서울시는 <2010도시및주거환경정비기본계획(안) 주택재건축 부문>을 확정하고 18일 도시계획심의위원회 심의를 통해 최종 결정할 예정이라고 한다. 이번 내용에는 10개 고층아파트 재건축단지의 기준용적률을 지난해 10월 결정되었던 210%에서 230%로 완화하는 내용을 담고 있다.

경실련은 그간 개발이익사유화로 인해 주택가격폭등의 주요인이며, 주택공급효과도 미미한 재건축사업의 과열양상에 대해 개발이익환수장치 마련 및 사업정상화를 위한 제도개선이 선행되어야 한다고 주장해왔다. 그런데 이러한 대책도 마련되지 않은 상황에서 주택수요에 대한 정확한 분석도 없이 재건축단지의 용적률을 완화할 경우 집값상승과 주택과소비를 부추기게 될 것이다.

따라서 이번 서울시의 용적률 완화방침은 다음과 같은 이유로 즉각 철회되어야 한다.    

1. 용적률 완화에 따른 막대한 개발이익을 환수할 수 있는 장치가 없다.

이번 조치에 의하면 서울시의 기본계획 수정에 따라 해당단지에 막대한 개발이익 발생한다. 강남의 A단지의 경우(대지면적 73,810평) 용적률이 20% 증가할 경우 아파트면적이 약 14,762평 증가하며 최근 강남지역 분양가(1795만원)와 평당 건축비(350만원)를 적용할 경우 순수한 개발이익이 2천 1백억원 가량 발생하여 해당단지에 귀속된다.

지난해 재건축개발이익환수제가 도입에 따라 임대주택을 짓도록 하고 있으나, 임대주택 건설면적만큼 추가 인센티브가 주어지기 때문에 개발이익환수효과는 거의 없다고 할 수 있다. 결국 서울시의 용적률완화는 해당단지의 개발이익으로 연결되며 투기와 집값 상승을 유발하는 무분별한 재건축을 부추기게 될 것이다.

2. 고밀개발에 따라 주택과소비를 부추긴다.

최근 강남의 대규모 재건축사업 단지의 경우 가구수 증가는 1.1배로 주택공급효과는 거의 미비한데 비해, 평균면적은 14평에서 33평으로 늘어나는 등 주택과소비의 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉 늘어난 용적률이 주택평형을 늘리고 이는 가구원의 재산증식의 도구가 되어 투기를 부추기는 주요인이 되고 있다.

소형주택의 과도한 멸실에 대한 보완장치로 소형평형 의무비율이 적용되고 있으나 가구수만을 채우기 위해 10평대의 초소형아파트가 분양되는 등 재건축사업은 이미 정상적인 주택정비사업이 아닌 단순 개발사업으로 전락하였다. 그런데 이러한 문제점을 보완하기 위한 대책도 없이 특정단지에 대해 서울시가 용적률을 완화하려는 것은 일부 특정지역 특정계층의 아파트 평수를 대형화하는데 앞장서서 주택과소비를 부추기는 결과를 초래하는 것이다.

지난 몇 년간 재건축사업은 집값폭등과 투기, 조합임원과 공무원, 시공사가 결탁된 비리와 부패 등 부작용을 양산해왔다. 구조적으로 안전에 문제가 없는 아파트가 20년만 지나면 개발이익 때문에 뜯겨져 나가고 환경파괴와 자원낭비를 부추기고 있다. 과거에는 신규주택공급을 위해 재건축사업이 정책적으로 추진되었으나, 이제는 그 효과도 미미하다.

따라서 재건축사업이 무분별하게 추진되어서는 안되며, 그간 정비되지 못한 제도로 인해 발생하였던 각종 부작용을 개선하여 본래의 주거환경정비를 위한 사업으로 정상화하기 위한 노력이 선행되어야 한다. 그런데 이러한 시점에 다시한번 재건축 과열양상을 부추길 수 있는 용적률 완화방침은 도저히 납득할 수 없다.

경실련은 이번 서울시의 강남아파트단지에 대한 용적률완화방침은 어떠한 공익적 목적도 가지지 못한 특정지역, 특정계층에 대한 선심성 정책으로 이를 즉각 중단해야 한다고 주장한다. 아울러 재건축사업의 개발이익환수장치마련 및 계획의 공공성과 사업의 투명성을 확보할 수 있는 근본적인 대책을 마련할 것을 촉구한다.

[문의 : 도시개혁센터 02-766-5627]