“조망권”이 아파트(부동산) 가격의 가치를 결정하는

 한 요소라고 한다면…
 
                                                                           

                                                                            박 찬 우
                                                               도시개혁센터 운영위원
 

 우리가 보편적으로 알고 있는 부동산의 입지, 접근, 교통, 학교, 각종 편의시설, 조망 등은 부동산의 가치를 결정 하는 일반적인 요소들 중 하나입니다. 이러한 요소들의 특징은 해당 건물을 중심으로 그 주변에 형성 됩니다. 이는 정량적으로도 표현이 가능 하여 수치로 표현(보통 반경 몇 미터이내) 할 수 있으며, 주변 여건과 해당 부동산의 위치를 좀 더 구체화 시킬 수 있습니다. 이렇게 주변의 여러 요소들이 그 지역 주민뿐 아니라 그 지역의 이용자인 불특정의 사람들에게도 편의성을 제공 하는 기여도에 따라서 아파트(부동산)의 가치는 주변보다 높거나 낮게 될 수 있기에 부동산의 가치 판단의 척도가 되기도 합니다.

 그림1) 북한산을 가로 막은 한강변 건축물

 예를 들어 지하철이 없는 지역에 새로운 지하철이 개통 된다면 역세권이란 새로운 시설이 생기고 그 역을 중심으로 가장 가까운 곳의 사람들이 혜택을 받고 그곳에  거주 하지 않는 많은 사람들까지도 지하철을 이용할 수 있기에 누구에게나 차별 없는 편의성을 제공하기도 합니다.  정도의 차이가 있겠지만 접근성, 학교, 각종 편의시설 등도 유사 하다고 생각 합니다.

그림2) 도봉산을 가로 막은 중랑천변 건축물

 그러나 조망권에 있어서는 별도의 해석이 필요치 않나 하고 생각 합니다. 강변의 수많은 아파트들이 강을 볼 수 있다는 사실에 부동산 가치의 프리미엄을 인정받았고 바닷가의 아파트들 역시 드넓은 바다를 볼 수 있다는 이유로 해안선을 빼곡히 채우며 그 가치를 확보하고 있습니다. 이는 강, 바다, 하천의 “수공간적 조망권”이나 산이나 공원의 “숲형 조망권”의 요소가 언제부터인가 선호되어 인공으로 만들어진 이 도시의 복잡함이나 무질서함에서 자연을 좀더 가까이 하고자 하는 자연 회기 본능과 조망의 독점으로 얻어지는 가치라고 생각 합니다. 이렇듯 자연을 향한 본능과 이를 내 공간으로 끌어 들이려는 욕구는 나만의 공간에서 나만이 즐길 수 있는 건축물들을 하천가, 강가, 바다가, 공원가에 더 높이 , 더 많이 지으며 조망을 독점 하고 있습니다.
 
 그림3) 예봉산을 가로 막은 덕소의 건축물

 그렇다면 조망권을 많이 확보한 아파트들이 많아지고 많은 사람들에게 더욱 공급을 한다면 자연은 더욱 가까워지고 심지어는 행복한 삶의 충족요건도 될 수 있을까요? 

 매우 어려운 전제 입니다. 조망권을 확보한 개개인은 자신의 공간에서 그 조망을 언제든지 이용 할 수 있고 즐길 수 있지만 반대로 조망권이 확보된 아파트(건물)가 세워지면서 그 공간과 주변 공간을 시작적으로 단절 시키는 장막 요소로 변하면서 늘 보였던 하천, 산, 강, 바다, 공원의 풍광은 그때부터 사라져 버린다는 것입니다.

 그림4) 부산 앞바다의 건축물

 그렇다면 우리가 얻은 것은 무엇이며 잃는 것은 무엇일까요?
 적법하게 건물을 지었다고 문제 없다고 해야 하는지요?
 건물이 들어 서기 전부터 존재하였던 풍광이 막혀 버리고 건물의 모습만이 새로이 등장 한다면 후손에 물려줄 수 있는 도시의 모습도 우리가 원하던 것도 아니라고 생각 합니다.
 
 그림5) 올림픽 공원의 조망권을 확보하기 위한 주변 건축물

 사진들과 같이 서울의 한강과 어우러진 북한산이 가려지고, 중랑천변의 도봉산이 아파트 숲 사이로 보일 것이며 덕소의 아파트가 예봉산을 막아서고 부산의 바닷가에는 건물의 장막만이 보이며 공원너머 건물의 모습이 삐죽삐죽 보일 것입니다. (그림1.2.3.4.5.6)

 조망권이 독점화 및 사유화에 의해 결국 누구나 즐길 수 있는 자연의 멋진 조망들이 우리 모두에게서 하나 둘씩 사라지고 침범 받고 있습니다. 그러므로 조망권이란 개인의 전유물 개념에서 탈피하여 자연의 풍광을 가로 막지 않고 우리 모두가 즐길 수 있고 자연과 어울릴 수 있는 “역조망권”의 개념을 도입 하여야 하며 유한한 공공 자산으로의 새로운 시각적 접근도 필요하다고 생각 합니다.

 그림6) 의정부 중랑천에서 바라본 도봉산

 많은 곳에서 “역조망권”이 확보되어 대한민국 국민 누구에게나 열려있는 자연과 도시의 어울림으로 세계에서 가장 잘 조화된 도시로 거듭나기를 하루 빨리 기대 해봅니다.