도시재개발사업과 관련된 용어가 상당히 혼란스러운데요. 정리를 부탁드립니다.

주거환경정비사업에 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업이 있고 이 밖에 도시환경정비사업이나 공장, 시장 정비사업이 있어요. 도촉법에 의해 재정비 촉진지구를 지정하는 뉴타운 사업도 있고요.

언론 기사에서 지금 말씀하신 용어를 사전지식 없이 접하다 보니 이해하기가 어렵더군요.

네, 그럴거에요. 기자들도 어려워들 해요.

사업에 따라 발생하는 갈등도 각기 다르다고 봐야 할까요?

그렇죠. 사업이 다양함에 따라 발생하는 갈등의 양상도 각기 다릅니다.

도시재개발사업을 둘러싼 갈등의 역사를 간단히 설명 부탁드려요.

1980~90년대는 주로 주택세입자 문제였는데 이 갈등은 이후 임대아파트라든가, 주거이전비가 제공 되면서 점차 해소되었어요. 지금은 영세 가옥주 문제가 오히려 심각한 상황이에요. 

상가세입자의 경우 권리금이 가장 문제인데 전에는 상가세입자 문제의 규모가 작고, 상가세입자 간 업종도 다르고 해서 공통점이 적어 조직화 되어있지 않았어요. 그래서 집단적 움직임은 드물었지요.

도시재개발 사업이 용어도 그렇고 이해가 쉽지 않은데 재개발사업 지역에 살고 있는 주민들은 재개발사업에 대해 제대로 알고 있나요?

그렇지 않은 것 같습니다. 모르거나 막연한 희망을 품고 있는 경우가 대부분이에요. 때문에 조합이나 시행사가 이를 악용하는 사례도 생기죠. 제대로 된 정보제공이 무엇보다 중요한데 그동안 공공이 역할을 방기해오고 있어요. 재개발사업은 실제로 민간사업으로 진행되고 있다고 봐야죠. 관리처분계획인가후 주민들의 동의를 다시 받자는 제안도 있는데 비용부담 문제가 있기 때문에 현실적인 어려움이 있다고 생각합니다.

주된 갈등의 원인이 무엇이라고 생각하세요?

사업 필요성에 대한 동의획득여부, 사회시스템으로서 주거공간과 생활세계로서 주거공간의 일치여부, 보상을 포함한 경제적 이해관계의 대립, 경제 효율적 정비와 사회 효과적 정비의 일치여부 등이 원인이에요.

사업 필요성의 경우 도시미관이나 환경개선을 말하는데 과연 주민요청이 있는지 확인해봐야죠. 집이 낡아서 불편하다면 새로 집을 짓거나 고쳐서 살아야 하는데 주민들이 그 정도의 필요성을 느끼고 있는지 모르겠어요. 그런 점에서 뉴타운 사업은 사회적 자원의 낭비일 수도 있는 거고요.

1983년에 합동재개발이 도입되면서 이전의 자력개발방식은 사라졌어요. 합동재개발 방식을 취하면서 개발이익을 높이려 용적률을 완화하다 보니 달동네까지 고층건물이 들어서게 되었죠.

정부의 주된 이해관계는 부동산경기활성화와 주거환경개선, 주택공급인데 용적률완화로 인한 문제도 많이 생겼어요. 고층건물이 들어서면 일조권침해, 기반시설 과부하 같은 인근지역의 피해를 유발하게 되죠.

주민들의 주된 이해는 개발이익, 시세차익 등 경제적인 부분이 아닐까요?

생활환경개선이 필요한 경우도 있겠지만 실제로 재개발을 원하는 주민이 얼마나 될지는 의문스럽습니다. 주민들도 상당히 왜곡된 상태라고 할 수 있어요. 돈 안들이고 새집을 마련한다는 것은 상식적으로 문제가 있잖아요.

축적된 과거의 경험이 그런 왜곡된 인식을 심어준 것 같은데요. 벼락부자가 된 사람들도 있었고...... 갈등사례를 연구하다 보면 자주 듣게 되는 말이 '떼법'인데요.

실제로 버티면 많이 받을 수 있다는 인식이 존재해요. 일종의 잘못된 '관례'인데 아무래도 사업이 지연되면 금융비용이 높아지니까 조합이나 시행사측 부담이 커지죠.

어떤 대안이 있다고 보시는지?

사회적 합의를 통한 기본원칙설정이 중요합니다. 근본적인 재정립이 필요해요.

공공성 네트워크는 100% 공영개발을 주장하는데 저는 전부는 불가능하다고 생각해요.

필요성에 대해 재검토해야 합니다. 사업기준은 지역여건을 고려해서 설정해야 하고요. 수도권과 지방도시 상황이 다른데 지금은 천편일률적으로 획일화된 사업을 하고 있거든요. 외국의 경우 지역 여건에 따라 'empowerment zone'을 지정하기도 하는데 경제 활성화까지 염두에 두고 사업을 계획하는 거죠. 우리의 경우 태백에 적용 가능하다고 봅니다.

정부가 발표한 '분쟁조정위원회' 설치방안에 대해서 부정적인 분들이 많던데 어떻게 보세요?

현재로선 객관적 중립지대가 부재한다고 봐요. 행정은 민간에 위임한 채 복지부동하고 있고요. 소송 휘말릴 것을 우려해서죠.

주로 어떤 소송이 제기되나요?

동의서를 놓고 문서진위를 다투는 소송이나, 인허가 효력다툼, 몸싸움에 기인한 폭력이 문제되는 경우가 많습니다.

분정조정위원회가 감정적 갈등을 푸는 데는 어느 정도 기여할 수 있다고 생각해요. 중요한 것은 분쟁조정위원회의 구성, 기능, 권한 등을 어떻게 정할 것인가 하는 문제에요. 지금도 공공주택, 임대주택 분쟁조정위원회가 있지만 유명무실한 상황이에요. 단지 미봉책에 불과하다면 의미가 없어요.

일본의 경우 컨설턴트나 코디네이터를 파견하기도 하는데 참고할 만 하다고 생각합니다. 등록제로 해서 도시나 갈등분야 전문가그룹이 필요시에 구성된다면 도움이 될 거에요.

혹 도시재개발 갈등해소 성공사례가 있나요?

나눔과 미래가 삼선4구역에서 주민참여방식으로 새로운 모델을 만들고 있어요. 아직 초기 단계라 성공사례라 하기는 어렵고 사업이 종료된 경우라면 성공사례는 아직 없다고 봐야죠.

주민들도 제각각 입장이 다를 텐데 나눔과 미래와 주민 간 관계는 어떤가요?

삼선4구역은 과거에도 여러 업체가 재개발을 하려고 했던 곳이에요. 주민들도 여러 업체를 겪어 봤을 텐데 나눔과 미래가 주민들로부터 '기존업체와 다르구나' 하는 신뢰를 획득한 것이죠.

오늘 시간 내 주셔서 감사합니다. 말씀 잘 듣긴 했는데 제대로 정리할 수 있을지 자신이 없네요.

[문의: 갈등해소센터 간사 강영실]