반환보증보험 가입기준 완화 논의로 전세사기 조장말고

임대인 반환보증보험 의무가입 시행하라!

이번 달 13일, '민생토론회 후속 규제개선 조치'로 전세 반환보증보험 가입 기준 개편 방안을 발표했다. 전세금 반환보증보험 가입대상 범위를 공시가격 기준 150%에서 126%로 강화한 기존의 방침은 유지하되, 집주인이 시세에 비해 공시가격이 너무 낮다는 이의를 제기하고, HUG가 이를 받아들인다면 공시가격 대신 감정평가액을 사용해 주택가격을 산정하는 것도 허용하기로 했다.

24일경에는 국회 입법조사처가 '2023년 전세금반환보증제도 개편의 효과와 향후 임차인 보호방안'에 대한 연구보고서를 발간했다. 보고서는 126% 반환보증보험 가입기준을 도입한 이후 반환보증보험 미가입 주택이 늘어나면서 임대인과 임차인의 경제적 부담도 증가했음을 지적했다고 한다. 국회 입법조사처는 주택의 전세금 상한을 현행 주택공시가격 126%에서 135%로 일시 조정하는 방법을 제안했다고 한다.

현재 진행되고 있는 논의들은 무분별한 보증보험 가입이 전세사기에 악용되어 온 사실을 망각한 것처럼 보인다. 전세 사기꾼들은 반환보증보험 가입을 미끼로 세입자들과 전세계약을 체결하여 피해규모를 더욱 키웠다. 수많은 피해자가 발생했지만 전세사기 문제를 해결하기 위한 근본적인 대책은 아직 아무것도 자리잡지 못했다. 이런 상황에서 반환보증보험 가입기준을 또다시 완화하는 것은 정부와 국회가 전세사기가 더 많이 일어나도록 부추기는 꼴밖에 되지 않는다.

경실련은 전세사기를 예방하고 임차인을 보호하는 근본적인 방안으로 임대인의 반환보증보험 의무가입을 강력히 주장한다. 채권-채무관계로 볼 때 임차인은 채권자이며, 임대인은 채무자이다. 임대인은 주택임대를 통해 수익을 거둘 뿐만 아니라, 보증금 미반환 사고는 전적으로 임대인에 의해 발생하므로 임대인이 보증에 가입하는 것이 당연하다. 보증료는 임대인이 전액부담하도록 해야하며, 반환보증보험 미가입 시 임대차 계약이 성립될 수 없도록 해야 한다.

아울러 전월세 신고제와 주택임대사업자 등록 의무화도 함께 시행해야 한다. 현재 주택 임대인은 등록이나 신고 의무 없이 얼마든지 임대를 놓을 수 있기 때문에 정부는 그 실태조차 제대로 파악하지 못하고 있다. 그나마 전월세 신고제가 2021년부터 시행되었는데, 정부가 과태료 부과를 계속 연장시켜 효과가 매우 떨어지고 있다. 주택임대사업자 등록제도는 다주택자 임대인에 대한 세제혜택을 목적으로 운영해서는 안 된다. 임차인 보호에 중점을 두고 임대인이 임대사업을 할 수 있는 관리능력과 신용이 있는지 여부를 정부가 심사·관리하는 제도가 되어야 한다.

많은 문제들에도 불구하고 전세제도는 무주택 서민이 주거 사다리를 올라가는데 큰 역할을 하고 있다. 일각에서는 전세제도가 없어져야 된다는 주장을 제기하기도 하지만 막대한 자금이 풀려있는 전세시장 상황으로 볼 때 당장 실현되기 어려운 일이다. 정부와 국회는 지금부터라도 관리 가능한 전세제도를 만드는데 모든 관심을 기울여야 한다. 임대인 반환보증보험 의무가입은 안정적인 전세제도를 만드는데 중요한 시작점이 될 것이라 다시 한 번 강조하는 바이다.

2024년 6월 26일

경제정의실천시민연합