[월간경실련 2023년 3,4월호] [시사포커스(4)]

노후계획도시특별법, 도시환경을 고려한 종합대책 마련이 우선이다

윤은주 도시개혁센터 부장

정부가 지난 2월 7일 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요 내용을 발표했다. 택지조성사업 완료 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 ‘노후계획도시’로 지정하여 정비사업을 진행하면, 주택의 노후 기준이 기존 30년에서 20년으로 단축되고, 1기 신도시 외 인천, 안양, 수원 등 수도권 택지지구와 지방거점 신도시도 대상이 될 수 있다. 노후계획도시 특별정비구역으로 지정되면 용적률 상향, 안전진단 완화, 절차 간소화 등의 특례가 주어진다.

경실련은 2월 9일 토지이용규제에 대한 기본 원칙을 훼손하고 무분별한 규제완화로 투기 심리를 부추겨 수도권 재건축을 활성화시키겠다는 정부 정책을 규탄하며 안전과 도시환경을 노후계획도시 정비정책의 최우선 가치로 전면 재검토할 것을 촉구하는 입장을 발표했다. 경실련 입장은 다음과 같다.

정부는 앞서 12월에 안전진단의 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하여 기준을 대폭 후퇴시켰는데 특별정비구역에는 안전진단을 면제해 문턱을 아예 없애겠다는 것이다. 구조안전 문제가 없는 멀쩡한 아파트도 쉽게 부수고 새로 짓겠다는 것인데, 이렇게 되면 자원낭비와 환경파괴가 불가피하다. 현재 150% 수준인 2종 일반주거지역의 용적률을 3종 또는 준주거지역으로 상향하면 300%에서 최대 500%까지 적용 가능해 2~3배의 고밀개발이 가능해진다. 개발이익을 보장해 사업을 활성화하겠다는 전략이나 기반시설 부족으로 인한 도시환경 악화가 우려된다.

용적률은 토지이용 기준의 가장 기본이 되는 규칙이다. 정부의 이번 정책은 기존에 수립했던 기준의 일관성을 훼손하는 것이며 기존 규제 계획과의 형평성 및 조화에도 문제가 발생할 수밖에 없다. 20년 경과된 도시를 노후계획도시로 간주하여 대규모 재개발 재건축을 계획하면, 앞으로 건설사들에게 20년 정도만 유지되어도 되는 저급한 형태의 주택을 공급해도 된다는 그릇된 신호를 줄 수 있다. 현재도 층간소음 발생 등 다양한 건축의 불합리한 문제가 상존하는데 이런 상황에서 안전진단 등의 장치까지 완화된다면 오히려 20년 뒤에 더 큰 혼란이 발생할 우려가 크다.

이번 ‘노후계획도시’ 대책은 전국적인 문제라기보다는 이미 과밀화되어 있는 수도권 신도시와 서울 등 대도시의 대규모 개발지역의 문제이며, 보다 구체적으로는 ‘1기 신도시만의, 1기 신도시만을 위한, 1기 신도시에 의한’ 그들만의 혜택을 위한 정책에 가깝다. 택지조성사업 완료 후 20년이 넘은 100만㎡ 이상 택지지구에는 특별법 적용이 가능하지만 엄청난 규모의 미분양 물량이 언제 풀릴지 예측조차 어려운 지방 주택시장을 고려하면 이번 정부 발표는 오로지 수도권 1기 신도시만을 위한 정책이다.

수도권 신도시 정비는 필요하다는 점은 공감하나 노후화로 인한 도시문제는 비단 수도권만의 문제가 아니다. 지방 소도시의 경우 인구감소와 지역활성화 저하로 수도권과는 다른 성격의 도시 노후 문제가 심각하다. 국토의 균형발전과 국민들의 삶의 질 향상을 위한다면 단지별 용적률 상향보다 부족한 교통 인프라 문제를 해소하기 위한 공적 공급방안을 제시하고, 도시환경, 재해·안전, 교통을 필수적으로 고려한 마스터플랜을 사전에 수립하는 것이 올바른 도시정책 방향임을 명심해야 한다.

이 외에 세입자 이주 및 주거대책과 건설폐기물에 대한 문제도 중요한 쟁점이다. 경실련경기도협의회(이하 경기협)는 2월 14일 발표한 노후계획도시특별법 반대 성명을 통해 특별법에 지자체에서 이주대책 수립 의무를 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정해 놓은 것은 필요한 부분이지만 이 가운데 세입자들에 대한 대책은 전무하다고 비판했다. 아파트 소유자들에게는 온갖 특혜를 다 주면서 정작 세입자들에 대한 대책이 한 줄도 없는 것은 정말 심각한 문제라는 것이다. 경기협은 사업 추진을 위해 아파트 소유자들에게 특례를 주는 것이 필요하다고 주장하려면 세입자들에 대한 주거대책도 수립했어야 한다고 지적했다.

1기 신도시 재건축이 본격화할 때 나타날 수 있는 건축 폐기물 문제에 대한 대책 마련도 시급하다. 2월 20일 국회에서 열린 ‘노후계획도시 정비 특별법 평가 토론회’에서는 1기 신도시 재건축 건설폐기물 예측량이 5,600만 톤인데 2025년부터 수도권 매립지에 건설폐기물 반입 금지로 민간 폐기물 매립지를 이용해야 하는 상황을 감안하면 매립시설의 신·증설 방안과 건설폐기물의 재활용에 대한 고민이 필요하다는 의견이 나왔다.

윤석열 정부가 재건축 안전진단 및 초과이익 환수 등에 대해 대대적인 규제완화를 시행하며 재건축 활성화를 추진 중이다. 속도나 규제완화보다 더 중요한 안전과 도시환경 등에 대한 가치들이 훼손되는 가운데 노후계획도시특별법은 정부의 방침을 더 가속화시킬 것이라 큰 우려가 된다. 경실련은 특별볍과 관련해 정부, 지자체의 추진 경과를 계속 감시하고 잘못된 정책에 대해서는 비판하고, 시민의 편에서 합리적인 대안들을 제시해 나갈 것이다.