금융위는 전세대출 DSR 즉각 도입하라!
정부는 무분별한 전세대출 확대 중단하고 전세자금보증 기준 강화하라!

언론에 따르면 금융위가 전세자금대출 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용에 대해 발표할 예정이라고 한다. 전세대출 DSR 적용은 올해 업무 계획에 들어간 내용이므로 연내 어떤 식으로든 발표가 있을 것이라고 한다. 금융위의 전세대출 DSR 적용 계획이 중단된 건 대통령실이 전세대출 감소가 서민주거 안정에 부정적일 수 있다는 의견을 제시했기 때문으로 알려진다. 

경실련 분석결과, 2008년 0.3조에 불과했던 전세자금대출 잔액은 폭발적으로 증가하여 2023년 9월 161.4조가 됐다. 전세자금대출은 주택담보대출에 비해 상대적으로 규제가 크지 않다. 대출부담이 완화되면 임차인의 자금조달이 쉬워지므로 임대인은 전세가격을 올릴 때 눈치를 볼 필요가 적어진다. 전세 수요 증가로 전세가율이 상승하고 갭투자에 유리한 환경이 조성되면 전세자금대출은 보다 적극적으로 집값을 끌어올리게 된다. 최근에는 전세자금대출이 전세사기 피해를 더욱 키우는 원인이 된 것으로 확인됐다. 

전세자금대출이 확대되는 가장 중요한 통로는 한국주택금융공사의 전세자금보증 기준을 완화하는 것이다. 전세자금보증이란 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 주금공이 보증을 해주는 상품이다. 공공이 보증해주기 때문에 개인은 훨씬 쉽게 대출을 받을 수 있다. 2004년 주금공이 설립된 이래 보증한도와 보증금 요건, 소득요건 등은 꾸준히 완화되어 왔다. 경실련 조사결과 전세자금보증 연평균 공급액은 역대정부 중 윤석열 정부가 47.4조(64만건)로 금액과 건수 모두 가장 큰 것으로 나타났다.

전세대출은 전세자금 마련에 활용되거나 갑작스러운 전세가격 상승 시 서민들에게 널리 활용되어 왔다. 그러나 전세자금대출은 갭투기에도 이용되어 불로소득을 키우는 역할을 했다. 이제 무분별한 전세자금대출을 막기 위해 관련 기준을 대폭 강화해야 한다. 전세자금보증은 꼭 대출이 필요한 무주택 서민들에게 혜택이 집중되도록 유주택자와 고소득자에 대한 기준을 강화해야 한다. 전세자금대출 DSR 적용도 빠른 시일 내에 시행하여 무분별한 대출 남발이 일어나지 않도록 해야 한다. 

전세문제 확산을 막으려면 전세시장에 대한 적극적인 통제와 조정이 필요하다. 그러나 정부는 2024년 경제정책방향을 통해 청년과 출산가구에 대한 전세대출 지원 확대 방침을 밝히는 등 전세시장을 더욱 키우려는 것처럼 보인다. 정부가 갭투기 활성화로 집값을 끌어올려 깡통전세를 예방하고자 하는 것은 아닌지 의심스러울 지경이다. 서민 주거안정이라는 목표를 전세자금대출 확대로 달성하려고 한다면 집값, 전세값 상승이 일어나 서민 주거 안정을 더욱 해칠 수 있음을 잊지말아야 한다. 

 2024년  7월  8일

경제정의실천시민연합