정부가 1천억 남긴다 발표했던 판교 이익 6.3조원, 60배 더 많아

- "공공사업자 이익은 1천억원이다" 국민을 속인 관료, 수사하라
- 6조 규모 추가이득 환수·신도시 공영개발·사업원가 공개하라!
- 강제수용 토지, 토건공기업 장사수단 전락, 공기업 해체하고 주택청 만들자

10년 후분양 되는 서민용 아파트의 분양전환 등을 앞둔 판교신도시에서 정부와 공기업 등 공공사업자가 국민을 속이고 막대한 개발이익을 취했을 것으로 예상된다. 2004년 판교 개발계획 확정 이후 노무현 대통령의 공공분양원가공개 반대와 공기업장사론(공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있고, 등 발언) 등으로 주변 땅값과 집값을 자극하여 거품만 키웠다. 최근에는 분양대금을 단기간(입주전)에 마련하기 어려워 10년 후에 분양전환 되는 아파트에 입주한 서민에게조차 ‘법이 정한 가격보다 비싸게 분양전환 하겠다’며 정부와 공기업에 대한 국민 비난을 자초하고 있다.

판교신도시는 택촉법에 근거하여 그린벨트 훼손을 감수하고 국민 소유 땅(논밭 임야)을 강제로 수용해서 추진된 서민주거안정 사업이다. 토지공사, 주택공사, 경기도, 성남시가 공공사업자이다. 경실련은 2005년 개발 당시부터 판교를 공영개발하여 최소한 공동주택지는 민간에게 매각하지 말고 공공이 직접 개발 후 서민에게 공급해야 주거안정이 된다고 주장했다.

그러나 정부는 공동주택용지 중 임대주택용지까지 민간에 매각했다. 무주택 서민과 국민의 주거안정을 목적으로 1) 강제수용 2) 용도변경 3) 독점개발 등의 특권을 공공사업자에게 허용하여 개발되는 공공택지를 이익추구가 우선인 민간에게 매각한 것이다. 원가보다 비싸게 땅과 집을 팔아 막대한 개발이익을 챙겼지만, 원가나 사업비용 등을 공개하지 않고 이익을 숨기고 있다.

이처럼 서민주거안정이라는 택촉법과 주촉법의 정신을 훼손하고 공기업의 개발이익 잔칫상으로 변질된 노무현 정부의 2개 신도시정책은 실패했다고 밖에 볼 수 없다. 이에 경실련은 공기업인 LH공사(당시 주택공사 토지공사) 등의 2기 신도시개발 문제점을 밝혀내고 향후 신도시와 공공택지개발 등의 개혁방안을 제시하고자 한다.

①공공사업자(토공·주공·성남시·경기도)의 개발이익은 1천억원의 63배, 6.3조원

경실련은 2005년도에 판교신도시 개발이익을 분석하여 8.4조원(채권 수익 포함 10조원) 으로 추정 발표했다. 이에 당시 건교부는 개발이익은 1천억원에 불과하다고 해명했다. 이후 14년이 지난 2019년 기준 경실련이 판교신도시 개발이익을 다시 점검한 결과 공공사업자의 이익은 6조3천억 원으로 추정된다. 2005년 발표와의 차이는 당시 택지판매액은 예정가였고, 현재는 택지판매현황 및 분양현황 등을 반영했다(LH공사 판교 택지판매현황 별첨참조). 조성원가도 정부의 사업비 변경 등을 반영하여 분석했다.

판교 토지(논밭 임야 등)수용가는 평균 평당 93만원, 개발비 등을 포함한 조성원가는 평당 529만원이다. 여기에 평균 용적률 160%와 적정건축비(평당 400만원)를 더하면 평당 700만원대에 분양 가능했다. 정부도 판교를 제2의 강남으로 개발, 저렴한 주택공급을 늘려 강남아파트값을 1,000만원 이하로 낮추겠다고 장담했다. 하지만 입주자들의 시세차익과 “공기업도 장사다.”라며 분양가를 점점 올려 평당 1,300~1,700만원대로 분양 당초에 법에 따라 정했던 이익(또는 승인된 이익)을 넘는 6조 이상의 추가이익이 발생했다.

토지공사와 주택공사 경기도, 성남시 등 공공사업자의 택지판매현황을 분석한 결과 조성원가 이상으로 판매한 분양아파트용지, 상업용지, 벤처 단지 등과 조성원가 이하로 판매한 임대용지, 공공시설용지 등까지 포함한 전체 택지판매액은 12조 4,220억원 규모로 추정된다. 아파트를 분양하며 주택공사가 소비자로부터 받은 건축비는 1조 5천억원(평당 510만원)이다. 적자라던 10년후 분양전환 아파트의 경우 분양원가로 전환해도 2,860억원의 임대수입이 발생한다. 전체 수입은 총 14조 2,080억원으로 예상된다. 지출액은 택지매입 및 조성 등 개발비 6조 1,690억원, 아파트 건설비 1조 7,060억원 등 7조8,750억원이다. 기금과 재정지원을 받는 국민임대주택은 건축비의 추가부담을 고려하지 않았다(24평 기준 재정 10%, 기금 50%, 입주자 30%, 사업자 10%). 정부가 사업비로 공개한 8조원 중 부풀려진 공사비(1조원)나 근거가 불분명한 광역교통부담금(0.8조원) 등 1.8조원도 고려하지 않았다.

수입에서 지출을 제외한 6조3,330억원의 이익을 공공사업자에게 돌아갈 것으로 분석되었다. 2005년에 건교부가 공개한 이익의 1천억원의 63배이며, 정부가 주장한 이익을 제하고도 무려 6조 2,330억원의 이익이 추가발생한 것으로 예상된다.

②적자사업이라던 10년 후분양전환 아파트, 원가로 공급하더라도 2,860억원 임대수입 예상

10년 후에 분양되는 공공임대에서는 임대수입이 발생했다. 2009년 입주한 중소형 이하 LH 공공임대아파트의 경우 최초 임대보증금은 25평 기준 임대보증금 5,600만원에 월임대료 40만원이었다. 하지만 이후 2년마다 5%씩 인상되었다. 입주민 3,952세대가 10년 동안 납부한 임대료는 총 2,860억원(한채당 월 평균 60만원) 으로 추정된다. 임대보증금에서 발생한 이자수익을 임대아파트 운영관리로 충당하더라도 2,860억원의 임대수입이 예상된다. 최근 분양전환을 앞두고 국토부는 감정가 공급을 주장하지만 택촉법 취지에 따라 원가로 공급하는 것이 마땅하며, 원가공급 하더라도 LH공사는 2,860억원의 임대수입을 가져갈 수 있다.

당초 승인된 이익보다 늘어난 공공사업자의 추가이익부터 환수하라
강제수용한 국민땅으로 공공사업자 배불리는 신도시 개발 중단해야

① 공공사업자에게 부여된 특권을 남용하여 추가 발생한 6.2조원 이득을 국가가 환수하라

경실련은 이미 13년 전에 판교신도시 개발이익을 분석하여 토지공사, 주택공사, 성남시, 경기도 등 공공이 8.4조(채권포함 10조원)의 이익이 발생한다고 발표했었다. 당시 건교부는 보도자료를 통해 판교의 이익은 1천억원에 불과하며 이조차도 임대주택 재원으로 투자될 것이라고 해명했다. 하지만 사업추진 내용과 판매자료와 원가자료 등을 공개하지 않아 제대로 된 검증이 어려웠다. 그러나 경실련이 자료 조사를 통해 택지판매현황 등을 파악 분석한 결과 6조3천억원의 이익이 발생할 것으로 예상된다. 따라서 판교신도시 사업에 대한 투명한 사업평가를 통해 63배 차이 나는 개발이익 규모를 밝혀내고 추가이득에 대해서는 전액 환수해야 한다.

② 공기업 장사수단으로 변질된 10년 후분양주택 폐지하고 신도시 사업방식 개혁하라

판교신도시는 짓기 전에 분양했던 선분양아파트와 10년 후분양으로 전환하기로 했던 후분양제 아파트 그리고 단독 연립 등이 80%였다. 그리고 공공이 소유한 장기임대주택은 20%를 차지하는 국민임대주택 뿐이다. 후분양방식으로 공급되는 10년 공공아파트는 2003년 무주택 서민을 위해 참여정부[장기임대주택 150만호 공급계획]에서 도입되었다. 당시 참여정부는 5년 임대아파트의 2.5년 후분양전환과 주택업자의 고의부도로 인한 무주택 서민의 피해를 방지하겠다며 10년 후 분양전환 아파트 등을 포함하여 2012년까지 150만호를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 지금도 장기임대주택은 영구임대, 국민임대 등을 포함 100만호 수준에 불과하다. 10년 후 분양전환용 주택중심으로 공공주택을 공급했기 때문이다.

따라서 정부와 국회는 5년 및 10년 후에 분양전환하는 방식의 아파트 분양방식을 폐지하고 공공택지개발사업이 서민주거안정에 도움 되도록 공동주택용 공공택지의 민간 매각도 중단해야 한다. 국민의 땅을 강제수용할 수 있는 특권을 공기업 등 공공사업자에게 부여한 것은 장사가 아닌 서민주거안정을 위해서임을 절대 잊어서는 안된다. 공공분양의 경우 건물만 분양하고, 연기금 등 공공금융을 참여시켜 공공성을 강화해야 한다.

③ 무주택 서민 주거안정 위해 도입한 10년임대조차 장사원리 적용하겠다면 공기업을 해체하라

판교신도시의 10년임대 아파트를 어쩔수없이 분양전환해야 한다면 국민주거안정을 위해 만들어진 택촉법과 주택법 등의 법 취지에 맞도록 분양가격 등을 정해야 한다. 즉, 공공택지는 사업자의 이익이 아닌 최초 입주자에게 국가가 약속한 대로, 원가 분양 전환해야 한다. 정부 관료들이 법과 시행령이 아닌 하위 규정을 제멋대로 해석하지 말고 법대로 분양가격을 정해야 한다. 공공사업자에 부여된 강제수용권 등의 특권으로 개발한 판교에서 최초 입주한 무주택 서민에게 법이 정한 원가(토지비는 조성원가, 건축비는 표준건축비)보다 높게 매각하여 추가이익을 챙기려 한다면 공기업은 해체해야 한다. 법이 정한 조성원가보다 높은 가격에 분양전환을 하는 행위는 신도시 개발취지에도 맞지 않고 주거안정에도 어긋난다. 국토부 등 정부가 제시한 임대 기간 연장이나 저리 대출 주선 등도 시세 기준 분양전환을 염두에 둔 대책인 만큼 10년 동안 국가와의 약속을 믿고 약속을 이행한 입주민들을 위한 근본대책이 될 수 없다.

국민 소유의 토지에 대한 강제수용권, 택지독점개발, 용도변경 결정 등의 특권을 위임받은 LH 등 공공사업자는 오로지 서민주거안정을 위해 특권을 사용해야 한다. 하지만 2004년 노무현 대통령의 공기업장사 논리 발언 이후 신도시에서조차 무주택 서민이 아닌 국토부 관료, 공기업, 민간업자 등에게 특혜가 집중되었다. 신도시 사업이 무주택 서민이 아닌 공공사업자와 민간업자에게 막대한 개발이익을 안겨주었다. 정부는 판교신도시에 대한 사업결과 등에 대한 평가를 진행하고 개발이익을 엄격히 조사하여 그 결과를 투명하게 공개하라. 그리고 공공사업자가 챙긴 당초 약정 이익 이외의 추가이익을 국고로 환수해야 한다. 신도시개발사업은 국가가 돈을 남기기 위한 사업이 아니다. 국가 또는 공공사업자에 특권과 특혜를 위임한 이유는 오로지 주거안정 무주택 서민에 대한 주거불안을 해소하기 위해 제공된 것이다.

정부는 아직도 공공사업자의 본분을 망각하고 토건업자와 유착되어 공기업이 공공택지 등을 장사목적으로 사용해 온 구태와 적폐를 청산하지 않고 있다. 지난 15년 동안 공공사업자인 LH공사 등의 특권남용, 서민주거불안 조장하는 국토부에 더는 주거안정을 기대할 수가 없다. 이미 주택보급률은 110%대에 도달했다. 주택정책을 경기부양과 경제성장률 상승을 위한 개발독재 토건 정책으로 사용해서는 안 되며 판교개발을 재탕하는 3기 신도시 개발은 전면철회되어야 한다. 대통령과 국회는 국토부를 해체하고 주택청을 신설하고 주거복지 차원의 주택정책을 추진하기 바란다.

보도자료_판교신도시 개발이익

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)