지난 7월23일 서울지역 아파트 가격수준이 주요 선진국 수준을 훨씬 상회하고 있다는 내용의 분석글을 보내주신 서영훈님이 다시 기고문을 보내주셨습니다. 주요 골자를 보면 우리나라가 일본에 비해 낮은 물가수준에도 불구하고 건축비가 높은 수준이며, 분양원가 및 분양가격에서 차지하는 건축비의 비중이 과도하게 높다는 내용입니다. 좋은 글을 보내주신 서영훈님께 감사드리며, 기고문의 주요내용을 발췌해서 싣고, 전문은 파일로 첨부하였습니다.(편집자 주)

우리나라의 건축비, 턱없이 높다 

- 일본 도쿄도와 건축비 비교분석 -

서영훈

Ⅰ. 분석배경

경제규모나 가계의 주택구매력 등 펀더멘탈을 전혀 반영하지 않은 과도하게 고평가된 주택가격과 카드사태로 형성된 사회전반적인 버블로 인해 우리경제의 2/3를 차지하는 소비의 심각한 위축을 초래하고 있고, 이는 장기적인 관점에서 향후 성장잠재력을 크게 훼손하여 국가경쟁력을 떨어뜨리는 등 그 해악이 이미 현실로 나타나고 있다.

경제지표가 경제현실을 정확히 반영하여야 하듯이 경제현실도 사회의 일반적인 상식이나 인식과 큰 괴리를 보일 수 없다고 생각한다. 그렇지 않으면 구성원인 각 경제주체들에게 많은 경제적인 고통이 따르고 이는 커다란 갈등요인으로 작용하여 자원의 효율적이고, 합리적인 배분을 더욱 어렵게 만들 것이기 때문이다.

아파트 분양시장도 시장원리가 제대로 작동된다면 이러한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것이다. 그래서 이번에는 이러한 관점에서 아파트 분양시장에서의 분양원가 공개와 관련하여 거론되고 있는 건축비의 적정성에 대해 살펴보고자 한다.

분양가격은 토지비, 건축비 및 기타 간접비로 구성되는데, 토지비는 공시지가의 공표로 대략적인 수준을 알 수 있지만, 건축비는 건설회사들이 자의적으로 산정하므로 어느 정도가 적정수준인지 파악하기가 매우 곤란한 것이 현실이다. 따라서 외국의 건축비 수준을 조사하여 한국과 비교하여 봄으로써 주택 공급자 및 수요자가 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 돕고, 정책 결정자에게는 주택시장의 정확한 실태를 알려 국민들의 주거안정을 위한 올바른 정책을 수립할 수 있도록 경종을 울리고자 한다.

미국과 영국은 일반적인 주거형태가 단독주택이고, 관련 자료의 입수가 어려워 이 글에서는 일본 도쿄도의 건축비와 비교해 보고자 한다. 물론 양국의 지가와 물가수준 그리고 주거환경의 차이로 단순비교가 다소 무리한 점은 있으나, 양국의 소비자 물가 수준, OECD 구매력 평가에 따른 양국의 비교물가수준 등을 고려, 세계도시국가의 생활비 수준을 함께 비교해 봄으로써 국내 아파트 분양시장에서의 건축비에 대한 거품여부를 판단해보고자 한다.

2. 일본 도쿄도(東京都)의 건축비 현황

(1) 일본 도쿄도의 지가 및 건축비 현황

□ 도쿄도의 평균지가

1985년 약 30만엔이던 도쿄도 주택지의 1m2 당 평균지가는 상업지의 지가 폭등을 시작으로 1988년 95.1만엔까지 급등하였으나, 이후 버블 붕괴로 폭락하여 ’03년 32.7만엔까지 하락하였으며 1988년 역사적 고점대비로는 66% 하락하였다. 원화로 환산하면 1988년 평당 1,791만원이던 지가가 버블붕괴로 지속적인 하락세를 보였으나, 외환위기 여파로 원화가치가 급락하며 1998년 1,415만원으로 재차 반등하기도 하였지만, 이후 환율의 소폭 하락세로 ‘03년에는 1,111만원이다.

□ 도쿄도의 건축비

도쿄도의 1m2 당 건축비는 1985년 약 15만엔에서 지가 및 주택가격 폭등의 영향으로 1991년 24.2만엔까지 급등하였으나, 이후 버블 붕괴로 ’02년 18.8만엔으로 하락하여 고점대비 22% 하락하였다. 건축비를 원화로 환산하면 1991년 평당 436만원이던 건축비가 외환위기 이후 큰 폭의 원화가치 하락으로 급등하여 1998년에는 719만원까지 상승하였으나, 이후 환율의 하락세가 지속되며 2002년에는 619만원이다.

(2) 도쿄도의 분양원가(지가+건축비) 대비 건축비 비중

2002년 1m2 당 건축비가 18.8만엔으로 분양원가(지가+건축비)인 52.4만엔의 35.9%를 차지하고 있으며 분양가격을 기준으로 했을 때 건축비 비중은 31.8% 수준이다. 과거 버블이 최고조에 달했던 1991년에는 높은 지가의 영향으로 건축비 비중이 21.4%에 그쳤지만, 버블 붕괴로 지가가 크게 하락하면서 1994년 이후 30%대가 유지되고 있다.

[그림1] 도쿄도의 지가, 건축비 및 분양원가 대비 건축비 비중 추이

[그림2] 원화환산 도쿄도의 지가, 건축비 및 분양원가 추이

(3) 도쿄도의 신축맨션 분양수익 추정

2002년 도쿄도 신축맨션의 분양수익(추정액)*은 1m2당 6.7만엔이고, 분양수익률은 분양가격 대비 11.3%, 분양원가 대비 12.8%이다. 통상 일본 건설회사의 분양수익률이 7~8%대인 점을 감안하면 분양원가 중 건축비에 간접비가 포함되어 있지 않은 것으로 판단된다.

버블이 최고조에 달했던 ‘91년 분양수익은 1m2 당 22.6만엔, 분양가격 대비 분양수익률은 16.6%이었으나, 버블 붕괴로 지가 및 주택가격이 폭락하면서 분양수익과 분양수익률도 크게 하락하였음을 알 수 있다.

[표1] 도쿄도의 신축맨션 1제곱미터 당 분양수익 추정 (단위:만엔,만원)
 

	분양가격(A)	분양원가(B)	분양수익(C) *	분양수익률
				C/A	C/B
‘02년	59.1(1,950)	52.4(1,727)	6.7(223)	11.3%	12.8%

주) 1.분양가격은 부동산경제연구소의 도쿄도 신축맨션 호당 평균가격 4,464만엔을 1제곱미터로 환산

[그림3] 도쿄도의 신축맨션 분양수익과 수익률 추이

3. 한국의 아파트 건축비 현황

(1) 민간건설 아파트의 건축비 현황

□ 서울 민간건설 아파트의 건축비 현황 (대한주택협회 자료)

대한주택협회가 공개한 서울 민간건설 아파트의 공급면적 기준 평당 건축비는 470만원(간접비 포함시 593만원)으로 분양원가에서 44.2%를 차지하고, 분양가격 대비로는 43.4% 수준이다. 여기서 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 604만원(간접비 포함시 762만원)이다.

□ 공공택지지구인 화성 동탄의 민간건설 아파트의 건축비 현황

경실련의 조사분석자료에 의하면 공공택지 개발지구인 화성 동탄의 공급면적 기준 평당 건축비는 528만원(간접비 포함)으로 전체 분양가격에서 70.5%를 차지하고 있다. 2003년 서울도시개발공사가 공급한 서울 상암지구 건축비 431만원(간접비 포함)에 비해 22.5% 높고, 분양가격 대비 건축비 비중은 상암지구의 35.6%에 비해 2배 가까이 높다. 여기에서 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 678만원이다.

대한주택협회가 2004년 5월 제7차 주택공급제도검토위에 제출한 자료로 분석해보면 공공택지 개발지구인 화성 동탄의 공급면적 기준 평당 건축비는 353만원(간접비 포함시 446만원)으로 전체 분양가격에서 50.1%를 차지하고 있다. 평당 건축비는 2003년 서울도시개발공사가 공급한 서울 상암지구 건축비 340만원(간접비 포함시 431만원)을 소폭 상회하고, 분양가격 대비 건축비 비중도 상암지구의 35.6% 비해 크게 높은 것으로 나타나있다. 여기에서 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 453만원이다.

(2) 공공부문 공급 아파트 건축비 현황

□ 서울도시개발공사의 마포구 상암지구 7단지 아파트 건축비 현황

2004년 2월 서울도시개발공사가 분양원가를 공개한 마포구 상암지구 7단지 아파트의 건축비는 공급면적 기준으로 평당 340만원이고, 분양원가 중 건축비가 차지하는 비중은 46.2%(기타비용 포함시 58.6%)이다. 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 425만원(기타비용 포함시 539만원)으로 나타났다.

□ 기타 지자체 도시개발공사 공급 아파트 건축비 현황

부산 등 지방 도시개발공사 공급 아파트의 건축비는 공급면적 기준으로 광주 금호아파트가 193만원으로 가장 낮고, 대구 수성그린이 318만원으로 가장 높은 것으로 나타났다. 또한 분양원가 대비 건축비 비중은 70%에 달하는 것으로 나타났다.

[표2] 지방 도시개발공사 평당 분양원가 공개내역 (단위:만원,%)
 

지역	아파트	분양가격	분양원가
			소계(A)	토지비(B)	건축비(C)	기타(D)	C/A
대전	드리움 2차	418	380	75	274	31	72.1(80.3)
전주	화산 현대에코르	308	289	57	214	18	74.0(80.3)
부산	화명 리버빌 화명 그린힐	393 378	361 391	89 98	246 248	26 45	68.1(75.3) 63.4(74.9)
대구	수성 그린	468	486	120	318	47	67.9(75.1)
광주	금호 1단지	na	270	47	193	30	71.5(82.6)

(주) ( )은 기타비용 포함시 비중

4. 일본 도쿄도와 건축비 비교

(1) 민간건설 아파트와 비교

□ 서울 민간건설 아파트와 비교

서울 민간건설 아파트의 평당 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 604만원으로 2002년 일본 도쿄도의 신축맨션 건축비 619만원에 근접한다. 분양원가 대비 건축비 비중도 44.2%로 2002년 일본 도쿄도의 35.9%(분양가격 대비 건축비 비중 31.8%)를 크게 상회하고 있다.

□ 공공택지지구인 화성 동탄의 민간건설 아파트와 비교

공공택지지구인 화성 동탄의 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 경실련 자료로는 간접비를 포함하여 평당 678만원인데 주택협회의 간접비 추정치인 119만을 공제하더라도 559만원으로 2002년 일본 도쿄도의 건축비 619만원의 90.3% 수준이다. 또한 대한주택협회 제출 자료로도 453만원(간접비 포함시 572만원)으로 일본 도쿄도의 73.2% 수준임을 알 수 있다.

공공택지지구인 화성 동탄 민간건설 아파트의 분양가격 대비 건축비 비중은 경실련 자료로는 58.1%(주택협회 추정 간접비 93만원을 제한 건축비 435만원을 분양가격 749만원으로 나누어 산출), 대한주택협회 자료로도 50.1%로 나타나 ‘02년 일본 도쿄도의 31.8%에 비해 크게 높은 수준으로 나타났다.

(2) 공공부문 공급 아파트와 비교

서울도시개발공사가 2003년 12월 마포구 상암지구에 공급한 아파트 건축비를 전용면적 기준으로 환산하면 평당 425만원(기타비용 포함시 539만원)으로 2002년 일본 도쿄도의 건축비 619만원의 68.7%(기타비용 포함시 87.1%) 수준이다. 또한 건축비가 분양원가에서 차지하는 비중은 46.2%(기타비용 포함시 58.6%)로 2002년 일본 도쿄도의 분양원가 대비 건축비 비중 35.9%를 크게 상회하는 것으로 나타났다.

5. 일본 도쿄도와 물가수준 비교

(1) 소비자 물가지수 상승률 추이

우리나라의 경우 1997년 외환위기에 따른 경제상황 악화로 1999년 소비자 물가지수 상승률은 전년대비 0.8%에 불과하였으나, 당시 정책당국의 경기부양을 위한 무분별한 카드정책과 분양가 자율화 등 주택시장의 부양조치로 인해 사회전반적으로 거품이 형성되면서 3%대의 상승세 지속된 바 있다. 특히 최근에는 유가가 사상 최고치를 경신하고 있고, 원자재가격 폭등으로 물가상승 압력이 더욱 가중되고 있는 상황이다.

일본 도쿄도 23구의 소비자 물가지수는 1991년 이후 버블붕괴로 하락세가 지속되었는데 최근 세계경제의 회복세로 디플레가 다소 완화되며 물가도 회복되는 추세이지만 금년에도 여전히 마이너스 수준에 머물러 있다.

[그림4] 서울과 일본 도쿄도 23区의 소비자 물가 상승율 추이

(2) 양국의 물가수준 비교

일본 도쿄도 23구(東京都 23区)의 물가수준를 예로 든다면 작년 12월 기준 서울의 소비자 물가수준은 일본 도쿄도의 주요품목의 소매가격의 58%(일부 선별 품목 기준) 정도였으나, 금년 들어 국내 소비자물가 상승률이 상대적으로 높아 64% 수준에 근접하였다.

또한 OECD가 2004년 7월 9일 발표한 2004년 4월 구매력 평가에 의한 각국의 비교물가수준(Purchasing Power Parities - Comparative Price Levels)에 따르면 원화 100원으로 일본 및 미국에서 동일한 재화 및 서비스 구매시 각각 49원 및 73원의 구매력을 가지는 것으로 분석되었다. 따라서 일본의 물가수준은 한국의 2배 수준이고, 미국은 37% 높은 수준으로 볼 수 있다.

아울러 세계적인 경영 컨설팅사인 머서휴먼리소스사가 조사 ․ 발표(‘04.6.13)한 세계도시의 생활비 조사에 따르면 2003년 생활비 지수가 도쿄는 130.7이고, 서울은 104.1로 도쿄가 서울에 비해 25.5% 생활비가 높은 것으로 분석되었다.

6. 결론

낮은 물가수준에도 불구, 서울의 민간건설 아파트의 건축비 수준은 일본 도쿄도와 비슷하다

대한주택협회 자료에 의한 서울 민간건설 아파트의 전용면적 기준 평당 건축비는 604만원(간접비 포함시 762만원)으로 2002년 도쿄도의 원화환산 평당 건축비 619만원에 거의 근접하고 있다.

공공택지지구인 경기도 화성 동탄 민간건설 아파트의 전용면적 기준 평당 건축비도 경실련 자료로는 간접비를 포함하여 678만원인데 동지역의 주택협회 간접비 추정치인 119만을 공제하더라도 559만원으로 2002년 일본 도쿄도의 건축비 619만원의 90.3% 수준으로 근접해있다.

아울러 공공부문인 서울도시개발공사가 2003년 11월 공급한 서울 상암지구 아파트의 평당 건축비가 425만원(기타비용 포함시 539만원)으로 도쿄도 건축비의 70% 수준에 근접하고 있다.

[표3] 평당 건축비 비교

	일본 도쿄도	서울 민간건설 아파트	공공택지 아파트 (화성동탄)	공공부문 아파트 (서울상암지구)
건축비	619만원	604만원	559만원	425만원

분양원가 및 분양가격에서 차지하는 건축비의 비중이 과도하게 높다

서울 민간건설 아파트의 분양원가 대비 건축비 비중은 44.2%(분양가격 대비 건축비 비중 43.4%)로 2002년 일본 도쿄도의 35.9%(분양가격 대비 건축비 비중 31.8%)를 크게 상회하고 있다.

공공택지지구인 경기도 화성 동탄 민간건설 아파트의 분양가격 대비 건축비 비중은 경실련 자료로는 58.1%(주택협회 추정 간접비 93만원을 제한 건축비 435만원을 분양가격 749만원으로 나누어 산출), 대한주택협회 자료로는 50.1%로 나타나 2002년 일본 도쿄도의 31.8%에 비해 크게 높은 수준임을 알 수 있다.

공공부문인 서울도시개발공사가 2003년 11월 공급한 서울 상암지구 아파트의건축비가 분양원가에서 차지하는 건축비 비중은 46.2%(기타비용 포함시 58.6%)로 2002년 일본 도쿄도의 분양원가 대비 건축비 비중 35.9%를 크게 상회하고 있다.

[표4] 분양원가 대비 건축비 비중

	일본 도쿄도	서울 민간건설아파트	공공택지 아파트 (화성동탄)	공공부문 아파트 (서울상암지구)
건축비 비중	35.9%	44.2%	58.1%	46.2%

일본에 비해 분양가격 및 분양원가 대비 분양수익률이 과도하게 높다

2002년 도쿄도 신축맨션의 분양수익률은 분양가격 대비 11.3%, 분양원가 대비 12.8%이지만 동 분양수익에는 간접비용이 포함되어 있어 실제 수익률은 7~8% 수준일 것으로 추정된다. 일본의 대출금리가 2%대 후반인 점을 고려할 때 7~8%는 결코 낮은 수준이 아니라고 볼 수 있다.

서울 민간건설 아파트의 경우 대한주택협회의 자료에 따르면 분양수익률이 미미한 것으로 발표되고 있지만 지가가 일본 도쿄도의 절반 정도이고, 물가수준은 일본에 비해 전반적으로 낮은데도 불구하고, 건축비가 일본과 비슷하다고 하는 것은 논리적으로 모순이고, 결국 그 차이만큼은 건설회사가 부당하게 폭리를 취하고 있다는 것을 반증하는 것이다.

민간건설 아파트는 물론이고, 2003년 12월 서울도시개발공사가 서울 마포구 상암지구에 공급한 아파트에서 보듯이 서민의 주거안정을 위해 낮은 가격으로 주택을 공급해야하는 공공부문조차 분양가격의 약 40%에 달하는 폭리를 취하고 있어 서울도시개발공사의 존립의 취지와는 맞지 않는 사업을 하고 있다고 판단된다.

7. 시사점

가계의 주택구매력을 나타내는 가계소득은 일본의 절반에 불과한데도 주택가격 수준은 일본 도쿄에 거의 근접하고, 물가수준은 일본의 약 60% 수준인데도 불구하고, 건축비는 일본과 거의 비슷하다는 사실은 한국의 주택시장이 가격기능이 정상적으로 작동하지 않는 시스템적인 문제점을 안고 있는 시장이라는 사실을 확인해주고 있다.

일본 도쿄도의 2002년 평당 지가 1,108만원과 평당 건축비 619만원은 도쿄도 주택국에서 나온 2002년 도쿄도 주택백서에서 데이터를 구할 수 있고, 평당 분양가격 1,950만원(전용면적 기준)은 일본 부동산경제연구소 자료에서 찾을 수 있다.

따라서 누구나 쉽게 접할 수 있는 자료로 분양수익을 구해보면 분양원가는 평당 지가에 건축비를 합한 1,727만원(전용면적 기준)이므로 분양가격에서 분양원가를 차감한 평당 223만(간접비 포함)이 분양수익임을 알 수 있다. 그리고 분양가격대비 수익률은 11.3%(간접비 포함됨, 엔화기준)로 추정되므로 가격측면에서의 데이터간의 상호관련성 즉 “지가 + 건축비 + 적정이윤 = 분양가격”이라는 가격메카니즘이 작동하는 시스템, 다시 말해 주택공급자와 수요자 모두가 납득할 수 있는 이른바 시장원리가 제대로 작동되는 시장임을 알 수 있다.

하지만 서울의 경우 표준지의 평균 공시지가가 평당 약 350만원(‘04.1.1 기준)이고, 표준건축비(건교부 고시 기준)는 평당 약 250만원(아파트 공급면적 기준)인데도 불구하고 실제 서울의 아파트 평당 분양가격이 1,200만원(아파트 공급면적 기준)인 것은 상식적으로 납득할 수 없다.

따라서 우리 주택시장은 가격메카니즘이 정상적으로 작동하는 시장으로 볼 수 없으며, 아파트 분양사업에서 이윤이 미미하다는 건설회사들의 주장은 논리적인 타당성을 갖지 못함을 알 수 있다. (9월3일)