[경실련경기도협의회] 에 대한 입장
관리자
2023-02-16
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광명경실련
아파트 소유주만을 위한 <노후계획도시 특별법> 반대한다!
- 용적률 완화 등 특례 조치는 차별 논란이 불가피하고 도시를 난개발로 만들 가능성 높아 -
- 노후계획도시 내 아파트 소유자 외에는 아무런 이익이 없는 그들만의 특별법 -
- 김동연 지사는 지속가능한 도시를 위한 정비계획 수립해야 -
국토교통부는 지난 7일 <노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법>(이하 ‘특별법’) 추진을 발표했다. 주요 내용은 다음과 같다.
❶ 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지를 ‘노후계획도시’로 지정
❷ 노후계획도시 내 주택 노후 기준을 기존 30년에서 20년으로 단축
❸ 안전진단 완화, 사업 절차 단축, 토지용도변경 및 용적률 상향 등의 특례 부여
이번 특별법은 경기도의 의견이 적극 반영되었는데, 분당이나 일산 등 경기도 내 1기 신도시의 신속한 정비사업 추진을 약속한 김동연 지사의 의중이 크게 작용한 것이라 볼 수 있다.
이와 관련하여 경실련경기도협의회는 다음과 같이 입장을 밝힌다.
1. 노후계획도시의 정비는 필요하나 방식이 잘못되었다.
노후계획도시에 대한 정비는 필요하다. 긴 시간동안 시민들의 삶의 양태가 달라졌고 그에 따라 교통, 일자리, 문화생활 등 도시 공간구조에 영향을 미치는 여러 요인들도 변화해왔다. 변화에 맞게 도시를 정비하여 시민들이 더 좋은 환경에서 거주하게 하는 정책은 적극 찬성이다.
하지만 방식이 잘못되었다. 특별법의 핵심 내용은 결국 노후 아파트들을 모두 철거하고 용적률 등의 특례를 통해 고밀도 대단위 아파트 단지를 새로 짓겠다는 것이다. 20년 넘게 시민들이 살면서 만들어 온 도시의 공간구조와 도시 문화를 일거에 삭제하는 방식이다. 도시와 아파트가 노후 되었다고 해서 이런 식으로 정비하는 것이 시민들에게 어떤 이익이 될까? 기존 재개발, 재건축 사업이 도시 공간구조를 왜곡하고 시민들 간의 공존을 파괴하는 문제점을 낳았는데, 이를 그대로 답습하는 정책이다. 이런 식의 도시 정비를 더 이상 추구해서는 안 된다.
2. 토지용도변경과 용적률 완화 특례는 각종 도시문제를 양산할 것이다.
이번 특별법 특례 중 가장 심각한 문제는 토지용도변경과 용적률 완화다. 이는 고밀개발을 통해 사업성을 확보하기 위함인데, 노후계획도시에만 이런 식의 특례는 특혜 시비로 이어질 수 있다. 노후계획도시 외 정비사업구역에서 동일한 특례를 요구할 가능성이 있다. 똑같은 정비사업임에도 노후계획도시만 특례를 준다면 차별 시비는 피할 수 없다. 원칙없는 특례가 남발되기 시작하면 도시는 난개발에 멍들 것이다.
특별법에 따르면 용도변경은 최대 ‘준주거지역’까지 가능하며, 용적률은 500%까지 가능하다. 기업들이 몰려있는 서울 중구 오피스 전체 용적률이 약 600%다. 사실상 도심 업무지구 수준의 고밀도 아파트 개발을 허용한 셈이다. 이런 곳의 정주환경(定住環境)이 좋을 리가 없다. 예컨대, 수원시 화서역 인근 모 아파트의 용적률이 499%인데 이른바 ‘닭장 아파트’라고 불린다. 국토부 관계자는 자치단체에서 정주환경을 고려해 용적률 500%까지 허용하지는 않을 거라며 ‘닭장 아파트’는 기우에 불과하다고 말한다. 하지만 실제 용적률 500% 아파트가 공급된 사례가 분명 있고, 국토부 말대로 어차피 실현되지 않을 거라면 현실성 없는 대책을 발표했다고 스스로 인정한 셈이다.
그리고 일관성 없는 용적률 완화는 인근 지역 토지 가격을 자극하게 되고 결국 주택 가격의 상승으로 이어진다. 잘못된 정부 정책의 부작용은 결국 무주택 서민들에게 피해로 돌아간다. 사업성을 확보하기 위한 특례 조치는 노후계획도시의 아파트 소유자에게는 이익일는지 몰라도, 대다수의 시민들에게는 별다른 이익이 되지 않는다. 각종 도시문제만 양산할 뿐이다.
3. 세입자들을 위한 주거 대책이 전무하다.
특별법에서는 기존 정비사업과는 달리 지자체에서 이주대책을 마련하도록 규정하고 있다. 최소 수천세대의 시민들의 동시에 퇴거하게 되므로 이주 대책은 반드시 필요하고, 이를 지자체가 수립하는 것은 찬성할 수 있다.
하지만 이 가운데 세입자들에 대한 대책은 전무하다. 특별법에서 말하는 이주대책은 아파트 소유자 대상이다. 세입자들은 보증금과 이사 비용을 받고 알아서 살 집 찾으라는 뜻이다. 아파트 소유자들에게는 온갖 특혜를 다 주면서 정작 세입자들에 대한 대책 한 줄 없는 것은 정말 심각한 문제다.
사업 추진을 위해 아파트 소유자들에게 특례를 주는 것이 필요하다고 주장하려면, 세입자들에 대한 주거 대책도 수립했어야 한다. 2020년을 전후해서, 정부 정책 실패로 수도권 주택 가격이 폭등했고 수요 억제 정책으로 인해 집을 살 수 있는 기회도 갖기 어렵다. 그렇다고 무주택자들을 위한 주거복지정책이 갖춰진 것도 아니고 하다못해 공공임대주택이 넉넉한 것도 아니다. 무주택자들에게 가혹한 환경을 만들어 놓고 정작 살 길은 알아서 찾으라는 게 책임 있는 정부의 자세일 수 없다. 이번 특별법은 세입자들에 대한 배려가 전혀 없다.
4. 결론 – 김동연 경기도지사는 책임 있는 도시정비계획을 수립하라.
이상과 같이 여러 문제점을 내포하고 있는 특별법은 국토교통부가 경기도의 의견을 적극 반영한 결과다. 즉, 특별법은 경기도 내 1기 신도시 정비사업의 신속한 추진을 공약했던 김동연 경기도지사의 의중이 강하게 투영되어 있다.
경실련경기도협의회는 경기도 내 1기 신도시의 정비가 필요하다는 점을 인정한다. 그리고 정말 필요한 경우라면 고밀도 개발을 할 수 있다고 생각한다. 고밀 개발을 허용하는 대신 시민들이 납득할 수 있는 방식과 내용으로 개발이익을 환수하면 된다.
하지만 이번 특별법이 추구하는 것은 오직 하나다. ‘온갖 특례를 통해 사업성을 확보하여 아파트 소유자들의 요구를 수용하고 빠르게 아파트를 공급하는 것’, 이 목적 이외에 다른 고민은 전혀 보이지 않는다. 물론 이 목적이 의미 없다고 하지는 않겠다. 하지만 도시 정비라 함은 단순히 빠르게 아파트를 공급하는 것만을 의미하지 않는다. 도시 공간구조 재배치, 공공인프라 재구성, 시민들의 안전 확보, 자족기능 강화, 환경보전 등의 가치도 포함한다. 그리고 그 안에서 시민들이 소득이나 직업, 주거 형태 등에 상관없이 함께 어우러져 사는 소셜믹스(social mix)가 구현되어야 한다.
이번 특별법은 노후계획도시 내 아파트 소유주들만 이익을 보는 정책이다. 김동연 경기도지사는 일관성 없는 특례로 점철되어 있는 특별법 말고 지속가능한 도시를 위한 도시정비계획을 수립해야 한다. 속도전 하듯 도시를 허물고 아파트 건설하는 것은 바람직한 도시정비가 아님을 명심해야 한다. 끝.
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