경실련은 지난 15일 국민주거안정을 위해 정부가 강제로 토지를 수용한 화성 동탄지구에서 공급되는 민간임대아파트가 임대아파트로서의 기능을 상실한 점을 지적한 바 있다. 공공택지를 조성원가보다 싸게 공급받은 주택건설업체가 확정분양가제, 2년 6개월후 분양전환이라는 편법을 이용하여 임대아파트로서의 기능을 상실하였을 뿐 아니라 평당 700만원이 높게 사실상 분양가를 책정함으로써 임대아파트에서 조차 폭리를 취하고 있음을 지적하였다.

 

경실련의 문제점 지적 이후 건설교통부는 원가연동제를 적용해 임대아파트의 임대보증금을 산출해 본 결과 평당 600만원선이 적당하다며 업체에 분양가 자율조정을 권고하고 이를 이행하지 않을 경우 세무조사와 함께 공공택지 분양자격을 주지 않겠다고 발표하였다. 그러나 임대아파트건설업체 뿐 아니라 언론 등에서도 건교부의 뒷북행정을 지적하고 있어 제대로 효과를 얻을 수 있을지에 대해서는 미지수이다. 이에 경실련은 동탄 임대아파트를 둘러싼 문제점을 지적하고 다음과 같이 경실련의 입장을 밝힌다.

 

1. 건교부의 대책은 사후약방문의 임시방편 조치에 불과하다.

 

이번 조치는 임대주택용 택지를 싸게 공급받은 주택건설업체가 임대아파트의 기능을 왜곡한 채 높은 분양가는 방치하면서 ‘무늬만 임대아파트’라는 비난을 면해보겠다는 건교부의 오락각락 정책의 한 단면을 보여주는 것이다. 건교부는 지난해 임대주택법을 개정하면서 택지를 공급받은 업체에 대해 소급입법이 곤란해 이와 같은 문제점이 발생되었다고 변명했다.

 

건교부의 변명대로라면 정부는 소급입법이 적용되지 않은 임대주택지에서 이와 같은 문제가 발생할 수 있다는 것을 충분히 예견할 수 있었음에도 경실련의 문제제기 이전에는 이와 관련된 어떠한 조치도 취하지 않았다는 얘기다. 더구나 건교부는 분양승인과 관련한 화성시와 주택건설업체간에 협의과정에서도 이를 해결하기 위한 최소한의 노력도 기울이지 않은 것으로 보인다.

 

그러다가 임대아파트의 고분양가 비난이 확산되자 이미 청약이 진행되고 있는 상태에서 분양가 인하권고, 세무조사를 할 시점도 아님에도 불구하고 전근대적 방식으로 세무조사를 운운하고, 공공택지 공급을 중단하겠다는 한심한 발표를 한 바 있다. 그러나 임대아파트의 분양원가가 평당 440만원대임을 감안하면 건교부가 권고한 600만원선도 분양가대비 수익률이 27%로 여전히 건설업체의 폭리가 발생한다. 또한, 용인동백지구 분양아파트인 주공아파트의 분양가가 평당 630만원(33평형)이었던 것과 비교해서도 건교부가 권고한 600만원의 분양가는 여전히 높은 실정이다.

 

따라서, 경실련은 건교부의 이번 조치가 여론을 무마시키기 위한 생색내기에 그치지 않고 서민주거안정을 위한 임대아파트 공급에 일조하기 위해서는 동탄 뿐 아니라 임대주택법 개정시 소급적용되지 않은 현황을 전면조사하여 부당한 폭리를 취한 건설업체에 대해서도 강경하게 대응해야 하고 이후 민간건설업체의 임대주택용지 공급중단 등의 재발방지 대책을 마련해야 할 것이다.

 

또한 공정위는 임대아파트나 분양아파트의 분양가 차이가 크게 나지 않는 점으로 미루어 건설업체들간의 담합여부에 대한 조사, 감사원의 임대아파트임에도 불구하고 고분양가 승인을 해준 화성시에 대한 감사, 마지막으로 국세청은 임대아파트에 대해 완공 후 뿐 아니라 공사진행 중에도 철저하게 세무조사를 해야 한다.

 

2. 높은 분양가는 분양아파트도 예외가 아니기에 분양․임대아파트 모두를 세무조사하여야 한다.

 

높은 분양가와 개발폭리는 분양아파트도 예외는 아니며, 오히려 임대아파트보다 높은 분양수익을 얻을 것으로 추정된다. 경실련 분석결과 분양아파트도 총 3천793억원의 분양수익이 발생, 분양가대비 수익률이 41%로 추정된다. 건교부가 원가연동제 아파트에 적용하겠다는 건축비(평당 400만원)를 적용하더라도 2,694억원의 분양수익(분양가대비 수익률 27%)이 발생할 것으로 추정된다. 토지공사가 건설업체에 판매한 아파트택지비(용적률 감안)도 임대아파트와 분양아파트의 차이가 평당 26만원밖에 불과한 상황에서 건교부가 분양아파트는 제쳐놓고 임대아파트에 대해서만 세무조사를 하겠다는 것은 형평성을 상실한 것이다.

 

<표> 동탄 임대아파트와 분양아파트 비교(단위 : 만원/분양평당)

        주1) 표준건축비 적용

           2) 원가연동제 아파트에 적용하는 새로운 건축비 적용

 

또한 동탄지구에서는 택지를 공급받은 업체가 택지를 전매하면서 막대한 폭리를 취하고 이를 소비자들에게 전가하였다. 이미 법정소송까지 진행되었던 명신과 함께 임대아파트 용지를 공급받은 이지건설이 택지를 전매하려다가 중단된 사례가 이를 증명해주고 있다. 따라서, 동탄지구에서 임대아파트, 분양아파트를 가리지 않고 막대한 폭리가 예상되는 만큼 국세청은 전면적인 세무조사를 통해 부당이득을 세금으로 환수해야 한다.

    

3. 공공이 공급하면 민간이 공급하는 아파트값보다 반값에 공급가능함을 볼 수 있다.

 

지금까지 정부가 추진해온 민간임대주택정책은 총체적 문제점에 직면하면서 임대아파트로서의 기능을 상실한 것으로 판단된다. 국민주택기금을 지원받은 임대아파트의 부도로 인한 서민들의 피해가 사회문제화되고 있고 국민주택기금의 회수와 관련한 문제도 지적되고 있다. 또한 이번 동탄지구에서 보듯 확정분양가제, 2년 6개월 후 분양전환, 높은 분양가 책정 등은 이미 민간임대아파트가 임대아파트로서의 기능을 상실했음을 보여주고 있다.

 

 국민주거안정을 위해 조성된 공공택지를 공급받은 민간건설업체가 임대아파트마저 서민주거안정에 기여하지 못하도록 왜곡해온 것이다. 경실련은 임대아파트는 공공영역에서 담당해야만 국민주거안정에 제대로 기여할 있다고 주장한다.

 

임대아파트는 공공기관이 담당해야 제대로 국민주거안정에 기여할 수 있다는 것은 서울시의 사례에서도 확인되고 있다. 보도에 따르면 서울시 SH공사는 오는 6월 당산동에서 24평과 33평의 50년 공공임대아파트를 공급할 예정이라 한다. 임대보증금을 모두 전세로 할 경우 33평형은 1억 4222만원(평당 430만원), 24평형은 8,987만원(평당 374만원)으로 주변의 전세가에 비해서20% 이상 저렴하게 공급될 전망이다. SH공사는 발산, 장지지구에서도 국민임대아파트와 함께 장기중형임대아파트를 공급할 예정이라고 한다.

 

<표> 동탄과 당산동 임대아파트 비교

구분	화성동탄 임대아파트	서울 당산동 임대아파트
공급주체	민간건설업체	공공(SH 공사)
공급평형	23～35평	24～33평
전세가	700～740(확정분양가)	374～430만원(전세보증금)
임대기간	2년6개월	50년

 

위의 표에서 확인해보듯 중대형 평형으로 공급되는 공공기관이 짓는 임대아파트가 민간임대아파트에 비해 모든 면에서 국민주거안정에 기여할 수 있는 것으로 나타나고 있다. 임대기간은 열배가 넘어 공공소유주택의 보급으로 절반 가까운 임대료로 저소득층 및 중산층의 주거안정 효과가 확실하게 나타난다.

 

4. 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충하라.

 

건교부의 이번조치에 대해 임대아파트 건설업체 뿐 아니라 언론에서는 건교부의 늦장행정과 시장개입을 우려하면서 분양가 인하조치에 반발하고 있다. 또한, 언론보도에 따르면 화성시와 업체들의 분양가 인하는 평당 30만원정도에 불과할 것으로 보인다. 이는 서민주거안정을 위한 임대주택용지에서도 기어이 땅장사와 집장사로 폭리를 취하겠다는 말밖에 되지 않으며, 이윤추구를 최대목적으로 하는 민간건설업체에게는 지극히 당연해 보일 수도 있다.

 

문제는 정부가 시장경제에 따라 영리를 추구할 수 밖에 없는 민간건설업체에게 국민의 땅을 싸게 주는 특혜까지 베풀며 서민주거안정을 기대한다는 것이다. 경실련은 서민주거안정에 직결되는 임대주택정책은 당연히 시장논리보다 공공성에 우선해서 추진되어야 하며, 더군다나 택지까지 헐값에 받았음에도 분양가는 높게 책정하는 건설업체에게 정부는 더 이상 공공택지를 팔지 말 것을 촉구한다.

 

우리나라의 공공소유주택은 전체 주택의 3.4%이고, 민간임대주택은 이미 전체주택의 40%를 차지하고 있다. 따라서 주거안정을 위해 정작 필요한 것은 민간임대주택이 아닌 공공소유주택이고, 이미 네델란드 40%, 영국 22%, 독일 20% 등과 비교해보더라도 우리나라의 공공소유주택이 매우 부족함을 알 수 있다. 이는 근본적으로 정부가 국민주거안정이라는 주택정책의 목표를 명확히 하지 않았고 소유중심과 투기조장의 주택정책을 지속해온 결과이다.

 

 국민주거안정을 위한다는 명분으로 정부가 시민들의 땅을 강제로 수용한 공공택지를 연간 1,000만평이 넘게 공급하면 뭐하는가? 공공소유주택은 3.4%에 불과하고, 정부는 택지를 싼값에 주택건설업체에 넘기면서도 개발폭리를 방치하여 아파트값은 폭등해왔고 공공택지는 공기업과 건설업자의 폭리추구의 장으로 전락하였다. 또한 5년짜리 무늬만 임대주택인 단기임대아파트 공급만 치중하여 공공소유의 장기임대아파트는 턱없이 부족하고 임대아파트는 국민주거안정기능은 상실한 채 분양대기주택으로 전락하였다.

 

경실련은 국민주거안정을 위한다는 목적으로 정부가 강제수용한 국민의 땅을 절대로 싼값에 민간건설업체에 팔 것이 아니라 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충해야 한다고 주장한다. 그래야지만 참여정부가 2012년까지 공급하겠다고 약속한 150만호 건설이 가능하고, 이러한 정책목표를 달성하기 위해서는 주택정책을 더 이상 건교부에 맡겨서는 안 되고 복지차원에서 주택정책을 바라보는 획기적이고 전면적인 주택정책의 전환을 촉구한다.

 

[문의 : 아파트값 거품빼기 운동본부 02-766-5628]