미분양 아파트 분양가의 반값 이하로 사들이고

신축매입약정 중단하라!

기존주택 매입기준만 바꾸는 건 구멍 뚫린 미봉책

LH가 매입임대주택 매입가 산정기준을 개선하여 이달 중에 발표할 예정이라고 언론에 보도됐다. 현재 LH는 주변 주택의 시세나 실거래가를 기준으로 평가하는 '거래사례비교법'으로 매입가를 산정하고 있는데, 건설원가를 기준으로 하는 '원가법'으로 바꾸는 방안을 논의 중이라고 한다.



경실련은 LH 등 공기업들이 공공주택을 확보한다는 미명 하에 집값 상승 등에 대한 고려없이 시세대로 주택을 매입하여 혈세를 낭비하고 집값 상승을 부추겼다고 지적했다. 주택매입가격은 건설원가를 기준으로 산정되어야 하며, 시세가 건설원가 이하의 가격일 경우 매입가격을 보다 낮추기 위한 감정평가 방식 개선이 필요하다고 주장했다. 보도내용에 따르면 LH가 경실련의 주장을 일부 수용한 것처럼 보인다. 그러나 이는 미분양과 기존주택에 대한 기준일 뿐 신축매입약정주택은 감정평가 금액으로 매입하겠다고 한다.



LH는 2022년 한 해 동안에만 전국에서 주택을 매입하는데 10조를 쓰겠다고 계획했다. 약정매입주택 규모에 대한 정보는 공개하지 않았지만 큰 비중을 차지할 것으로 추정된다. SH는 최근 7년간 매입한 주택 15,798호 중 99.8%가 약정매입주택이라 공개했다. 공기업이 약정매입주택만 집중적으로 늘린다면 매입방식을 아무리 개선해도 무의미한 일이 된다.



매입약정주택은 민간에서 건축하는 주택을 사전 매입약정을 체결하고, 준공 후 LH가 매입하여 임대주택으로 공급하는 방식을 의미한다. 매입약정주택 공급을 위해 민간업자들은 기존주택을 사들인 후 그 자리에 다세대 주택을 새로 짓고 있다. 이 과정에서 기존주택에 살던 세입자들은 거리로 내쫓기고 있는 실정이다. 뿐만 아니라 신축주택을 짓는 과정에서 민간업자의 토지매입비용 및 건축비 거품 등이 모두 매입가격에 반영된다. 예산낭비는 더욱 커지고 주변 집값까지 올라갈 위험이 크다. 약정매입이 강화된다면 이 같은 부작용들도 더욱 커질 수밖에 없다.

LH 등 공기업은 무주택 서민을 위해 강제수용, 용도변경, 독점개발 등 3대 특권을 보유하고 있다. 공기업이 진정 무주택 서민들을 위한다면 강제수용택지 매각을 중단하고 직접 공공주택을 지어 무주택 서민에게 공급하는 일을 최우선으로 해야 한다. 그럼에도 주택매입이 필요한 상황이라면 건설원가 이하로 가격기준을 세우되, 매입가격을 낮추기 위한 추가적인 노력이 반드시 필요하다.

현재는 집값 하락기이기 때문에 추후 집값은 원가보다 더 낮아질 수 있다. 이 때 거래가격과 임대료 수준 등 시장상황이 반영될 수 있는 감정평가 방식을 마련해야 한다. 미분양 주택의 경우 분양가를 높이기 위해 건축비를 잔뜩 부풀렸을 위험이 있기 때문에 철저한 가격 검증으로 거품을 걷어내야 한다. 약정매입은 중단하고 기준주택을 매입해야 하는데 좋은 입지와 저렴한 가격에도 노후화 등의 이유로 임대주택으로 삼기 어려울 수 있다. 그렇다면 일단 매입을 한 뒤 LH가 직접 건물을 다시 짓는 방법을 고려해볼 수 있다.

매입임대 주택 가격 기준 못지않게 관련 정보를 투명하게 공개하는 일 또한 매우 중요하다. 2021년, LH 임직원이 주택매입 대가로 수천만원 뒷돈을 받았던 것과 유사한 사건이 언제든 재발할 수 있기 때문이다. 매입임대주택의 주소, 세대수, 계약체결일, 매입가격, 호당 가격, 건물 종류, 공급면적, 전용면적, 공시가격은 물론 가능하다면 매도자의 정보까지 세부 정보를 모두 공개해야 한다.

매입임대 주택 제도는 잘만 활용하면 저소득층에게는 좋은 입지의 공공주택을 제공하고, 건설사의 미분양 물량 문제해결에도 도움이 될 수 있다. 하지만 현재 드러난 LH의 논의대로 ‘매입임대주택 업무처리지침’을 바꾼다면 제도개선의미는 크게 퇴색될 것으로 보인다. 경실련은 매입임대주택이 세금낭비 없이 서민들에게 공공주택을 공급해주는 좋은 정책이 될 때까지 계속하여 제도개선을 촉구할 것이다.


2023년 4월 13일



경제정의실천시민연합