역사적 경험과 엄밀한 경제이론에 근거한 합리적인 주택담보대출제도의 개선안을 받아들이지 않고 있는 현 정부가 진정으로 항구적인 부동산 시장의 안정을 원하고, 또한 그런 의지가 있는지 의심하지 않을 수 없다.

지금이라도 거듭되는 부동산 대책에도 불구하고 부동산 시장을 안정시키지 못하는 중요한 요인이 기형적 주택담보대출제도에 있음을 인식하고 조속히 대책을 마련할 것을 촉구한다.

1. 주택담보대출의 증가를 막지 못하면 부동산 시장을 안정시킬 수 없다

한국은행이 발표한 금융시장 동향에 따르면 지난 달 은행의 주택담보대출은 3조1천716억이 증가해 올들어 가장 큰 증가폭을 기록했다. 또한 18일 은행업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나, 외환 등 국내 5대 시중은행의 지난 15일말 현재 주택담보대출 잔액은 총 114조3천193억원에 달한다. 10개월 만에 최대폭의 증가세를 나타낸 지난 달에 이어 이번 달에도 급증세가 지속되고 있다.

한국은행의 지난 2일 ‘금융안정보고서’에 따르면 지난 해 가계의 금융자산이 8% 증가한 반면 금융부채는 11.2% 증가해 금융자산대비 부채비율이 처음으로 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 미국, 영국, 일본 등 선진국의 금융부채비율이 20~30%라는 사실을 감안할 때 우리나라 가계의 이자부담 증가 문제의 심각성이 적나라하게 드러나는 대목이다.

주택담보대출의 증가는 부동산 가격의 거품을 촉발시킨 주범이다. 그러나 더욱 중요한 사실은 우리나라와 같이 가계부채의 80% 가량이 변동금리로 이루어진 대출형태의 특성상 부동산가격 폭락과 대출금리의 인상 등으로 인해 가계부실화와 금융위기가 촉발될 가능성이 있다는 점이다.

그러나 정부는 증가하는 주택담보대출의 문제에 대해 공식적으로는 이 같은 현상에 우려를 표명하면서도 실질적인 대책에 있어서는 미온적인 태도로 일관하고 있다.

정부에서는 현행 대출의 낮은 담보인정비율만을 지적하며 은행의 건전성에 문제가 없을 것이라는 입장이지만, 다수의 서민 가계 부실화가 방만한 대출을 해 온 제2금융권의 부실로 이어지면서 경제 전반의 불안감을 증폭시킬 위험에 대해서는 과소평가하고 있다. 정부는 이러한 안일한 자세를 하루 속히 벗어 버리고 현실을 냉철히 직시할 것을 촉구한다.

부동산 가격 폭등의 주범이며 국가적인 금융위기를 불러올 수 있는 주택담보대출을 잡지 않고서는 부동산 가격안정은 불가능하며, 동시에 부동산시장의 연착륙 또한 불가능하다. 가계부실과 금융위기에 대한 불안감을 해소하지 못하면 부동산 가격 안정을 달성할 수 없음은 명약관화한 사실이다.

현행 주택담보대출의 위험성을 직시하고, 경실련이 주장하는 근본적인 대책을 받아들일 때 비로소 부동산 가격을 안정시킬 수 있음을 재차 강조하는 바이다.
 
2. 한국은행과 금융통화위원회는 불안정한 부동산 시장에 대해 책임을 통감해야 한다

한국의 주택담보대출은 대부분 주택을 담보로 하는 거액대출이면서도 3년만기 단기대출, 상환능력을 고려하지 않은 채 담보만을 믿고 해주는 대출, 이자만 상환하다가 마지막에 원금을 전부상환하는 대출형태를 띄고 있다.

이는 미국, 유럽 등 선진국에서는 대공황을 촉발한 기형적인 대출로 간주하고 있으며, 특히 미국에서는 소비자 보호를 위해 철저히 규제하고 있는 약탈적 대출의 전형적 형태이다. 주택도시개발부, 연방거래위원회 및 주 정부의 웹사이트 등에서도 가계를 부실화시키는 위험한 대출로 경고하고 있다.

이렇듯 우리와 선진국의 대출형태가 상이함에도 불구, 통화정책을 총괄하는 한국은행이 이러한 대출의 위험성에 대해 충분한 고려를 하지 않고 있음을 심히 우려하지 않을 수 없다. 주택가격이 하락하여 담보가치가 하락할 경우 단기적 변동금리 주택담보대출의 부실화와 이로 인해 야기될 대출 회수문제와 다시 가격 급락으로 이어지는 악순환이 발생할 가능성이 있음에도 현재 대형은행들은 예금금리보다도 낮은 대출금리를 제시하면서 주택담보대출 증가 경쟁에 몰두하고 있다.

여기저기 몰려 다니는 단기 부동자금으로 인한 경제의 불안정성 또한 심각한 수준이다. 이러한 점들을 고려할 때 방만한 통화관리로 인한 부작용의 폐해가 엄청난데도 무사태평한 한국은행의 자세는 국민적 분노를 사기에 충분하다.

지금이라도 기형적 주택담보대출이 안고 있는 경제전체의 시스템 리스크는 선진국의 장기 고정금리 모기지론에 비해 훨씬 심각하다는 점을 인식해야 한다. 이는 한국은행의 금융안정보고서에서 지적하듯이 단순히 금융자산과 금융부채 비율 비교 이상의 위험성을 내포하고 있음에도 이러한 사실을 무시한 채 방만한 통화관리로 일관한 한국은행은 부동산 가격 폭등과 경제불안으로 인한 엄청난 피해에 대해 책임을 통감해야 한다.

경실련은 한국은행이 현재의 금융정책에서 진일보하여 현재 한국의 대출시장이 가진 리스크와 함께 국민경제의 장기적 안정에 근거한 금융정책을 취해야 한다고 주장한다. 

3. 실효성없는 금감원의 대출행태의 규제에 대한 반성과 BIS 위험가중치에 대한 조정이 필요하다.

지난 해 6월과 8월 금감원은 부동산시장 불안정에 대응한 주택담보대출 리스크 관리방안을 2단계에 걸쳐 발표하였다. 그러나 올해 3월 주택담보대출을 취급하고 있는 44개 금융회사의 대출실태를 점검한 결과 절반에 해당하는 21개사가 위규취급한 것으로 드러났다.

당시 금감원은 담보인정비율(LTV) 초과취급, 주택담보대출과 연계한 신용대출 취급 등의 재발방지를 위해 관련 금융회사 임직원에 대한 추후 제재심의 절차를 거쳐 문책 등 엄중한 조치를 취할 것이라 공언하였다. 그러나 현재까지 주택담보대출은 지속적으로 급증하고 있고, 그 이면에는 은행들의 공격적인 대출영업이 자리하고 있다는 것이 일반적 시각이다.

엄중문책을 공언하고 3.30대책을 실시한 이후에도 주택담보대출이 증가하는 현실은 금감원의 은행권에 대한 감독이 제대로 이루어지지 않았음을 반증한다. 은행권이 금융감독당국을 비웃기라도 하듯 편법․불법대출을 일삼고 있는 것은 아닌지 우려스럽다. 

문제가 발생할 가능성이 있을 때는 감독을 하지 않고, 뒤늦게 점검한 후 위규사실이 드러나도 솜방망이 문책으로 넘어가는 풍토에서 은행권이 금감원의 눈치를 볼 가능성은 요원하다. 주택담보대출에 대한 금감원의 철저한 감독이 반드시 선행되지 않고는 집값을 잡으려는 정부의 목표는 이룰 수 없는 한낱 꿈에 불과하다.

금감원은 부동산가격이 폭락하더라도 LTV가 투기지역은 40%, 그 외 지역은 최대 60% 이내이므로 일본의 경우와는 다르다고 주장하나 제2금융권에 대한 LTV 규제가 제대로 이루어지지 않는 상황에서 현실을 낙관하는 것은 설득력이 떨어진다.

또한 금융감독원은 금융기관 내의 건전성만을 감독할 것이 아니라, 금융 소비자들의 후생까지를 고려해야 한다는 점에서 부동산가격 폭락 시 입게 되는 서민들의 피해를 애써 외면하는 것은 당국 본연의 역할을 다하지 못하는 것이라는 지탄을 받아 마땅하다.

경실련은 금감원이 단순한 위규 감독을 넘어 근본적인 제도개선을 해야 한다고 주장한다. 소득상환능력을 고려하지 않는 현재의 주택담보대출제도가 안고 있는 근본적인 문제를 인식하여, 모든 주택담보대출을 소득상환능력을 고려한 장기 모기지론으로 전환하도록 제도를 개선해야 한다.

급격한 제도 변화의 위험성을 고려할 때 신규대출 분부터 적용하되, 기존의 대출을 점진적으로 건전한 대출로 유도하기 위해서, 현 주택담보대출에 대한 BIS비율의 위험가중치를 점진적으로 상향 조정할 필요가 있다.

주택담보대출은 막대한 금액을 단기에, 그것도 소득 등 신용고려를 하지 않은 채 빌려 주고 마지막에 원금상환을 한다는 점에서 매우 위험한 대출이라는 점을 BIS비율 산정에 포함시킴으로써 점진적이고 근본적이며 동시에 시장친화적인 정책 집행이 가능하다.

현재는 이 같은 형태의 주택담보대출의 비중이 매우 높음에도 불구하고 BIS비율 산정 시 이에 대한 위험가중치가 낮게 책정되어 있어 현실의 건전성 위험을 정확히 반영하지 못하고 있다. 금융기관의 건전성 뿐 아니라 서민가계의 부실화를 사전에 예방하여 금융위기를 선제적으로 막기 위한 제도개선 역시 금감원의 중요한 책무임을 강조한다.

4. 모기지론의 원리금 상환 소득공제를 높여야 한다.

미국 등 선진국에서는 소득능력을 고려한 모기지론으로 주택담보대출을 전환하면서 동시에 근로소득자의 주택마련을 위해서는 충분한 지원을 통해 금융시장과 부동산시장의 안정을 유지하는 동시에 주거복지를 실현한 역사적 사례를 제공하고 있다.

경실련은 이러한 역사적 교훈을 주목하여 일찍이 현행의 단기 주택담보대출을 소득능력을 고려한 장기 모기지론으로 전환하는 동시에 무주택자에게는 고이자율을 상쇄할 수 있는 충분한 세제상의 지원을 해 줄 것을 주장해 왔다. 지금이라도 경실련의 합리적 대안에 대해 경청하고 채택할 것을 강력하게 요구한다.
 
 전체 대출자산에서 주택담보대출의 비중이 3분의 1을 넘는 현실에서 부동산 가격이 조금만 떨어져도 가계부실이 우려되는 현실을 정부는 똑바로 인식해야 한다. 우리의 경제여건에 맞는 한국은행의 금융정책과 금융감독당국의 감독 강화에 더욱 역량을 집중해야 한다. 더불어 경실련은 단기 주택담보대출이 장기의 모기지론으로 전환되는 것이 우리나라 경제의 안정성과 건전성에 시급한 일임을 다시 한 번 주장하는 바이다.

[문의 : 경제정책국 3673-2141]