[ 서울 25개구 아파트 시세  공시가격  보유세 변동 분석결과 (2020~2023) ]

2023 시세반영률 정부발표 69%? 경실련 조사는 60%

75개 단지 공시가격 전년대비 하락률은 최고-34% ~ 최저-11%로 제각각

시세반영률도 최고-20%~최저 0%, 정부의 인위적인 왜곡으로 형평성 어긋나

보유세 하락률 상위3위 서초·강남·송파 등에 입지, 고가아파트에 감세혜택 집중

전임 정부 통계 비판하던 윤석열 정부, 공시가격 왜곡하고 보유세 특혜 키웠다!

공시가격 왜곡 중단 및 산정근거 투명공개, 시세반영률 80% 이상으로 올려라!

서울 아파트 시세와 공시가격을 비교하여 시세반영률(=현실화율)을 계산했다. 서울 아파트 25평 시세는 2020년 1월 7.9억이었는데, 2023년 1월까지 2억(24%)이 증가하여 9.9억이 됐다. 같은 기간 공시가격은 5.3억에서 0.7억(12%)이 증가하여 6억이 됐다. 정부는 작년 11월 단기간 급증한 국민의 보유세 부담을 덜어 준다며 올해 공시가격을 인위적으로 낮추었다. 그 결과 시세는 2022년 11억에서 2023년 9.9억으로 –1.1억(-10%), 공시가격은 7.6억에서 6억으로 –1.6억(-22%) 하락했다. 시세보다 공시가격이 -0.5억, -12% 더 많이 하락한 것이다.

정부발표 공시가격 시세반영률은 2020년 69%, 2021년 70%. 2022년 71.5%, 2023년 69%이다. 그러나 경실련 조사결과 실제 시세반영률은 2020년 67%, 2021년 69%, 2022년 69%, 2023년 60%로 나타났다. 정부발표가 경실련 조사결과 보다 최소 1% ~ 최대 9% 높다. 특히 2023년 시세반영률은 경실련 60%, 정부발표 69%로 9%나 벌어졌다.

정부발표 공시가격 전년대비 변동률은 2020년 15%, 2021년 20%, 2022년 14%, 2023년 –17%이다. 그러나 경실련 조사결과 실제 변동률은 2021년 24%, 2022년 15%, 2023년 –22%이다. 정부발표와 경실련 조사결과가 최소 1% ~ 최대 5% 차이를 보였다. 특히 2023년 변동률은 정부 –17%, 경실련 –22%로 5%나 벌어졌다. 정부의 인위적인 공시가격 조정은 단순히 시세반영률만 낮춘 것이 아니라 정부 발표 수치마저 더욱 믿을 수 없게 만든 것으로 보인다. 이런 현상은 정부의 공시가격 조사와 통계관리가 주먹구구식으로 이루어지고 있는 것은 아닌지 의구심을 갖게 한다.

개별 아파트 단지의 현황을 들여다보면 정부의 공시가격 조사가 제각각 주먹구구식으로 이루어지고 있다는 의심은 더욱 강해진다. 작년에 비해 올해 공시가격 시세반영률이 가장 많이 떨어진 아파트를 순서대로 나열하면 도봉 신동아1단지 –20%, 강서 힐스테이트 –17%, 동대문 장안현대홈타운 –15% 등이다. 시세 하락률과 공시가격의 하락률 차이는 도봉 신동아 28%, 강서힐스테이트 23%, 동대문 장안현대홈타운은 18%이다. 이들 아파트 모두 시세하락에 비해 공시가격 하락이 급격히 이루어지면서 시세반영률이 정부발표보다 더 많이 하락한 것을 확인할 수 있다.

시세반영률이 정부발표보다 더 많이 떨어진 아파트가 있는 반면, 그렇지 않은 아파트도 있다. 작년에 비해 올해 공시가격 시세반영률이 가장 적게 떨어진 아파트를 조사한 결과, 관악드림타운 0%, 노원보람 –1%, 마포성산시영 –2% 순으로 나타났다. 시세와 공시가격의 하락률 차이는 관악 드림타운 0%, 노원 보람 1%, 마포 성산시영 3%이다. 이들 아파트 모두 시세와 공시가격이 비슷하게 하락하여 작년과 올해 시세반영률이 비슷하게 나타나는 것을 확인할 수 있다.

사실상 정부의 공시가격 하향 조정방침을 적용받지 못한 것이다. 시세 하락폭이 크다 보니 공시가격을 이보다 더 많이 낮추지 못했기 때문으로 추정된다. 이처럼 정부발표와는 다르게 아파트별로 제각각 나타나는 공시가격은 조세기준에 대한 국민의 신뢰를 심각하게 훼손시키고 있다.

정부는 공시가격을 인위적으로 조정했을 뿐만 아니라 공정시장가액비율과 종부세 공제액 조정 등 감세정책을 동시에 실시했다. 정부의 감세정책의 영향으로 보유세액과 실효세율을 얼마나 떨어졌는지 실태를 조사했다.





25개구별 전용 84㎡ 아파트 연도별 보유세액은 2020년 261만원, 2021년 325만원, 2022년 291만원, 2023년 169만원이다. 종부세 부과 아파트는 2020년과 2021년 6개에서 2022년 10개로 늘어났는데, 2023년에는 정부의 감세정책 영향으로 4개로 줄어들었다.(p.22 표14 참고)

정부의 감세정책 효과는 2022년부터 나타났다. 2022년 아파트 가격은 전년보다 시세 1.8억(14%), 공시가격 1.4억(15%)이 각각 올랐지만, 정부가 재산세 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 떨어뜨린 결과 재산세는 –39만원 떨어졌다. 종부세 공정시장가액 비율은 95%에서 60%로 떨어뜨린 결과 종부세액 상승은 5만원(8%)에 그쳤다.

2023년 아파트 가격은 시세 –1.9억(-13%), 공시가격이 –2.4억(-23%)하락함에 따라 재산세는 –71만원(-32%) 하락했다. 정부는 종부세 공제액을 11억에서 12억으로 높임에 따라 종부세는 –51만원(-72%) 떨어진 20만원이 됐다. 그 결과 2023년 보유세액은 2022년 291만원보다 –122만원(-42%), 2020년 261만원에 비해서는 –92만원(-35%) 더 낮은 169만원이 됐다. 이처럼 정부의 공정시장 가액비율 조정과 종부세 공제 확대, 공시가격 하락 등 연이은 감세 정책의 결과로 보유세 실효세율은 2021년 0.24%에서 2022년 0.19%, 2023년 0.13%로 떨어졌다.

작년에 비해 올해 실효세율이 가장 많이 떨어진 아파트 3개를 조사했다. 그 결과 서초송파강남 등 이른바 강남 3구에 위치한 아파트들의 실효세율이 가장 많이 떨어진 것으로 나타났다. 서초 반포자이 아파트의 작년 시세는 36억이었는데 올해 –2.2억(-6%)이 떨어져 33.8억이 됐다. 보유세는 1,396만원에서 –516만원(-37%)이 하락하여 880만원이 됐다. 그 결과 실효세율은 0.39%에서 –0.13% 하락한 0.26%가 됐다. 송파 파크리오 아파트의 실효세율은 작년보다 –0.12% 떨어진 0.14%이며, 강남 은마 아파트의 실효세율은 작년보다 –0.11% 떨어진 0.2%이다. 서초 반포자이의 2023년 실효세율은 2020년보다 –0.23% 하락했으며, 송파 파크리오는 –0.13%, 강남 은마는 –0.14% 하락했다.

작년에 비해 실효세율이 가장 적게 떨어진 아파트를 조사했다. 금천 벽산타운 5단지 실효세율은 작년 0.08%에 비해 올해에는 –0.01%가 떨어져 0.07%가 됐다. 관악드림타운은 –0.01%, 성북 한신한진은 –0.02% 떨어졌다.

서초 반포자이의 실효세율이 -0.13%, 보유세액은 -516만원이 떨어진 것에 비해 금천 벽산타운은 실효세율 –0.01%, 보유세액은 13만원 떨어지는데 그쳤다. 서초 반포자이는 금천 벽산타운에 비해 실효세율은 –0.12%, 실효세액은 –503만원 더 많이 떨어졌다.

조사대상 중 보유세액이 가장 많이 줄어든 상위 3개 아파트는 모두 강남 3구에 위치한 고가 아파트들이다. 보유세 감소액은 서초 반포자이 –516만원(-37%), 강남 은마 –403만원(-48%), 송파 파크리오 –356만원(-58%) 등이다. 보유세가 가장 적게 감소한 아파트는 금천 벽산타운 5단지 –13만원(-25%), 도봉 신동아 1단지 –16만원(-28%), 중랑 건영 2차 –21만원(-29%) 등이다. 도봉 신동아 1단지는 공시가격 시세반영률이 가장 많이 떨어진 아파트 중 하나지만 고가 아파트에 비해서는 감세효과가 훨씬 적게 나타났다.

보유세 최다 하락 아파트의 현재 시세는 서초 반포자이 33.8억, 강남 은마 22.2억, 송파 파크리오 17.7억 등 소위 고가 아파트인데 비해, 보유세 최소하락 아파트 시세는 금천 벽산타운 5단지 6.2억, 도봉 신동아 1단지 6.2억, 중랑 건영 2차 8.2억 등 훨씬 저렴한 수준이다. 정부의 감세정책은 결국 부자를 위한 것이라는 비판을 피할 수 없다.

집값이 올랐다면 그에 상응하는 세금을 내는 것은 당연한 일이다. 과도한 세금이 문제라면 국회에서 세법을 개정하도록 했어야 한다. 그러나 인기영합주의적인 정부의 감세정책으로 인해 안 그래도 훼손된 과세기준은 더욱 왜곡되었으며, 부자들에게 감세혜택은 더욱 집중되었다. 경실련은 정부가 무분별한 감세정책을 철회하고 조세정의 실현에 나설 것을 촉구하고자 다음과 같이 주장한다.

첫째, 공시가격 시세반영률 80% 이상으로 올리고 공정시장가액 비율 폐지하라!

둘째, 무너진 조세형평성 은폐하는 공시가격 폐지하고, 공시지가로 일원화 해야 한다!

셋째, 표준지 조사를 포함한 공시지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방정부에 이양하라!

윤석열 정부는 지난 연말 전임정부의 통계조작 의혹이 불거지자 정부와 여당은 맹렬하게 비판을 가했다. 현 정부도 버젓이 공시가격의 왜곡을 단행하고 있는 이상 부동산 통계 조작 문제를 전 정권의 문제로만 국한 지을 수 없다. 공시가격 왜곡을 중단하지 않는다면 정권이 교체된 이후 통계조작 논란은 또 다시 불거지고 말 것이다. 경실련은 정부가 국회와 함께 모든 국민이 납득할 수 있는 합리적인 부동산 조세체계를 구축할 것을 다시 한번 촉구한다.