박완기(경실련 정책실장)

얼마전 경향신문은 은평뉴타운의 토지원가가 40%나 부풀려졌다고 특종, 보도했다. 경향신문은 단독 입수한 서울시 산하 SH공사의 ‘은평뉴타운 택지 조성원가 추정치’를 바탕으로 실제 토지원가를 계산한 결과 택지조성원가는 평당 605만원에 불과했으나 40%의 이윤을 붙인 감정가를 토지조성원가라고 발표하여 분양원가를 부풀렸다고 대서특필했다.

경향신문의 보도 이후 문제가 확산되자 서울시는 SH공사에 대해 전면감사를 진행해 은평뉴타운과 SH공사가 벌인 각종 주택사업 전반의 가격이 합리적으로 결정되었는지 따져볼 계획이라고 밝혔다.

< 출처 : 경향신문 >

후분양제 이행과 서울시 주택정책의 변화를 촉발한 은평뉴타운

은평뉴타운은 높은 분양가로 지난해 집값폭등의 직접적 원인을 제공했던 곳이었다. 경기남부지역의 판교신도시, 경기북부 지역의 파주신도시에 이어 서울시내의 은평뉴타운에서 높은 분양가가 책정됨으로써 수도권 일원의 집값이 폭등했고 뒤이어 추병직 전장관이 잘못된 개발방식의 개혁없이 검단신도시를 발표하자 수도권에 집값폭등의 광풍이 몰아친 것을 우리는 생생하게 기억하고 있다.

은평뉴타운의 높은 분양가와 엉터리 분양원가 공개에 대한 비판은 어제 오늘의 일이 아니다. 작년에 서울시가 은평뉴타운의 분양원가를 공개한 즉시 엉터리 분양원가 공개에 대한 비판이 제기되었다. 경실련은 서울시의 원가공개에 심각한 문제가 있다고 판단하여 은평뉴타운의 택지조성원가 등 정보공개를 요구하고 잘못된 개발방식을 변경할 것을 요구했다.

은평뉴타운에 대한 논란이 확대되자 오세훈 시장은 은평뉴타운을 후분양제로 전환할 것을 발표하고 서울시 주택정책 전반을 재검토할 것을 약속했다. 이에 따라 제도개선을 검토할 위원회가 구성되었고 서울시가 공공임대주택의 확충등 진전된 주택정책을 제시하고 있다. 은평뉴타운 등 이후 서울시 주택정책을 면밀히 감시해야 할 때다.

은평뉴타운 땅값의 진실

은평뉴타운의 택지조성원가 공방의 진실은 무엇일까? 필자는 따져보지 않아도 택지조성원가를 부풀렸다는 경향신문의 보도가 진실이라고 확신한다. 서울시가 은평뉴타운의 분양원가를 공개했을때 경실련은 땅값을 택지조성원가가 아니라 감정가로 발표하여 분양원가를 부풀렸을 가능성이 농후하다고 이미 문제를 제기한 바 있다.

구체적으로 다음의 두가지 근거에 의해 서울시가 택지비의 원가를 부풀렸다는 것을 확인할 수 있다. 

첫째, 서울시 발표에서 아파트 평형별로 택지의 원가가 다르다는 것 자체가 택지조성원가가 아니라 이윤을 붙인 감정가인것을 증명해 준다. 경실련이나 시민들이 공개하라는 택지비는 이윤을 붙인 감정가가 아니라 택지조성원가이다.

택지조성원가란 공공택지나 신도시를 조성하는데 들어간 모든 비용을 공원등 팔수없는 땅을 빼고 팔수 있는 땅면적으로 나눈 것으로 공공택지의 조성원가는 모든 땅에 동일하다. 택지조성원가는 아파트 평형별로나 상업용지, 주택용지 등 토지용도별로 달라질 수 없음에도 서울시는 평형별로 서로 다른 땅값을 공개하고 이것을 땅값 원가라고 했으니 손바닥으로 하늘을 가리는 어리석음에 다름아니다. 

둘째, 일반적으로 감정가는 조성원가에 몇십%의 이윤을 붙여 산정되며, 조성원가와 감정가의 차액은 택지개발을 담당한 공기업이 땅장사를 한다는 비난을 받아온 핵심 이유이다. 아래 표는 최근 몇 년간 수도권에서 개발된 공공택지에서 조성원가와 감정가의 차이를 보여주고 있다.

2000년 용인 죽전지구에서 조성원가에 22%의 이윤을 붙여 산정된 감정가는 점차 높아져 용인 흥덕지구와 판교신도시에서는 최대 50% 정도로 땅장사의 폭은 점차 커진 반면 분양가는 폭등하는 부작용을 양산해 왔다.

앞에서 살펴보았듯 은평뉴타운의 땅값이 조성원가가 아니라 감정가라면 수십%의 땅값이윤이 감추어져 있을 것이고 경향신문의 보도로 40%의 땅값이윤이 감추어져 있던 것이 드러난 것이다. 높은 분양가 책정도 모자라 원가까지 속여 공개했던 서울시의 행태에 시민들이 분노하는 것은 너무나 당연하다.

<표> 수도권 공공택지의 조성원가와 택지공급가 비교 (단위 : 만원/평)

공공주택특별법 제정만이 유일한 해결책

은평뉴타운의 땅값이 부풀져진채 원가라고 공개된 것은 근본적으로는 조성목적을 상실한 잘못된 공공택지 개발방식에 원인이 있다.

분양가자율화 이후 국민주거안정과 땅값안정을 위한 목적으로 국민의 땅을 강제로 수용한 공공택지는 조성원가에 이윤을 붙인 감정가로 건설사나 공기업에게 땅을 되팔고 이땅에 지어진 아파트의 분양가는 마음되로 책정토록 하여 주변집값을 끌어올리는 부작용을 양산해왔다.

토지수용단계에서는 토지,주택의 공익성에 입각해 땅을 강제로 수용한 반면 택지판매단계에서는 반쯤 시장논리가 들어가 있고, 아파트 분양단계는 완전히 시장논리에 맡겨 단계별로 심각한 괴리가 발생하고 있는 것이다.

높은 분양가로 주변집값을 올리고 토공이나 SH공사가 땅장사를 통해 폭리를 취하는 구조를 방치하면서 무슨 목적으로 땅을 강제로 수용하는지 되묻지 않을 수 없다. 

이제 공공택지나 신도시는 강제수용권을 폐지하던지, 강제수용한다면 땅을 되팔지 말고 공공택지에 지어지는 아파트는 공영개발해 공공주택을 확충하던지를 택일해야 한다.

국민주거안정을 위해 정부가 강제로 수용한 공공택지는 땅을 되팔지 말고 다양한 평형의 장기임대주택을 지어 정부가 보유하고 무주택시민들의 주거안정을 위해 사용하는 것이 최선책이다.

공공장기임대아파트 이외에도 여야가 주장하고 있는 환매조건부분양아파트나 대지임대건물분양 방식과의 혼합도 고려될 수 있다. 중요한 것은 공공택지를 되팔지 않고 공공주택으로 확충하겠다는 원칙을 명확히 하는 것이다.

경실련은 공공택지를 공영개발하여 공공주택을 대폭확충하는 것을 골자로 하는 공공주택특별법 제정운동을 본격화 할 예정이다. 주택이 재산증식의 수단이 아니라 거주공간으로 자리잡게 되는 큰 계기가 될 공공주택특별법 제정운동에 시민여러분의 관심과 참여를 촉구한다.