[LH 공공주택 정책 쇄신하라]

LH 땅장사 중단시켜야 무주택서민 위한 공공주택 늘어난다

2010년 이후 민간매각한 공동주택지만 1400만평, 112만 채 규모

∙ 임대용지 128만평도 민간매각하거나 단기임대로 공급, 진짜 임대 사라져

∙ 7조원에 매각한 위례, 현재 시세는 26조, 안팔았다면 공공자산 늘었을 것

∙ 벌떼입찰 막고, 공공주택 늘리는 근본해법은 강제수용 땅장사 중단하는 것

∙ 윤석열 정부는 민간매각 중단하고, 토지임대건물분양, 국민임대 등 공급해야

경실련이 LH공사가 2010년 이후 공공택지 매각 실태를 조사한 결과 4천만평(134.9㎢)이 팔렸고, 이중 공공주택을 지어야 할 공동주택지 1,400만평(46㎢)가 민간에게 팔린 것으로 나타났다. 서민주거안정을 위해 설립되고 공공주택 공급을 위해 강제수용·용도변경·독점개발 등의 3대 특권을 부여했지만 결과는 3대 특권을 남용하여 땅장사에 치중하며 공공주택은 제대로 늘리지 않고 공기업 배만 불렸다는 비판을 피할 수 없게 됐다.

조사자료는 LH공사가 국감자료로 제출한 ‘LH 공사 공급토지명세서, 2010~2019’, 지구별 택지조성원가(2020.3.2. 기준)와 LH 공사 홈페이지에 게시된 택지매각현황을 경실련이 직접 조사한 결과(2020~2022.6), 이다.

조사결과 2010년부터 2022년 6월까지 LH가 매각한 강제수용 택지는 4천만평(134.9㎢)으로 서울면적의 22%에 해당하는 규모이다. 매각액은 186조 7,223억원으로 평당 매각액은 457만원이다. 신도시 등을 포함하여 총 654개 지구에서 매각했으며, 화성동탄2 15.5조, 행정중심복합도시 9.8조, 위례 9.7조, 하남미사 8.5조, 김포한강 6조원으로 매각액이 높게 나타났다.

용도별로는 상업용지, 단독주택용지, 공동주택용지 등으로 구분되며, 이중 공공택지개발사업을 하는 이유인 공공주택을 공급하는 공동주택용지 총 1,500만평(50.1㎢)가 팔렸으며 이중 1,400만평(46.1㎢)은 민간에게 매각됐다. 이는 여의도 면적(2.9㎢)의 16배나 되는 규모이다.



공동주택지 용도별로는 분양아파트 용지 40.6㎢, 임대아파트 용지 4.2㎢, 연립·주상복합 등 5.2㎢로 임대아파트 용지도 포함되어 있다. 임대아파트 용지는 민간 뿐 아니라 주택도시기금과 LH가 출자한 공공임대리츠에도 매각됐다. 하지만 공공임대리츠 대부분이 10년 임대 후 분양전환되는 단기임대아파트 용지로 나타나 분양전환과정에서 부당이득을 챙겨갈 것으로 예상된다. 민간매각된 공동주택지를 용적률 200%로 개발할 경우 25평 아파트 112만 세대가 공급가능한 것으로 예상된다. 결과적으로 그만큼의 공공주택 공급을 포기하고 LH 부당이득만 챙긴 것은 아닌지 의심된다.



공동주택지에 한해 신도시별로 매각액과 조성원가를 비교하여 매각차액을 분석하였다. 공동주택지 매각차액이 가장 높은 신도시는 화성동탄2로 매각액과 조성원가의 차액이 2조8,132억원이나 된다. 화성동탄2의 조성원가는 평당 516만원이고, 공동주택지 매각면적은 4.9㎢(149.5만평)이며 매각액은 10조5,281억으로 평당 704만원이다. 매각차액은 평당 188만원, 전체 2조 8,132억원으로 조성원가 대비 수익률은 36%이다. 매각차액이 많은 상위10위 기준으로 예상되는 수익은 10조 5,595억원이며 조성원가 대비 수익률은 40%나 된다. 조성원가가 공개된 109개 지구 전체 수익은 15조 2,300억원으로 예상되며 수익률은 26%이다.

평당 기준으로 매각차액이 가장 높은 지구는 성남복정이다. 조성원가는 평당 1,599만원이고, 매각액은 평당 3,366만원으로 매각차액은 평당 1,767만원, 전체 1,648억원, 수익률 111%이다. 이외 인천계양, 과천지식정보타운도 매각차액이 각각 평당 1,678만원(수익률 272%). 1,418만원(수익률 160%)으로 높게 나타났다. 평당 차액이 가장 높은 상위10위의 경우 조성원가 대비 수익률은 평균 153%나 된다. 조성원가 보다 낮은 금액으로 매각된 경우도 있다. 조성원가가 공개된 109개 지구 중 조성원가 이하로 매각된 지구는 31개이고, 78개 지구는 조성원가 보다 높게 매각됐다. 조성원가 이하 공급이 가능했던 이유는 과거 관련법 택지개발업무처리지침, 공공주택업무처리지침
에 따라 택지공급 가격기준에 따라 임대아파트 용지는 조성원가의 60~100%, 85㎡ 이하 분양아파트 용지는 조성원가의 90~120%까지 공급했었기 때문이다. 하지만 2014년 박근혜 정부에서 관련법을 개정, 현재는 85㎡ 초과 임대아파트 용지와 분양아파트 용지는 감정가액으로 공급하고 있다. 택지공급가격이 조성원가 기준에서 감정가로 변경되며 아파트용지 매각금액도도 논밭임야를 강제수용한 금액보다 훨씬 비싸졌고 그만큼 LH 수익도 늘어났다.



민간매각한 강제수용 택지의 현재 시세는 얼마나 되는지 분석했다. 아파트시세는 다음 부동산정보와 부동산뱅크에서 제공되는 아파트 시세를 참고했다. 매각금액이 가장 높은 화성동탄2의 경우 현재 아파트 시세는 평균 2천만원 정도이다. 건축비 평당 700만원을 제외하고 용적률 180%를 적용하면 현재 토지가치는 평당 2,334만원으로 추정된다. 매각된 4.9㎢ 면적 전체로 확대하면 토지가치는 34.9조원으로 매각금액 10.5조의 3.3배이며, 매각 이후 24.4조원이 증가했다. 평당 1,586만원에 매각한 위례의 현재 토지가치는 평당 5,940만원이고 평당 2,302만원에 매각한 과천지식정보타운의 현재 토지가치는 평당 6,840만원으로 추정, 각각 매각액의 3.7배, 3.0배까지 자산이 증가했다. 매각차액이 높은 상위10위의 경우 매각액은 전체 37조원(평당 733만원)이었지만 현재 아파트 시세를 적용하여 산출한 토지시세는 134.1조원(평당 2,655만원)으로 매각액의 3.6배로 증가했다. 상위10위 매각차액은 10.5조원이었지만 현재까지 보유했을 경우 자산가치는 134.1조원으로 늘어나고 이는 매각차액보다 12배 증가한 규모이다. LH가 안팔고 저렴한 공공주택으로 공급했더라면 서민들은 저렴한 비용으로 내집마련이 가능했고, 장기임대아파트 재고량도 늘어나며 집값안정, 서민주거안정 실현으로 이어졌을 것이다. 하지만 국토부와 LH의 잘못된 공공주택 정책으로 집값불안, 투기조장, 공기업과 민간업자의 부당이득만 늘려주었다. 최근 SH공사가 공개한 자산내역을 보더라도 보유하고 있는 10.2만채 공공주택의 취득가격은 16조, 현재 시세는 49조 취득가 대비 4.9배의 자산증가가 있었던 것으로 확인됐다(SH공사, 2022.4.29.)

LH 임직원 땅투기 의혹, 대장동 비리 등의 공직사회 부동산 투기 및 부정부패로 온 국민이 분노했고 정치권도 해체수준의 LH 쇄신 등을 강조했다. 최근에 국토부가 ‘국토부 산하 공공기관 혁신방안’을 발표했지만 원가공개, 공공주택지 민간매각 제한, 건물분양 및 장기공공주택 확충, 공공주택사업 민간참여 제한 등 가장 중요한 공공주택 투기근절 방안은 하나도 없다. 더군다나 원희룡 장관은 과거 참여정부 국회의원 시절에는 분양원가 공개 입법을 약속했었고, 제주도지사 시절에도 공공아파트 원가공개 입장을 밝혔던 만큼 즉각 LH의 분양원가를 투명하게 공개해야 한다. 이미 SH, GH 등 지방공기업이 원가공개를 하고 있는 상황에서 중앙공기업의 원가공개 거부를 주무부처 장관이 방치해서는 안된다. 최근 기록적인 폭우로 재확인된 반지하 등 주거취약계층의 주거권 보장을 위해 공공주택 확충을 게을리해서는 안된다. 이미 윤석열 대통령, 이재명대표, 오세훈 서울시장, 김동연 경기지사 등이 토지임대건물분양방식의 공공주택 확대를 약속한 바 있다. 이에 경실련은 국민위한 공공주택 공급을 위한 다음의 개혁방안을 제시하며, 정부와 국회의 적극적인 노력을 촉구한다.

첫째, 국민이 부여한 3대 특권으로 추진되는 신도시 사업의 공동주택지는 팔지말고 전량 공공주택으로 공급하라! 벌떼입찰 막는 근본해법도 땅장사 중단이다.

둘째, 3기 신도시 사전청약 바가지 분양 중단하고 남은 물량은 전량 영구임대·국민임대·장기전세 등 장기임대아파트와 토지임대건물분양 아파트로 공급하라!

셋째, 지금까지 분양한 아파트의 분양원가와 수익, 보유한 공공주택 자산내역을 상세하게 국민에게 공개하라!

넷째, 제2대장동 사태 방지위해 공공택지개발 및 공공주택 사업의 민간 공동시행을 중단하라!

다섯째, 서민 내집마련 위해 도입된 10년 주택의 바가지 분양 중단하고 저렴한 가격으로 분양전환하라!