‘임대소득 과세 어떻게 할 것인가’ 토론회
- 정부 수정안에 대한 평가와 향후 개선방안 -

정부와 새누리당은 최근 임대소득 과세 방안과 관련해 ∆연간 2000만원 이하 주택임대소득자에게 보유 주택 수와 상관없이 분리과세를 적용하고 ∆2천만원 이하 임대소득자에 대한 비과세 기간도 2015년까지 기존 2년에서 2016년까지 3년으로 연장하는 내용의 세부담 완화 방안을 합의했습니다. 그러나 과세형평성 저해 등 논란이 있어 각계 전문가들을 모시고 이에 대한 합리적 방안을 모색하기 위한 토론회를 개최하게 되었습니다.

이번 토론회 사회는 서순탁 서울시립대 도시계획학과 교수가 진행하며, 발제는 김유찬 홍익대 경영대학 교수가 맡았습니다. 토론자로는 강병구 인하대 경제학과 교수, 김선덕 건설산업전략연구소장, 박기백 서울시립대 세무대학원 교수, 박덕배 현대경제연구원 연구위원, 송학주 머니투데이 건설부동산부 기자가 참여했습니다.

먼저 발제를 맡은 김유찬 교수는 임대소득 과세와 관련한 정부정책에 대해 서민의 주거안정을 빌미로 하는 임대사업자 지원책으로 규정하고 임대사업자를 위한 정책과 임대주택거주자를 위한 정책을 구별하지 않으면서 주택임대사업을 안전하고 수익성이 보장되는 투자처로 온존시켜서 유휴자본보유자들에게 제공하고자 한 점을 지적했다. 이번 수정안에 대해서는 임대소득과세 시행을 시기적으로 미룬 점, 필요경비의 과도 확대, 추가적으로 기본공제의 제공 등을 개악적 성격의 내용으로 평가했다.

특히 임대소득에 대한 과세를 다시 3년 더 늦추자는 것은 지하경제양성화 의지 부족 및 임대사업자의 이해관계만을 반영한 것이라고 꼬집었다. 이어 김 교수는 임대소득은 아마도 사업소득 이외에 현재로서는 대한민국에서 지하경제 분야에서 가장 규모가 큰 분야라며, 임대소득과세는 너무나 당연한 일로서 OECD 국가들에서 임대소득 비과세하는 나라 거의 없으며 따라서 임대소득을 비과세할 하등의 경제학적 논리가 없다고 강조했다.

정책제안 관련해서 우선 임대소득에 대한 과세는 장기적으로는 자산소득의 성격과 사업소득의 성격을 함께 가지는 부동산임대소득을 사업소득에 포함시키는 현재의 소득세 체계에 대한 재고가 필요하며 다른 한편으로는 2000만원 이하에 대하여 분리과세하는 금융소득 및 향후의 임대소득 체계를 고려하여 완전한 종합과세가 필요하다고 제안했다. 공공임대주택의 지속적 공급 유지도 필요한데 장기적으로 부동산가격상승의 가능성은 낮으므로 향후의 부동산 대책은 서민의 주거 안정 측면에서 주거비용의 문제에 집중하여야 함을 주장했다. 전세과세의 경우 월세를 전세로 전환하여 과세를 피하려는 행태에 대한 대책이 필요하므로 2주택소유자의 전세소득에 대하여는 과세하는 것이 바람직하다고 언급했다.

첫 번째 토론자로 나선 강병구 인하대 경제학부 교수는 주택수에 관계없이 연간 2천만 원 이하의 임대소득에 대해 분리과세를 적용함으로써 다주택 고소득 임대소득자에 대한 감세효과가 발생하고, 세제혜택은 고소득자일수록 큰 것으로 나타나므로 정부 수정안은 공평성과 효율성에 대한 고려가 미흡하다고 평가했다. 이어 주택임대차 선진화 방안의 핵심은 민간임대시장 양성화이며 민간임대시장을 양성화하기 위해서는 다주택 소유자들을 임대사업자로 전환을 유도할 필요가 있고, 이 과정에서 임대소득 과세 방침을 견고히 유지해야만 전환 과정에서 세제혜택이 일종의 유인책으로 활용될 수 있다고 말했다. 임대소득 과세의 올바른 실행방안으로 3주택 이상 임대소득자에 대해서 분리과세를 적용하는 방안을 철회하고, 임대소득을 종합과세하여 근로소득과의 과세공평성을 제고해야 하며, 타 소득과의 과세공평성과 지하경제의 양성화 차원에서 임대소득에 대한 비과세 기간 연장은 바람직하지 않다고 제안했다.

두 번째 토론자인 김선덕 건설산업전략연구소장은 우리나라 임대사업자의 80% 정도가 임대사업자로 등록하지 않고 있는데 절차를 몰라서 또는 해봐야 큰 이득이 없을 것으로 보여 또는 세원이 노출되어 세금이 많아질 것을 두려워해서 등 셀 수도 없을 만큼 이유는 다양하기 때문에 가급적이면 임대사업자로 등록하면 세금 감면을 통하여 임대사업을 유지할 수 있을 정도가 되어야 할 것이라고 주장했다. 이어 임대사업자들의 호수가 증가해야 민간 임대 주택 공급이 증가하고 보유 호수가 증가할수록 불이익이 크면 민간 임대 사업자가 증가하지 않으므로 오히려 보유 호수가 증가하면 혜택이 더 주어져야 한다고 언급하면서 임대주택 산업 육성을 언급했다. 세부 실행방안으로는 준공공임대주택 사업자 제도를 통하여 혜택을 주고 있기는 하지만 세제 감면을 더 해야 할 것이며, 월세입자 세액 공제, 임대소득 과세, 민간 임대주택 공급 등에 대해서는 부처 간의 벽을 허물고 공동으로 책임을 진다는 측면에서 대안을 마련해야 한다고 강조했다.

세 번째 토론자로 나선 박기백 서울시립대 세무대학원 교수는 임대소득 과세와 관련해 비정상의 정상화 측면에서 소득이 발생하면 과세하는 것이 당연하며 기본 방식으로는 월세소득 과세, 월세 비용 소득공제, 사회보험료 부과, 고지 방식 고려(2천만원 이하 또는 전부) 등을 제안했다. 세부 실행방안으로 주택 수와 관계없이 금액 기준으로 과세하되 1주택의 경우도 9억원 주택 금액 기준을 없애고 거주 주택에 대한 비용공제만 허용할 것, 월세 2천만원 이상에 해당하는 부문만 종합과세하고 2천만원 미만도 건강보험료 납부, 과세 인프라 확충(국토부의 국세청에 대한 자료 제공) 등을 언급했다.

네 번째 토론자인 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 임대소득 과세 논의가 과세문제에만 치중하다 서민 주거안정을 위한 임대시장의 불균형을 해소하겠다는 당초 취지를 잊은 듯하고 언급하며 최근의 전세가격 급등의 원인 중 하나는 임대시장에서 전세시장과 월세시장 간의 수급 불균형이고 금융위기 이후 빠르게 성장한 (보증부)월세시장에 대한 임대인과 임차인의 현격한 입장 차이 때문에 전세수요가 커지고 있음을 강조했다. 이어 오랜 불황으로 주택가격 상승에 대한 기대감이 사라지면서 임대인은 시세차익보다는 안정적인 수입을 원하면서 월세를 선호하고 있지만 임차인의 입장에서는 월세 부담이 상대적으로 높고, 저금리 전세자금 대출을 통하여 전세자금 마련이 쉬워졌기 때문에 전세를 선호하고 있다며 현 주택시장에 대해 진단했다. 이어 박 연구위원은 임대 과세 논의의 본질이 서민 주거안정이냐, 정당한 세수확보이냐를 분명히 해야 한다고 강조하며, 정책의 목적이 서민의 주거안정이라면 서민 소형 주택에 대한 임대과세를 신중히 하고, 합리적인 세수확대에 주안점을 둔다면 부유층 대형주택 임대 과세를 강화하는 방향으로의 정책이 필요하다고 주장했다.

마지막 토론자인 송학주 머니투데이 건설부동산부 기자는 지난해 국정감사에서 홍종학 의원이 국세청으로부터 제출받은 자료를 인용하여 2012년 기준으로 주택임대소득을 올렸을 것으로 추산한 9억원 이상 고가주택 보유자와 2주택 이상 보유자들을 대상으로 주택임대소득 신고안내를 한 인원은 34만여명이며 이중 종합소득세 신고시 주택임대소득을 자진신고한 인원은 주택임대사업 등록자 7만7000여명을 포함해 8만3000여명(24.4%)에 그친다고 임대소득 과세 현실을 지적했다. 이어 주택수 상관없이 2000만원 이하 분리과세하는 정부안에 대해서는 현행 2000만원 미만 분리과세가 적용되면 연 임대소득이 1000만원 이하인 경우엔 세금 ‘0원’이며 지난해 국토부의 전·월세 확정일자 자료에 따르면 월세 54만건 중 연간 월세소득 1000만원 이하인 경우는 51만6236건으로 전체의 95%이고 연 2000만원이 넘는 경우는 4857건으로 전체의 0.9%에 불과해 99.1%가 분리과세 혜택을 받는다고 꼬집었다. 따라서 올바른 임대소득 과세 실행방안으로 상가와 마찬가지로 임대소득이 노출될 수 있도록 ‘임대차 등록제’를 통한 투명성 강화가 필요하며, 이번 기회에 등록임대사업자의 임대소득과 등록하지 않은 임대사업자의 임대소득에 대해 과세체계를 차별화해 과세할 필요가 있다고 제안했다.