경실련,“전세제도개선 정책토론회 : 반환보증보험제도를 중심으로”개최

10월 2일(수) 오전 10시, 국회의원회관 제 5간담회실 개최

임대인 보증보험 의무가입 및 보증범위 LTV(60%)적용 등 주장

무주택 서민들은 오랫동안 월세-전세-자가 단계를 밟아 올라가는 주거 사다리를 공식처럼 여겨져 왔다. 그러나 최근 집값하락 등으로 인해 전세문제가 사회적 문제로 불거지자 전세보증금 반환보증보험이 많은 주목을 받고 있다. 반환보증보험으로 보증금을 지킬 수 있다는 인식이 자리를 잡으면서 가입이 폭증하고 있다. 그러나 일부 전세 사기꾼들은 반환보증보험에 대한 임차인의 믿음을 미끼로 활용하여 피해규모를 더욱 키웠다.

그러나 경실련은 반환보증보험제도가 전세제도 개선을 위한 가장 핵심적인 정책으로 판단했다. 반환보증보험을 제대로 개선한다면 전세사기 예방 및 피해자 구제에 큰 효과를 낼 수 있기 때문이다.  이에 경실련과 염태영 의원, 추미애 의원, 맹성규 의원, 박주민 의원, 이해식 의원, 김남근 의원, 김우영 의원, 박정현 의원, 손명수 의원, 정준호 의원 등과 함께 “전세제도 개선 토론회 : 반환보증보험제도를 중심으로”를 10월 2일 10시 국회의원회관 제5간담회실에서 공동개최 했다. 

박경준 경실련 정책위원장(변호사)가 토론회 좌장을 맡았으며, 조정흔 경실련 토지주택위원장(감정평가사)가 발제를 담당했다. 토론자로는 문윤상 KDI 연구위원, 장석호 공인중개사, 강희창 전국비아파트총연맹 회장, 이철빈 전세사기깡통전세피해자 전국대책위 공동위원장, 이현석 HUG 개인보증처 팀장, 정수호 국토교통부 주택기금과장 등이 참석했다. 

발제를 맡은 조정흔 감정평가사는 현재 임차인이 가입하도록 되어있는 전세보증보험을 임대인이 의무 가입하도록 해야 한다고 주장했다. 임대차계약 체결 전에 임대인이 전세보증보험을 가입하도록 하여 임대차 중개 시 임대인의 임대보증보험 가입증서를 필수서류로 의무화해야 한다는 것이다. 이러한 과정을 통해 선순위 근저당이 있거나 선순위 임차인이 있는 다가구 주택, 신탁주택, 근린생활시설, 비주택 등 임차인 보호에 취약한 주택을 공공기관이 걸러주는 효과를 기대할 수 있다고 설명했다.

또한 전세보증보험 보증한도를 LTV(현행 60%)와 연동시켜 채관 미회수에 따른 위험을 감소시켜야 한다고도 주장했다. 채권미회수 위험이 낮아지면 보증료도 낮아질 수 있으며, 임차인에게도 책임성이 부여되어 도덕적 해이를 막을 수 있다는 것이다. 전세시장 안정화를 위해서는 관련제도의 종합적인 점검이 필요하다고도 지적했다. 전세자금대출은 갭투자자 투기수단으로 활용되고 있으므로 전세대출에 LTV와 DSR을 적용해야 한다고 주장했다. 또한 전월세 신고의무화를 통해 체계적으로 임대주택시장에 대한 관리와 모니터링을 해야 한다고 역설했다. 

임대인을 대표하여 토론자로 나선 강희창 회장은 HUG가 반환보증보험 가입 한도를 주택가격*100에서 주택가격*90으로 축소하면서 미반환사고액이 급증하고 있다고 주장했다. 이런 상황에서 보증범위를 60%로 축소한다면 모든 전세계약에 미반환 사고 발생 위험이 생길 수 있으며, 기존 전세금과 새로운 전세금 간에 역전현상이 발생하여 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주기 어려운 상황이 벌어질 수 있다고 경고했다. 강희창 회장은 서민 주거사다리 회복을 위해 비아파트 주택을 일정기간 소유하여 거주 조건을 성립할 경우 아파트 청약 시 세제 및 금융혜택 등 인센티브를 부여할 것을 제안했다. 

임차인을 대표하여 토론자로 나선 이철빈 위원장은 발제자료의 개선방안에 적극 동의를 표했다. 보증 비율을 낮추는 것도 단기적으로는 혼선이 발생할 수 있으나 장기적으로 적정 수준의 전세가를 형성하는데 기여할 것이라 평가했다. 작년부터 보증보험 가입기준이 강화된 이후 임대인 반발이 상당하지만 보증비율을 땜질식으로 조정하는 것은 삼가해야 한다고 지적했다. 이철빈 위원장은 전세사기가 발생한 구조를 개선하지 않은 채 방치해서는 안된다고 주장하며 전월세 세입자가 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성하기 위한 종합적인 제도개선 논의가 계속되어야 한다고 말했다.

문윤상 연구위원은 HUG가 현재 임차인이 선택적으로 가입할 수 있는 ‘전세보증금 반환보증보험’과 민간임대주택 등록임대사업자가 의무적으로 가입하는 ‘임대보증금반환보증’ 두 개의 상품을 운영하고 있다고 설명했다. 두 상품은 모두 보증위험을 반영하여 보증료율을 현실화해야 하며, 임대인의 상환능력 등을 반영하여 보증료율을 차등화해야 한다고 주장했다. 장기적으로는 두 상품을 일원화할 필요가 있으므로 혼합 보증제도를 대안으로 제시했다. 전세가율이 LTV규제 이상이면 해당 LTV까지는 반환보증으로 보호하고 그 이상의 보증금에 대해서는 에스크로 제도를 활용하자는 것이다. 

장석호 공인중개사는 전세사기란 최근에 갑자기 발생한 것이 아니라 수십 년 전부터 있었던 것이라 지적했다. 다만 최근에 그 규모가 훨씬 더 커졌을 뿐이라는 것이다. 그 원인으로 전세대출 도입, 반환보증보험 도입, 주택임대사업자 등록 활성화 등의 정책이 큰 역할을 했다고 비판했다. 전세사기를 막으려면 전세자금 대출을 축소하고, 주택임대사업자 세제혜택을 폐지해야 하며, 전세금을 낮출 수 있는 정책이 시행되어야 한다고 주장했다. 또한 주택가격 산정 기준 중 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매거래가액과 감정평가 산정 기준 등을 삭제해야 한다고 주장했다. 

정수호 국토부 과장과 이현석 HUG 팀장도 전세제도 개선의 필요성에는 동의를 표하며, 안정적인 제도개선 논의가 필요하다고 말했다.

토론자 대부분은 경실련이 주장하는 임대인 반환보증보험 의무화 및 보증범위 60% 조정 등에 대해 큰 이견을 보이지 않았다. 경실련은 앞으로도 시민들의 뜻을 보다 수렴하여 임차인과 임대인이 상생할 수 있는 전월세 시장이 정착할 때까지 노력을 계속할 예정이다. 

2024년 10월 2일
경제정의실천시민연합