[ 서울 25개구 아파트 시세·공시가격·보유세 분석결과 발표 기자회견 ]
윤석열 정부는 종부세 폐지 등 부자감세 중단하고, 
부동산 과세기준인 공시가격부터 바로잡아라!

정부 주장 공시가격 시세반영률 69%, 경실련 조사결과 65%로 여전히 왜곡
서울아파트 보유세 실효세율은 2020년 0.23%에서 2024년 0.15%로 떨어져
정부는 공시가격 산정근거 투명공개하고, 시세반영률 80% 이상 올려라! 

서울 25개 구별로 세대 수가 가장 많은 아파트를 3개씩 총 75개 단지를 선정하여 시세와 공시가격 변동 현황을 조사했다. 아파트별로 각기 다른 면적을 일관되게 비교하기 위해 평당시세와 평당 공시가격을 계산한 뒤 30을 곱하여 30평형 가격으로 환산했다. 조사결과 공시가격 시세반영률은 2020년 67%에서 2021년, 2022년 69%까지 상승했지만 윤석열 정부 이후 공시가격 하락산정으로 60%까지 떨어졌고, 2024년에는 공시가격이 약간 상승, 65%가 되었지만 여전히 2020년 시세반영률보다 낮았다. 

서울 아파트 시세는 2020년 9.5억, 2021년 11.4억, 2022년 13.2억, 2023년 11.8억, 2024년 11.5억으로 4년 동안 총 4억이 올랐다. 2022년에는 13.2억까지 올랐는데 2024년까지 2년 동안 1.7억이 떨어져 11.5억이 됐다. 서울 아파트 공시가격은 2020년 6.4억, 2021년 7.9억, 2022년 9.1억, 2023년 7.1억, 2024년 7.4억으로 4년 동안 총 1억이 올랐다. 2022년에는 9.1억까지 올랐는데 2024년까지 2년 동안 1.7억이 떨어져 7.4억이 됐다. 

2023년 대비 2024년 공시가격 상승률이 가장 큰 아파트와 하락률이 가장 큰 아파트를 3개씩 조사했다. 먼저 75개 단지의 작년 평균 공시가격은 7.1억이었는데 올해까지 4%가 올라 7.4억이 됐다.

송파 잠실엘스는 작년 공시가격이 12.4억이었는데 올해 14.9억이 되어 20%(2.5억)상승한 것으로 나타났다. 다음으로 강남 은마는 13.2억에서 15.7억으로 18%(2.5억) 올랐으며, 동대문 래미안위브는 5.7억에서 6.7억으로 17%(1억)이 올랐다. 

중랑 면목한신은 작년 공시가격이 4.8억이었는데, 4.3억으로 –10%(-0.5억) 떨어졌다. 다음으로 노원 상계동보람은 4.3억에서 3.9억으로 –9%(-0.5억) 하락했으며, 강북 번동주공1단지는 4.6억에서 4.2억으로 –9%(-0.3억) 하락했다.

작년에 비해 올해 공시가격 시세반영률이 가장 많이 오른 아파트 3개 단지를 조사했다. 은평 백련산 힐스테이트 2차의 공시가격 시세반영률은 작년 55%에서 올해에는 12%가 오른 67%가 됐다. 도봉 신동아 1단지의 시세반영률은 51%에서 11%가 올라 62%가 됐으며, 강서 힐스테이트는 53%에서 9%가 올라 62%가 됐다. 

작년에 비해 올해 공시가격 시세반영률이 가장 많이 떨어진 아파트 3개 단지를 조사했다. 서대문 이편한세상신촌의 공시가격 시세반영률은 작년 65%에서 –2% 떨어진 63%가 됐다. 용산 이편한세상의 시세반영률은 68%에서 -1%가 떨어져 67%가 됐으며, 중랑 신내데시앙포레는 59%에서 –1%가 떨여져 58%가 됐다. 

보유세 실태는 위 75개 아파트에서 세대수가 가장 많은 단지, 실제 전용면적이 84㎡인 아파트를 구별로 1채씩 총 25채를 선정하여 조사했다. 1가구 1주택자, 5년 미만 보유를 기준으로 했으며, 도시지역분 재산세와 지방교육세는 재산세에, 농어촌 특별세는 종부세에 포함시켰다. 시세, 공시가격, 공정시장 가액비율, 종부세 공제액 등만을 고려하여 계산했기 때문에 계산방식에 따라 결과값에 차이가 있을 수 있다. 

아파트별로 부과되는 보유세는 공정시장 가액비율을 낮추거나, 세금공제액을 높일수록 더욱 적어진다. 재산세 공정시장 가액비율은 2020년과 2021년 60%, 2022년 45%, 2023년과 2024년 43%~45% 주택가격 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45% 적용이며, 종부세 공정시장 가액비율은 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년과 2023년에는 60%이다. 종부세 공제금액은 2020년 9억, 2021년과 2022년 11억, 2023년이다.

전용면적이 84㎡아파트의 평균 보유세액은 202년 261만원, 2021년 325만원, 2022년 291만원, 2023년 169만원, 2024년 194만원으로 나타났다. 시세 대비 보유세액에 해당하는 실효세율은 2020년 0.23%, 2021년 0.24%, 2022년 0.199%, 2023년 0.13%, 2024년 0.15%로 나타났다. 

정부는 공시가격 시세반영률을 작년과 마찬가지로 2020년 수준으로 유지시켰다고 밝혔다. 하지만 실제 시세반영률은 작년보다 올라간 것을 볼 수 있었고, 실효세율 또한 작년보다 0.02% 높아진 것을 확인할 수 있다. 

작년에 비해 실효세율이 가장 많이 오른 아파트 3개를 조사했다. 강동 고덕래미안 힐스테이트는 작년보다 보유세를 52만원 더 내게 됐으며 실효세율은 0.04%가 올라 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 다음으로 서초 반포자이는 보유세가 137만원이 올라 실효세율은 0.04% 올랐으며, 송파 파크리오는 보유세가 117만원이 올라 실효세율은 0.04% 오른 것으로 나타났다. 세 아파트의 올해 실효세율은 정부가 공시가격 시세반영률의 기준으로 삼은 2020년 보다 하락한 것으로 나타났다. 2020년 대비 2024년 실효세율은 강동 고덕래미안힐스테이트 –0.06%, 서초 반포자이 –0.19%, 송파 파크리오 –0.08% 등이다. 

작년에 비해 실효세율이 가장 적게 오른 아파트 3개를 조사했다. 도봉 신동아 1단지는 작년보다 보유세를 3만원 더 내게 됐으나 실효세율은 –0.001%가 떨어져 가장 최소 상승률을 보였다. 다음으로 금천 벽산타운5단지는 보유세가 –5만원 떨어져 실효세율은 작년과 동일한 0% 변동률을 보였다. 강북 SK북한산시티는 보유세가 –1만원 떨어졌으며 실효세율은 0.001% 오른 것으로 나타났다. 

세 아파트의 올해 실효세율은 정부가 공시가격 시세반영률의 기준으로 삼은 2020년에 비해 하락한 것으로 나타났다. 2020년 대비 2024년 실효세율은 도봉 신동아1단지 –0.05%, 금천 벽산타운5단지 –0.06%, 강북 SK북한산시티 –0.06% 등이다. 

정부는 올해 공시가격 시세반영률을 작년과 동일하게 2020년 수준인 69% 수준이라고 밝혔다. 그러나 경실련이 조사한 바에 따르면 작년 시세반영률은 60%, 올해 시세반영률은 65%로 나타났다. 지난해 급격한 공시가격 하락으로 세수가 부족해지자 겉으로는 시세반영률은 변화가 없다고 밝히면서 실제로는 공시가격을 올려버린 것이 아닌지 의심스럽다. 경실련은 공시가격·공시지가 제도의 근본적인 개선을 촉구며 다음과 같은 주장을 밝힌다. 

첫째, 공시가격·공시지가 시세반영률 80% 이상으로 올리고 공정시장가액 비율 폐지하라!

둘째, 공시가격·공시지가 산출근거 및 기준을 투명하게 공개하라!

셋째, 무너진 조세형평성 은폐하는 공시가격 폐지하고, 공시지가로 일원화하라!

넷째, 표준지 조사를 포함한 공시지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방정부에 이양하라!

윤석열 정부는 지난 연말 전임정부의 통계조작 의혹이 불거지자 정부와 여당은 맹렬하게 비판을 가했다. 현 정부도 버젓이 공시가격의 왜곡을 단행하고 있는 이상 부동산 통계 조작 문제를 전 정권의 문제로만 국한 지을 수 없다. 공시가격 왜곡을 중단하지 않는다면 정권이 교체된 이후 통계조작 논란은 또다시 불거지고 말 것이다. 경실련은 정부가 국회와 함께 모든 국민이 납득할 수 있는 합리적인 부동산 조세체계를 구축할 것을 다시 한번 촉구한다.