- 기업형 주택임대사업 평가 공동 토론회 - 

"박근혜 정부의 기업형 임대주택, 

서민주거안정 가능한가!"

                         ■ 일시 : 2015년 1월 27일(화) 오후 2시

                         ■ 장소 : 국회의원회관 제3세미나실

                         ■ 사회 : 류중석 중앙대 도시공학과 교수

                         ■ 발제 : 조명래 단국대 도시지역계획학 교수

                         ■ 토론 : 강경완 대한건설협회 시장개척실장

                                  김지은 주택산업연구원 책임연구원

                                  박성호 서울경제신문 건설부동산부 기자

                                  이창무 한양대 도시공학과 교수

                                  최창우 세입자협회 공동대표

                                  김재정 국토교통부 주택정책관

 

 

지난 1월 13일(화) 정부는 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안을 발표했다. 정부는 중산층을 위한 주거복지라고 주장하고, 야당과 시민사회는 건설사들을 위한 주택경기 활성화 정책이라며 서로 엇갈린 평가를 내놓고 있다.

 

이에 경실련은 27일(화) “기업형 주택임대사업 육성, 서민주거안정 가능한가?”라는 주제로 박근혜 정부의 중산층 주거혁신방안에 대한 평가 토론회를 개최했다.

 

이번 토론회는 류중석 중앙대 도시공학과 교수가 사회를 맡았으며 조명래 단국대 도시지역계획학 교수가 ‘기업형 주택임대사업 육성방안의 문제점과 과제’라는 주제로 발제했다. 발제에 이은 토론에는 강경완 대한건설협회 시장개척실장, 김지은 주택산업연구원 책임연구원, 박성호 서울경제신문 건설부동산부 기자, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 최창우 세입자협회 공동대표, 김재정 국토교통부 주택정책관이 참여했다.

 

발제를 맡은 조명래 교수는 국토부가 몇 년간 내놓은 정책 중 그나마 가장 전향적인 내용을 담고 있어 긍정적으로 평가하지만, 주택정책의 패러다임이 바뀌는 이 시점에서 과연 어느 정도 유효한가? 에 대해서는 토론이 필요하고, 보완을 해야 할 부분이 분명히 있을 것 같다며 말문을 열었다.

 

조 교수는 정부의 이번 정책은 월세시대가 되면서 서민 및 중산층의 주거불안이 증가하지만 서민층을 위한 공공임대는 증가한 반면, 중산층을 위한 등록임대주택은 감소하고 있어 중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급해 고액 전세자의 주거 이동을 유도하여 전세수요(압력)을 분산시켜 전세안정화에 기여하기 위함이라고 배경을 설명했다.

 

주요내용은 ▲임대유형을 기존의 5,10년에서 ‘4년 단기임대’와 ‘8년 준공공임대’로 단순화 ▲임대 업무영역을 중개, 이사, 청소, 세탁, 수리 등을 병행하도록 확대 ▲주택공급과 관련된 6개 핵심규제(임대의무기간, 임대료 상승 연5%로 제한, 분앙전환의무, 임차인자격, 초기임대료, 임대주택 담보권 설정제한) 중 임대의무기간, 임대료 상승제한 제외하고 나머지 모두 폐지 ▲세후 수익률 5% 초반수준으로 개선하기 위해 규제완화, 세제혜택 등 종합적 지원 제공 등이다.

 

조 교수는 전월세란의 당사자인 서민(소득약자) 대신 중산층을 타깃으로 설정한 것은 오류이고, 중산층을 위한 임대주택이 아니라 사업성에 맞춘 중산층 임대주택이라는 잘못된 전제도 문제로 지적했다. 수요는 중하층에서 발생하고 있는데, 중상층을 타깃으로 맞춘 것은 집단별 임대수요의 특징과 구조(가구규모, 가처분소득, 채무구조, 직업 등)를 제대로 분석하지 않았기 때문이라고 설명했다. 또한 기업의 5% 수익률 보장을 위해 그린벨트 해제 및 기업형 임대공급촉진지구 도입과 국민주택기금의 지원대상을 기존 85㎡ 이하에서 85㎡ 초과 135㎡(25.7평-40.9평) 이하 중대형 지원도 포함시키는 등의 방안은 공급자 위주의 정책이 임대주택에서마저도 적용되는 것일뿐더러 중하위 소득자를 위해 사용되어야 할 기금이 줄게 되어 사회적 자원 배분의 왜곡도 초래할 수 있다고 비판했다. 특히, ‘기업형 임대주택공급 촉진지구’는 도시의 중장기적 관리를 왜곡시키거나 어렵게 할 수 있어 반드시 철회되어야 한다고 강조했다.

 

첫 토론을 맡은 강경완 대한건설협회 시장개척실장은 대기업 퍼주기라고들 많이 하지만, 실제 업체의 상황은 전혀 다르다며 일부 몇 개의 회사를 제외하고는 유보적인 분위기라고 전했다. 강 실장은 민간기업의 입장에서 정부가 발표한 금융, 세제 지원 등을 보다 확대할 것을 제안했다. 공급, 시공 단계에서는 지원을 더 확실하게 해주고, 사업성을 보장해주고, 수익성이 높아지면 수익을 공유하는 방식이 적절하다고 주장했다. 분양가심사위원회나 임대료심사위원회 등을 설치해서 임대료와 과도한 이익 등은 상한선을 두고 충분히 통제할 수 있다고도 덧붙였다.

 

두 번째 토론자로 나선 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 새로운 시도 'New Stay'가 ‘Long Stay'가 되기 위한 노력이 필요하다고 주장했다. “상대적으로 낙후되어 있는 임대주택산업 활성화 및 단순 주택만을 공급하는 초기적 산업단계에서 벗어나 주택의 건설과 관리, 주거서비스가 종합적으로 이루어지는 고부가가치 산업으로 도약할 수 있는 틀을 만든 점은 긍정적”이라고 평가하면 서도 “ 단기적 임차시장 안정이라는 현실적인 문제를 해결하기기는 쉽지 않다”고 평가했다. 이어 “공급된 민간임대주택이 영구임대주택처럼 민간 임대시장내에서 역할을 지속해야 하기 때문에 8년후에 분양전환되는 방법 대신 서브리스 사업전환 등 다양한 유지관리 방법을 모색해야 할 것”이라고 조언했다.

 

세 번째 토론자인 박성호 서울경제신문 건설부동산부 기자는 5% 수익률을 맞추기 위해 또 다른 지원이 계속 필요할텐데 과연 정부가 이를 끝까지 진행할 수 있을지 의구심이 강하게 든다고 비판했다. 그리고 과연 LH의 공공임대주택을 포기하고, 그 자리에 민간임대주택을 짓는 것이 임대주택 정책에 어떠한 순기능을 하는 것인지 설득력이 부족하며, 국민주택기금이 중대형아파트로 흘러들어 가는 것은 주택정책의 근간을 뒤흔드는 일“이라고 지적했다.

 

최창우 전국세입자 협회 공동대표 또한 “ 이번 정책은 20대 총선용 이벤트에 불과하며, 주거의 공공성이 없고 대기업∙부동산 업자에 대한 특혜로 점철되어 있다”고 혹평했다. 그는 실평수 15-20평대의 소형임대주택을 전세형태로 대량 공급하고, 공공임대주택 보급을 위한 복지증세, 사회복지세 도입이 필요함을 강조했다. 특히 국민연금기금에게 5%의 수익률을 보장한다면 당연히 임대주택 공급에 투자할 것이라며, 지금과 같은 건설사 특혜책대신 공공성 확보가 가능한 정책을 입안할 것을 촉구했다.

 

이창무 한양대 교수는 “현재 주택임대시장에서 월세의 비중이 높은 임대계약의 비중이 극히 적은 점을 고려했을 때 기업형 임대주택의 대량 공급이 과연 성공할 것인지 불분명 하다”고 지적했다. 다만 “ 기업형 민간임대주택사업은 개인사업자 위주의 전세형 임대에 의해 발생하는 임차 거주의 불안정성이 경감되고, 지하경제의 가장큰 축인 민간임대사업의 산업화를 불러 오는 등 성공할 경우 기대되는 사회적 효과가 적지 않기 때문에 이를 성공하기 위한 정부지원이 필요하다”고 설명했다.

김재정 국토교통부 주택정책관은 “해당 정책은 기존 서민주거안정을 위한 정책을 대신하는 정책이 아니라 그동안 상대적으로 혜택이 적었던 중산층의 주거안정을 위한 대책으로 입안됐다”며 “국회 입법과정에서 오늘 지적된 문제점들이 논의되서 부족한 점을 채울 수 있을 것으로 생각한다”고 말했다.

 

이날 경실련과 토론회를 공동주최한 새정치민주연합 김상희의원은 인사말을 통해 “기업형 임대주택은 국민 세금으로 민간 건설사 수익을 보장해 주는 꼴”이라며 “주변 주택과 상권 임대료 상승을 부추겨 주거 양극화를 심화할 소지가 많다”고 우려를 나타냈다. 이어 결국 중산층 주거혁신을 위한 '뉴 스테이(NEW STAY)' 정책이 아닌 돈 없는 서민은 떠나라는 스테이 어웨이(STAY AWAY) 정책이 될 것'이라고 우려하며 정부의 정책 수정을 촉구했다.