거품없는 집값위해 LH도 SH처럼 분양원가와 수익 공개하라

SH가 공개한 오금·항동 분양원가 평당 1천만원(건축원가 600만원)

LH 위례, 수서 분양가 비교시 수익 1,242억(채당 1.7억), 수익률 37%

LH 4차 신혼희망타운 사전청약 분양가는 채당 1.2억, 8,700억 더 비싸

소비자 바가지씌워 공기업·건설사 이득 안겨줄 사전청약 당장 중단하라.

SH공사가 지난 12월에 이어 두 번째로 SH 아파트의 분양원가와 수익을 공개했다. 평당(3.3㎡) 분양원가는 송파오금1,2단지 1,075만원, 구리항동 2.3단지 1,010만원으로 나타났다. 정부 의지만 있으면 서울에도 1천만원 정도에 공급가능함이 재확인됐다. 경실련은 중앙공기업인 LH도 당장 분양원가 상세내역과 분양수익을 투명하게 공개하고, 진행중인 사전청약 바가지 분양을 중단하길 촉구한다. 이를 통해 시민의 알 권리와 공기업 주택정책의 공공성 강화, 불투명한 분양가 산정 근절 등에 크게 기여할 것이다.

1. 분양원가는 평당1천만원, 허술한 분양가상한제가 공기업 바가지 분양, 부당이득 조장

지금까지 경실련은 지속적으로 위례, 마곡, 수서, 과천 등 공기업이 강제수용한 땅을 개발한 아파트의 분양원가를 추정발표해왔다. 분양원가에 적정이윤을 더한 적정분양가로 공급가능한 만큼 거품분양을 중단하고 값싸고 질좋은 공공주택을 공급할 것을 촉구해왔다. 이번 SH공개 자료처럼 LH와 SH 등 공기업이 의지만 있으면 서울에도 평당 1천만원대 아파트가 공급될 수 있다. 오세훈 서울시장의 서초 내곡동 땅 수용가는 평당 270만원, 과천지식정보타운도 수용가는 평당 254만원이다. LH 사전청약 경기도 신도시도 상당수가 100~300만원 정도이다. 택지 수용 후 조성공사 등을 거쳐 산출한 조성원가에 건축원가를 더하면 지금처럼 비싼 분양가가 책정될 수 없다. 그런데도 지금까지 공기업조차 분양원가가 아닌 주변시세를 고려해 분양가를 책정하며 부당이득을 취해왔다. SH가 공개한 오금1,2단지, 항동 2,3단지도 모두 분양원가보다 비싸게 분양가를 책정, 분양수익이 1,074억, 세대당 1.1억이다.

공공주택 아파트는 모두 주택법에 따라 분양가상한제를 적용받고 있음에도 불구하고 이렇게 많은 수익을 남길 수 있었던 이유는 허술한 분양가상한제 때문이다. 법에 따라 분양가상한제 아파트 분양가는 택지비(택지매입원가 + 금융비용 및 제세공과금 등)와 건축비(기본형건축비 + 가산비용)의 합이다. 엄격히 적용됐다면 오금2단지 분양가는 택지비 평당 532만원 오금지구 택지조성원가 택지평당 1,125만원, 이자비용등 10%, 용적률 211%를 적용하면 아파트 평당 532만원과 기본형건축비 평당 598만원 오금2지구 분양시점인 2017년 6월 기준 국토부 고시 기본형건축비는 평당 598만원의 합인 평당 1,100만원 정도에 공급됐어야 했다. SH가 공개한 분양원가도 평당 1,074만원이다. 그러나 SH공사는 2017년 분양 당시 택지비 1,010만원, 건축비 670만원, 분양가 1,680만원으로 분양가를 공개했다. 분양원가보다 높아질 수 있었던 이유는 택지비는 조성원가가 아닌 주변시세를 고려한 감정가를 적용하고, 건축비는 기본형건축비외 가산비용을 더해 산출하도록 법이 허용하고 있기 때문이다. 택지비, 건축비가 실제 투입원가보다 부풀려지면서 이윤은 축소됐다. 입주자모집 시 SH공사사 공개한 분양가항목에 따르면 일반관리비를 포함한 이윤 분양가 공개항목 중 ‘그밖의 공사비“에 해당하며, 일반관리비와 이윤의 합은 평당 19만5천원이다. 하지만 이번에 공개한 수익은 평당 606만원으로 입주자모집 때 공개한 일반관리비와 이윤을 더한 금액의 30배나 된다. 원가는 부풀려지고 이윤은 축소신고된 것이다.

이처럼 실제 분양원가보다 부풀리고 이윤은 축소하는 부정을 더 이상 방치해서는 안되며 적정분양가 책정을 위해 분양가상한제도를 개선해야 한다. 우선 공기업 공공주택의 택지비는 감정가 아닌 택지조성원가 기준으로 책정해야 한다. 건축비도 기본형건축비에 대해서는 SH, LH 등이 실적공사비를 투명하게 공개하여 산정하되 가산비는 무분별하게 악용되지 않도록 상한액을 분명히 명시해야 한다. 이윤도 시행사(공기업) 이윤으로 구체적으로 규정하고 이익률을 엄격히 제한해야 한다.

2. LH분양 위례, 수서와 SH 비교시 1,242억(채당 1.7억), 37%의 과도한 수익률 예상




이번에 공개한 오금지구는 송파구에 위치하고 있어 LH가 분양한 위례, 수서 지구와 입지가 비슷하고, 분양시기도 2017년 6월로 위례(2018.12), 수서(2019.12)와 크게 차이나지 않는다. 실제 LH가 공개한 건축비는 위례 평당 792만원, 수서 평당 626만원으로 오히려 1년 늦게 분양한 수서가 166만원 낮다. SH가 공개한 2018년 9월 분양 항동3단지 건축원가는 평당 598만원으로 더 낮다.

이에 오금2 분양원가를 기준으로 위례와 수서 분양원가를 추정하고 수익을 분석하였다. 택지비는 지구별 택지조성원가와 금융비용 등 10%의 합이고, 건축비는 오금2 건축원가(평당 542만원) 등을 고려하여 평당 600만원을 적용, 분양원가를 추정한 결과 위례는 평당 1,248만원. 수서 1,272만원으로 나타났다. 하지만 분양가는 위례 1,787만원, 수서 2,154만원으로 분양원가보다 매우 비쌌다. 위례는 건축비(평당 792만원)조차 분양가상한제 아파트에 적용되는 법정건축비(평당 627만원)보다 높았다. 2개 단지 분양원가와의 차액은 1,242억으로 추정된다. 세대당 평균 1.7억(위례 1.3억, 수서 2.1억)으로 수익률은 37%나 된다.

3. LH 사전청약 4차(신혼희망타운)는 SH원가보다 채당 1.2억, 8,686억 비싸, 분양가 낮춰라


LH의 사전청약 분양가도 매우 부풀려져 있다. LH는 지난 12월 29일 사전청약 4차 13,552세대(공공분양 6,400세대, 신혼희망타운 7,152세대)의 입주자모집을 시작했다. 이중 신혼희망타운 11개 지구의 분양가는 평당 1,270(부천대장) ~ 2,880(서울대방)만원이며, 평균 1,671만원이이다. 대부분이 경기도 위치하고 있음에도 불구하고 SH가 공개한 서울 공공주택 분양원가보다 높아 막대한 부당이득이 예상된다.

SH 공개원가와 동일하게 각 지구별 택지조성원가를 조사하여 아파트평당 토지비를 산출하고, 건축비는 평당 600만원을 적용할 경우 분양원가는 평균 평당 1,164만원으로 추정된다. 이는 SH가 공개한 오금2 1,074만원, 항동2 1,045만원과 비슷하다.

하지만 사전청약 모두 분양원가보다 비싸게 책정했다. 지구별로는 성남금토지구 거품이 제일 심각하다. 국토교통부장관이 고시한 성남금토지구 사업비로 산출된 택지조성원가는 평당 1,527만원으로 용적률 등을 고려한 아파트 평당 토지비는 822만원이다. 건축비 평당 600만원을 더한 분양원가는 1,422만원이지만 분양가는 2,278만원으로 책정, 평당 856만원, 1,527억의 거품이 예상되고 수익률은 38%나 된다. 세대당 무려 2.1억이나 부풀려진 꼴이다. 마찬가지로 구리갈매 역세권도 분양원가는 1,168만원인데 분양가는 1,687만원으로 평당 519만원, 1,376억(채당 1.2억) 거품이 예상되고 예상수익률이 31%이다. 사전청약 4차 신혼희망타운 7,152세대 전체로는 8,686억이 부풀려졌다. 세대당 평균 1.2억, 30%의 수익이 예상된다. 더군다나 사전청약 이기 때문에 이후 본청약시 분양가 상승 가능성도 있는 만큼 바가지분양에 의한 무주택서민들의 피해가 우려된다. 반면 사업자인 LH와 민간사업자 시공에 참여하는 민간건설사들에게는 지금의 주택가격 불안심리를 조장하여 거품덩이 아파트를 분양받도록 함으로써 막대한 부당이득을 확보해주는 정책일 뿐이다.

SH의 원가가 공개됨으로써 지금도 정부 의지만 있으면 얼마든지 서울에 평당 1천만원 정도의 아파트 공급이 가능하고 토지임대 건물만 분양하면 평당 600만원에 서민아파트를 공급할 수 있음이 증명됐다. 실제로 공기업이 건설사와 계약한 건설원가와 택지조성원가 등이 투명하게 공개되면 더욱 거품분양, 바가지분양이 어려워져 건설업계의 부당이득은 줄어들고 서민들의 내집마련도 가능해질 수 있다. 공기업은 투명한 원가공개를 통해 회계투명성과 건전성이 높아지고 민간건설사의 묻지마식 건축비 거품에도 제동이 걸릴 수 있다. 중앙공기업인 LH 공사는 더 이상 원가공개를 거부하며 바가지 분양으로 부당이득을 취하려 하지 말고 원가내역과 수익을 투명하게 공개, 국민을 위한 주택공기업으로 거듭나야 한다. 택지보상도 마무리되지 않고 문재인정부에서 1채도 입주하지 못한 채 서민들을 빚더미로 내몰 수 있는 신도시 아파트 바가지 사전청약도 즉각 중단해야 한다. 기 계약된 경우 본청약시 분양가를 적정분양가 수준으로 낮춰 서민들의 피해를 방지해야 한다. LH 땅투기 의혹, 매입임대 비리 등 부패한 공기업이라는 비판에서 벗어나 서민을 위한 공공주택 공급자로서의 역할을 제대로 할 때이다. 기본주택, 원가주택 등 거품없는 공공주택 확대를 약속한 대선후보들도 정말 실행의지가 있다면 LH 분양원가 공개의 즉시 시행, 신도시 사전청약 및 강제수용 택지 매각 중단 등의 공공부동산 관련 개혁방안을 내놓기 바란다.

2022년 1월 24일

경제정의실천시민연합

문의 : 경실련 정책국(02-3673-2146)