보도자료	경제정의실천시민연합 Citizens' Coalition for Economic Justice	회원가입 : 756-1400 후원ARS : 7000-321

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수 신 :	각 언론사 사회부, 경제부
발 신 :	경실련 시민입법위원회(위원장 강경근, 숭실대 법대)
	/ 문의 : 경실련 시민입법국(간사 이재현, ☞ 02-757-7380) (총3매)
제 목 :	'상가등 비주거용건물임대차보호법(안)'에 대한 국회 의견서 제출의 건

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경실련,'상가등비주거용건물임대차보호법(안)

(이재오 의원 대표발의안)에 대한 의견서

국회 제출

경실련 시민입법위원회는 국회 법제사법위원회의 □상가등비주거용건물임대차보호법안□(이재오 의원 대표발의) 심사와 관련하여 의견제시 요청을 받고 오늘(11일) 의견서를 국회 법제사법위원회에 제출하였습니다.

경실련 시민입법위원회는 이미 1996년 11월, 15대 국회 당시에 □영업용건물임대차보호법(안)□을 마련하여 공청회를 진행하고 국회에 입법청원 하는 등 입법운동을 전개한 바 있습니다. 그러나 유감스럽게도 제대로 심의되지 못하고 15대 국회에서 자동폐기 되었으나, 최근 다른 시민단체와 일부 정치권을 중심으로 입법논의가 진행되고 의원 발의안과 시민단체 청원안이 국회에 제출되는 등의 상황 전개가 있었습니다. 이런 상황에서 경실련 시민입법위원회는 이미 국회에 제출된 의원발의안의 심의와 관련하여 국회 법사위의 의견제시 요청을 받고, 96년 당시 입법논의와 최근 논의를 종합하고 법안을 면밀히 검토하여  의견서를 작성 제출하게 된 것입니다. 특히 이 법안은 시민단체 청원안과 유사한 점을 고려하여 숙고하여 의견을 정리하였습니다.

경실련은 의견서를 통해 입법방향과 관련하여 첫째, 특별법을 제정하여 영세상인들을 보호하려는 취지에 공감하면서 그러나 입법방식에 있어서는 이 법안은 민법에서 인정하고 있는 임대차에 대한 특례를 위한 특별법이라는 점과 법안의 많은 조문들이 주택임대차보호법과 중복되고 있기 때문에 독자적인 특별법을 제정하기 보다는 오히려 주택임대차보호법에 적용범위를 업무용건물에도 적용시키도록 하는 등 필요한 조항들을 보완하고 개정하여, 법명을 □사회임대차법□으로 통합하는 방안을 검토하는 것도 필요함을 제시하였습니다. 둘째, 제시된 법안과 같이 입법화된다면, 농지를 제외한 토지와 동산만 민법의 적용을 받게 되고, 그 외 모든 건물에 대한 임대차는 특별법에 의해 규율 받게 되어 민법전상의 임대차법은 거의 사문화 되는 결과가 되는바, 비주거용 건물 모두를 대상으로 하는 포괄적인 특별법이 아닌 민법상 사적자치의 원칙의 근간을 유지하면서 예외적으로 보호하는 정도가 필요함을 제시하였습니다. 셋째, 비주거용 건물의 경우는 주거용 임대차와 달리 주로 자신의 경제적인 이익 즉 영리를 목적으로 하는 것을 상기한다면 처음부터 임차인만을 경제적 약자로 간주하는 시각은 문제가 있으며, 대부분의 경우는 임차인이 경제적인 약자이겠지만 반드시 그렇지만은 않다고 하는 점을 감안하여 임대행위에 대한 입법권의 과도한 간섭은 최소한으로 제한해야 하며 일률적으로 임차인을 보호할 때는 임대업과 시장의 거래질서를 위축시킬 수 있는 점을 감안해야 한다는 의견을 제시하였습니다.

이 법안에 대한 구체적 의견으로는 첫째, 법의 적용범위와 관련하여 이 법안은 적용범위는 □주거 이외의 모든 건물□로 규정하고 있으나, 특별법의 성격상 적용범위를 제한하는 것이 바람직하며, 백화점과 같은 영업상의 특성이나 임대건물의 면적 및 임차보증금과 1년간의 임대료의 합산액이 일정한 범위를 초과하는 경우는 적용하지 않는다와 같은 일정한 적용범위의 제한이 필요하며, 건물 일부를 주거용으로 하면서 영업을 하는 경우에는 두 개의 특별법의 적용 받게 되므로 법적 안정성 측면에서 이에 대한 규정도 필요함을 제시했습니다. 둘째, 권리금과 관련하여 이 법안에서는 전혀 언급하지 않고 계약갱신의 강제를 통해 이 문제를 해결할려고 하지만 권리금의 존재 형태의 다양성 때문에 한계가 있다고 생각되며, 어떠한 형태로든 권리금에 대해 명확하게 정리해 줄 필요가 있음을 제시 했습니다. 셋째, 임대차 기간과 관련, 이 법안은 계약갱신을 예상하고 임대 최소기간을 1년으로 설정하였는데, 주거용 건물보다는 많은 시설비와 권리금의 지급 등을 고려한다면 1년이라는 기간은 너무 단기간이며 예컨대 최소 임대차 기간을 2년으로 하고, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하자는 의견을 제시했습니다. 넷째, 계약갱신 문제와 관련하여 이 법안은 임대인 자신이 건물을 직접 사용하고자 할 때에는 임차인에게 □쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우□에야 가능하도록 정하고 있으나, 이렇게 되면 임대인은 계약이 만료되었음에도 불구하고 계약을 해지하지 못하고, 자기가 받지도 않은 고액의 권리금을 지급해야만 하는 경우도 발생하게 되며, 이것은 임대인의 소유권을 과도하게 침해한 것으로 헌법에 의해 보장하고 있는 재산권에 대한 본질적 침해 내지는 과잉금지의 원칙에 위배됨으로 위헌의 소지가 있음을 지적하였습니다. 아울러 이 법안은 임대차분쟁위원회에  대해 계약갱신 거절에 대한 당부를 판단하는 권능을 부여하는 것으로 되어 있으나, 조정의 기능을 넘어 사법적 심사에까지 영향을 미치도록 하는 것은 부당함을 지적했습니다. 다섯째, 계약 해지권과 관련 이 법안은 법정 해지권이 존재하지 않고, 약정 해지권은 무효가 되어 임대차계약의 해지가 인정되지 않도록 하고 있으나 이는 너무 과도한 임차인의 보호라고 생각되며, 계약을 해지하지 못하고 단순한 계약갱신의 사유로서 계약이 만료될 때까지 용인해야 하는 것은 임대인의 재산권 행사를 과도하게 제한하는 것으로 재산권의 본질적 침해로 위헌의 소지가 있음을 지적하였습니다. 따라서 이 법안의 일부 계약갱신의 거절사유를 계약 해지 사유로 규정하고, 기타 사유들에 대해서만 계약갱신 거절의 정당한 사유로 인정해야 한다고 주장했습니다.

이 외에도 법률안 전체를 강행규정으로 하여 계약자유를 너무 제한한 점이나, 백화점이나 큰 시장의 경우에는 임대차계약서를 약관으로 형태로 사용하여 공정거래위원회의 약관심사를 받고, 약관규제법에 의해 심사되는데 이 법에 의해 무효로 되는 경우도 있는 것인바, 이러한 특별법과의 관계에 대한 정리도 필요함을 주장하였습니다.

결론적으로 □상가등비주거용건물임대차보호법안□은 다양한 변수들을 세심하게 분석하여 작성된 법률안으로 여겨지지만 임차인은 경제적인 약자라는 관점에서 너무 임차인을 보호하려는 것이 아닌가 우려되며, 계약갱신 거절권을 인정하면서 계약해지권을 부인하는 것이나, 민법의 특례를 인정하는 특별법은 그 범위를 가능한 한 제한하여야 할 것인데 이 법률안은 임대건물이나 업무 및 임대료 등 어떠한 예외도 없이 모두 적용의 대상으로 삼고 있는 것은 특별법의 제정취지에 부합하지 않음을 지적하였습니다. 법안의 큰 골격을 유지하면서 보완이 이루어진다면 실효성이 있는 법이 될 것으로 여겨질 것으로 의견제시 하였습니다.

경실련은 이후 정부의 입법안 발의와 국회의 본격적 심의를 모니터링 하여 이후 필요할 경우 독자적인 법안을 마련하여 입법청원 하는 등의 후속 조치를 할 예정입니다. 끝.

#자세한 원문은 경실련 인터넷 사이트(www.ccej.or.kr) 자료실 에서 볼수 있습니다.

2001.  4.  11.

경제정의실천시민연합

공동대표 유현석 이종훈 이종석 신용하

□상가등비주거용건물임대차보호법(안)□

(이재오 의원 대표발의)에 대한 의견

I. 서언

경실련 시민입법위원회는 지난 1996년 11월, 15대 국회 당시 '영업용건물임대차보호법'(안)을 마련하여 각계 전문가들과 함께 공청회를 진행하고 국회에 입법청원 하는 등 입법운동을 했던 사실이 있는바, 당시 운동과정에서 토론된 내용을 정리하고 최근 각계 입법주장을 종합한 후 위 '상가등비주거용건물임대차보호법(안)을 검토하여 의견을 제출한다.

이 □상가등비주거용건물임대차보호법(안)□은 정치개혁을 위한 의원모임이 주관한 □상가임차인 보호를 위한 상가임대차보호법안에 관한 공청회□(2001.3.23일)에서 상가임대차보호공동운동본부측이 발표하고 국회에 입법 청원한 상가임대차보호법(안)의 내용과 대동소이 하다.

몇 가지 문제점과 그 대안을 중심으로 경실련의 의견을 개진하고자 한다.

II. 법안의 문제점과 개선방향

1. 입법방향

(1) 경실련은 특별법을 제정하여 영세상인들을 보호하려는 취지에 공감하며, 지지한다. 그러나 법안의 내용을 검토해본 결과, 이러한 법률안과 같은 내용의 특별법을 제정하여야 하는가에 대해서는 검토의 여지가 많다고 생각한다. 왜냐하면 이 법안 역시 민법에서 인정하고 있는 임대차에 대한 특례를 위한 특별법이라고 하는 점과 법안의 많은 조문들이 주택임대차보호법과 중복되고 있기 때문이다. 따라서 제안된 내용과 같은 법률을 제정하려는 경우에는 독자적인 특별법을 제정하는 것보다 오히려 주택임대차보호법에 적용범위를 업무용건물에도 적용시키도록 하는 등 필요한 조항들을 보완하고 개정하여, 법명을 □사회임대차법□으로 하는 방안도 검토해 보았으면 한다.

(2) 제시된 법안은 임차인을 과도하게 보호하려 한 것이 아닌가 하는 느낌이 든다. 다시 말해서 주택임대차보호법의 대상이 된 주거용 임대차의 경우는 영세민들의 주거와 직접 관련된 것이지만, 비주거용 건물의 경우는 주로 자신의 경제적인 이익, 즉 영리를 목적으로 하는 것인데 내용상으로 주택임대차보호법 보다도 과도하게 보호하고 있다는 점이다.

상행위에서는 행위당사자가 동등한 차원에서 대우를 받게 되는데, 처음부터 임차인을 경제적 약자로 간주하고 있다. 대부분의 경우는 임차인이 경제적인 약자이겠지만 반드시 그렇지만은 않다고 하는 점과 임차인도 자신의 경제적 이익을 추구하고 있다는 것을 전제로 한다면 이러한 임대행위에 대한 입법권의 간섭은 최소한으로 제한해야 할 것으로 여겨진다. 물론 사회국가원리 차원에서 임차인을 보호하겠다는 발상도 일리는 있다. 그러나 사법의 근간을 이루는 사적자치원칙을 과도하게 파괴하는 행위 역시 지양되어야 하기 때문이다.

만약 제시된 법률안과 같이 입법화된다면, 농지를 제외한 토지와 동산만 민법의 적용을 받게 되고, 그 외 모든 건물에 대한 임대차는 특별법에 의해 규율 받게 된다. 다시 말해 민법전상의 임대차법은 거의 사문화 된다. 지금도 많은 조문이 사문화 되었는데, 사적자치원칙의 근간을 유지하면서 예외적으로 보호하는 정도가 아닌 비주거용 건물 모두를 대상으로 하는 포괄적인 특별법이 과연 타당한 것인가 심히 우려된다.

(3) 다른 통계가 없어서 5년 전에 행해진 서울YMCA 시민중계실의 □점포임대차분쟁, 실태와 대책 토론보고서□에 의하면 분쟁은 주로 권리금(15.9%), 보증금(13.8%), 계약갱신(10.4%), 임대인의 피해(9.3%) 기타로 되어 있다. 즉 우리가 일반적으로 임대차에서는 항상 임차인이 손해를 보았을 것이고, 그를 보호해야 한다고 하지만 임대인이 피해를 본 경우도 많다는 사실이다. 예컨대 임대인은 조그마한 건물 하나를 갖고 있는데, 그곳을 임차한 사람은 대기업지점이라고 할 때 이 법률안 처럼 무조건 임차인을 보호해야만 하는가 하는 점이다. 이 경우 임대인은 건물이 자신의 모든 재산으로 그것에서 나오는 임대료로 살아가는 경우라면 오히려 임대인을 보호해야 할 필요성도 있다. 더 나아가 일률적으로 임차인을 보호할 때는 임대업과 시장의 거래질서를 위축시킬 우려도 있다고 생각한다.

2. 법안에 대한 구체 의견

(1) 적용범위

이 법률안 제2조에서는 □주거 이외의 목적으로 사용되는 모든 비주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다□고 규정하고 있다. 이렇게 적용범위를 □주거 이외의 모든 건물□로 규정하고 있는데, 이것은 앞서 지적한 바와 같이 예외가 민법의 원칙 보다 광범한 적용을 그 내용으로 하고 있다.

특별법의 성격상 적용범위를 제한하는 것이 바람직하다고 생각한다. 예컨대 백화점과 같은 영업상의 특성이나 임대건물의 면적 및 임차보증금과 1년 간의 임대료의 합산액이 일정한 범위를 초과하는 경우는 적용하지 않는다는 것과 같은 일정한 적용범위의 제한이 필요하다고 생각한다. 예컨대 백화점의 매장을 임차한 삼성이나 현대, LG 등과 같은 재계 1,2위를 다투는 회사를 과연 경제적인 약자로서 보호해야 하며, 또한 일반 건물에 이 같은 대기업 영업소나 지점이 임대한 경우에도 예외 없이 적용된다면 그 적용범위를 가능한 한 제한해야 하는 특별법의 취지에 부합하지 못할 뿐만 아니라,  □국민의 경제생활의 안정과 경제민주화□를 도모하기 위한 법의 제정 취지에도 부합하지 못할 것이다.

또한 주택임대차법과의 관계, 예컨대 주택임대차보호법의 적용을 받는 건물 일부를 주거용으로 하면서 영업을 하는 경우에는 두 개의 특별법을 적용 받게 된다. 두개의 법률이 동시에 적용되는 경우에는 임차인이 자기에게 유리한 법률을 적용하겠지만 법적 안정성의 측면에서는 문제가 될 것이다. 이에 대한 규정도 필요하다고 생각한다.

(2) 권리금

앞서 언급한 YMCA의 □점포임대차분쟁, 실태와 대책 토론보고서□를 보면 점포임대차 분쟁 중 제일 빈번한 것은 권리금에 관한 것이다. 권리금이 이 법의 제정에서 주목해야 할 부분이라고 생각한다. 그러나 이 법률안에서는 전혀 언급하지 않고 있는데, 그 이유는 계약갱신의 강제를 통해 이 문제를 해결할 수 있다고 생각했기 때문이라고 사료된다. 이러한 견해는 일리가 있고 또한 이렇게 입법되었을 때 효과도 있을 것으로 여겨지다.

그러나 권리금의 존재 형태의 다양성 때문에, 이 같은 방법으로는 한계가 있다고 생각한다. 따라서 비록 법원에서 일반적인 경우에는 인정하지 않고 있어 접근하기가 용의 하지 않지만, 어떠한 형태로든 권리금에 대해 명확하게 정리해 줄 필요가 있다고 생각한다.

경실련은 □영업용건물임대차보호법(안)□의 국회 입법청원(1996.11)을 통해 권리금에 대해 다음과 같이 정리한 바 있다.

① 권리금이란 임차인간, 임차인과 轉차인간, 임대인과 임차인간에 장소 또는 계속된 영업활동으로 인하여 이익이나 기대감에서 임대차보증금 이외에 지급되는 일체의 금전으로 정의 한 다음, 이러한 권리금과 관련하여 임차인간 또는 轉차인이 轉대인과의 계약 등에 의해 지급한 권리금은 임대인에게 주장하지 못하도록 하고, 다만 권리금이 어떤 형태로든 임대인에게 지급된 경우에는 임대인에게 주장할 수 있어야 한다고 생각한다.

② 임대인이 계약해지 후에 임차인의 영업과 동종영업을 하고자 할 때에는 임차인은 권리금을 주장할 수 있도록 하되, 권리금을 지급하지 아니한 임대인은 동일한 임대건물에서는 2년간 임차인의 영업과 동종영업을 하지 못하도록 강제하자는 것이다(예컨대 상법 41조의 영업양도인의 겸업금지와 같은 관점이다). 다만 권리금이 존재하지 아니한 경우에는 가능한 것으로 하자는 것이다.

③ 계약당사자가 아닌 중개인 등은 소위 바닥 권리금이라고 표현되는 권리금을 수수할 수 없도록 해야 할 것이다. 이러한 바닥권리금 때문에 거래질서가 왜곡되고, 물가가 상승하는 요인도 된다.

(3) 임대차기간과 계약갱신

① 법률안 제8조에서는 □기간이 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다□고 하였다. 계약갱신을 예상하고 최소기간을 1년으로 설정하였는데, 주거용 건물보다 많은 시설비와 권리금의 지급 등을 고려한다면 1년이라는 기간을 너무 단기간이 아닌가 생각된다. 또한 경제상황 등 변화 때문에 임차인의 사정으로 계약을 해지해야 할 필요성도 있을 것이다. 이 경우 주택임대차보호법에서와 같이 계약기간이 도래하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지 할 수 있도록 해야 하리라 생각한다. 예컨대 최소 임대차기간을  2년으로 하고, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있도록 하자는 것이다.

② 법률안 제9조의 계약갱신과 관련하여 임대인 자신이 건물을 직접 사용하고자 할 때에도 1항 4호에 의해 임차인에게 □쌍방합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우□에야 가능하도록 정하고 있다. 임대건물에서 영업이 잘되지 않고 있는 경우라면 큰 문제가 없겠지만 영업이 잘되고 있는 경우라면 임차인이 협의해 주지 않을 것이다. 이렇게 되면 임대인은 계약이 만료되었음에도 불구하고 계약을 해지하지 못하고, 자기가 받지도 않은 고액의 권리금을 지급해야만 하는 경우도 발생하게 된다. 이것은 임대인의 소유권을 과도하게 침해 한 것으로, 헌법에 의해 보장되고 있는 재산권에 대한 본질적 침해 내지는 과잉금지의 원칙에 위배되는 것으로 위헌의 소지가 있다고 생각한다.

③ 법률안 제9조 1항 8호에서는 □기타 정당한 사유가 있다고 임대차분쟁조정위원회가 인정한 사유□가 있을 때에는 계약갱신을 거절하는 정당한 사유로 인정하고 있다. 다시 말해서 임대차조정위원회에 대해 계약갱신 거절에 대한 당부를 판단하는 권능을 부여하는 것이 된다. 임대차조정위원회에 이러한 권능을 부여하는 것은 부당하다고 생각한다. 왜냐하면 조정의 기능을 넘어 사법적 심사에까지 영향을 미치게 되기 때문이다. 더 나아가 법률안 제17조 2항에서 규정하고 있는 임대차분쟁조정위원회의 업무 범위와도 부합되지 않는다.

(4) 계약해지권의 부재

법률안 제13조 1항에서는 □이 법의 규정에 위반된 약정은 그 효력이 없다□고 규정하고 있다. 따라서 당사자의 계약으로 약정 해지권의 사유를 정하는 것은 무효가 된다. 결국 이 법안에는 법정 해지권이 존재하지 않고, 약정 해지권은 무효가 되어 임대차계약의 해지가 인정되지 않는 법률이 된다. 임대인에게 어떠한 경우에도 해지권을 인정하지 않는 법률안을 제안한 것은 과잉입법이며, 너무 과도한 임차인의 보호라고 생각한다.

법률안 제9조 1항에서 규정하고 있는 계약갱신 거절의 정당한 사유중에서 1) 임차인이 3월 이상 차임을 연속으로 연체한 경우, 2) 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우, 3) 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차 계약상 중대한 위반을 한 경우, 4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 5) 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 파손 또는 멸실한 경우 등은 곧 바로 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유들이라고 생각한다. 이러한 경우에도 계약을 해지하지 못하고 단순한 계약갱신거절의 사유로서 계약이 만료될 때까지 용인해야 하는 것은 임대인의 재산권 행사를 과도하게 제한하는 것으로서 재산권의 본질적 침해로서 위헌의 소지가 있다고 생각한다.

예컨대 임차한 건물의 전부를 고의로 파손 또는 멸실하고 있는 경우에도 계약을 해지하지 못하고, 임대차 계약 만료시까지 기다리고 있다가 계약갱신을 거절한다는 것은 거래 관념이나 임대차계약상의 원칙 또는 일반 법정신에도 부합되지 못한다. 임차인을 보호하려는 취지는 공감하지만 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것도 지양되어야 한다. 이러한 문제는 계약갱신의 거절사유로 취급하기 보다는 계약해지로 사유로 규정하고, 기타 사유들에 대해서만 계약갱신 거절의 정당한 사유로 인정해야 하리라 생각한다.

(5) 법률안 전체의 강행규정화

법률안 제13조 1항에서는 □이 법의 규정에 위반된 약정은 그 효력이 없다□고 규정하여 이 법률안 전체조문을 강행규정으로 규정하였다. 임차인을 보호하기 위해 강행규정으로 입법안을 작성했다면 임차인에게 불리한 약정에 대해서만 강행 규정화 해야지 전체를 강해 규정화 한 것은 계약자유를 너무 제한한 것으로 여겨진다. 실익도 없는데 계약자유를 과도하게 제한하는 것은 타당한 입법태도로 여겨지지 않는다. 따라서 임차인, 특히 영세임차인의 보호를 목적으로 한다면 임차인에게 불리한 경우에 한하여 무효로 하는 것, 예컨대 □이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다□라고 수정하는 것이 바람직하다고 생각한다.

동조 2항에서는 □민법 제626조에 위반한 약정으로서 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다□고 규정하고 있다. 임차인의 유익비와 필요비의 임대인에 대한 상환청구권을 강행규정으로 규정하였다. 유익비와 필요비에 대한 분쟁은 최종적으로는 사법적인 판단을 받게 되는데 이 같은 규정으로 임차인을 보호하겠다는 취지는 공감이 가지만, 오히려 소송을 야기 시키는 결과를 초래하지 않을까 우려된다. 다시 말해 비용 상환청구권을 강행규정으로 규정하는데 실익이 크지 않고, 오히려 사법적 쟁송을 야기할 수 있다는 것이다.

(6) 실효성제고와 관련하여

법률안에는 없지만 만약 권리금에 대한 조항을 규정하면서 바닥권리금과 같이 계약당사자 이외의 자에게 권리금의 수수를 금지하는 경우에는 그 실효성을 위해 벌칙조항이 필요하다고 생각한다. 입법기술상의 편리함 때문에 형벌이나 행정벌도 민사특별법에 규정하는 예가 많은데(부동산실권자명의등기에 관한 법률 등), 형사법을 개정하여 형사법에 규정하도록 해야 할 것이다.

(7) 기타 특별법과 관련한 문제

영세상인의 경우는 다르지만, 백화점이나 큰 시장의 상가 등은 임대차계약서를 약관의 형태로 사용하는 경우가 많은데, 이 경우에는 약관규제법에 의해 공정거래위원회의 약관심사를 받게 된다. 약관규제법에 의해 유효한 것으로 심사되었는데, 이 법에 의해 무효로 되는 경우도 있을 것으로 사료되는데 이러한 특별법과의 관계에 대한 정리도 필요하다고 생각한다.

III. 법률안 전체에 총평

□상가등비주거용건물임대차보호법안□은 다양한 변수들을 세심하게 분석하여 작성된 법률안으로 여겨진다. 그러나 앞서 지적한바와 같이 임차인은 경제적인 약자라는 관점에서 너무 임차인을 보호하려는 것이 아닌가 우려된다. 예컨대 계약갱신 거절권을 인정하면서 계약해지권을 부인하고 있는 것이 단적인 예이다. 또한 민법의 특례를 인정하는 특별법은 그 범위를 가능한 한 제한하여야 할 것인데, 이 법률안은 임대건물이나 업무 및 임대료 등 어떠한 예외도 없이 모두 적용의 대상으로 삼고 있다. 이것은 특별법의 제정취지에도 부합하지 않는 것으로 사료된다. 이러한 점과 함께 앞서 지적된 여러 가지 사항들에 대해 보완이 필요하다고 생각한다. 법안의 큰 골격을 그대로 유지하면서 보완이 이루어진다면 실효성이 있는 법이 될 것으로 여겨진다.