아파트값 거품을 제거하고 서민들에게 희망을 주는 부동산 대책을 제시하라

  

 참여정부에서 아파트시가총액은 276조원이나 늘고 공시지가는 630조원 상승했으며 서울의 분양가는 98년 자율화 이후 6년 동안 2.3배나 폭등했다. 부동산투기를 근절하겠다는 대통령의 지속적 약속에도 불구하고 집값과 투기문제는 참여정부가 해결해야 할 가장 중요한 문제의 하나로 부각된지 오래이다. 8월대책은 거품제거와 투기근절을 위해 참여정부에게 주어진 마지막기회라 할 수 있다. 윤곽이 드러나고 있는 8월대책에 대한 경실련의 의견을 밝힌다.

 

1. 8월대책은 세제, 개발이익환수, 공급제도개혁이 종합적이고 균형있게 제시되지 못하고 있다. 

  ‘8월대책’의 목표가 아파트값에 잔뜩 낀 거품을 제거하는 것이 아니라 거품이 잔뜩 낀 집값을 현 수준에서 안정시키는데 맞춰져 있는 것이 아니냐는 의구심이 확산되고 있다. 집값폭등과 부동산투기로 인한 병폐가 심각해진 상태에서 마련되는 ‘8월대책’은 세제, 개발이익환수, 주택공급제도의 개혁등 실질적 효과를 담보할 수 있는 종합적이고 유기적인 대책이 제시되어야 한다.

그러나 당정회의 결과로 발표된 대책은 분야별 대책이 종합적이고 균형있게 제시되지 못하고 있다. 종합부동산세, 양도소득세 등 세제를 강화하여 중장기적으로 수요를 억제하겠다는 방향에서 다양한 방법들이 논의되고 있으나, 토지투기와 개발이익환수, 주택공급체계등과 관련해서는 근본적 대책이 제시되지 못하고 있다. 특히 높은 분양가가 주변시세를 올리고 주변시세가 다시 분양가를 올리는 악순환이 반복됨으로써 집값폭등의 직접적 계기가 된 주택공급제도와 관련하여 논의되는 수준은 대책이라 할 수 없을 정도로 미흡하다.

때문에 정부가 ‘세제만으로 집값을 잡으려고 한다’, ‘집값은 방치하고 세금에만 관심이 있다’는 비판을 받고 있는 것이다. 따라서 정부는 각 정책들의 합리성과 실질적 효과성을 담보할 수 있는 종합적이고 균형적인 ‘8월대책’을 제시해야한다.

 

2. 완공후 분양제(후분양제) 전면 도입을 천명하고 구체적인 이행계획을 포함하는 등 시민들이 요구하는 주택공급제도의 개혁방안을 제시하라.  

 

분양가 자율화 이후 잘못된 주택공급제도가 개선되지 않으면서 주변시세에 따라 분양가를 올리고 오른 분양가가 다시 주변집값을 올리는 구조적 악순환이 반복되어 왔다. 공공택지를 싸게 공급받은 주택건설업체는 공공택지에서조차 30-40%의 폭리를 취했고, 재건축 비용을 전가하기 위해 일반분양분에서 높게 책정된 분양가는 서울의 분양가와 집값을 올리는 결정적 원인이 되었다. 분양권전매까지 허용됨으로써 지방 민간아파트의 높은 분양가가 광역도시를 중심으로 집값을 올리는 원인이 되고 있으며 주상복합아파트의 높은 분양가는 즉각 주변지역의 집값을 끌어올리고 있다.

노태우 정부 시절에는 기존 주택의 70-80% 가격으로 200만호가 공급됨으로써 집값안정에 기여했으나 최근 5년간 250만호가 기존 집값의 120%-170%로 공급됨으로써 공급이 오히려 집값을 올리는 부작용이 양산되고 있는 것이다. 8월대책의 직접적 계기가 된 올해 집값폭등도 판교신도시의 잘못된 주택공급제도에서 기인했다.

이러한 문제에 따라 시민들도 후분양제이행(68.1%), 분양원가공개(79.9%), 분양권전매폐지(66.2%)등을 8월대책에 포함시킬 것을 요구하고 있다. 아울러 한나라당, 민주노동당, 민주당 등 야당도 후분양제의 조기시행과 대상 확대,  분양원가 공개 확대, 분양권전매 폐지, 다주택자에 대한 주택담보대출의 제한을 주장하고 있음에도, 정부와 여당만은 후분양제로의 이행, 선분양시 분양원가공개와 분양권전매와 관련한 어떠한 대책도 제시하지 않고 있다. 

   8월대책에 민간부문의 신규주택시장, 높은 분양가에 대한 대책이 포함되지 않는다면 반쪽짜리 대책으로 정책적 효과도 기대할 수 없다. 아울러 주택공급제도가 개선되지 못함으로 인해 신도시, 재건축, 재개발 등 주택공급과 관련한 정부의 대책도 추상적이다.

경실련은 수도권투기과열지구의 민간아파트에 대한 후분양제를 즉각 실시하고 구체적 이행계획을 제시할 것을 촉구한다. 또한 선분양아파트에 대해서는 분양원가를 공개하고 분양권전매제도를 폐지할 것을 요구한다. 아울러 다가구 소유자의 주택담보대출을 세대별로 제한하고 주택청약제도를 실수요자중심으로 개편할 것을 촉구한다.

 

3. 공공택지의 공영개발, 공공보유주택의 확충 등 공공부문의 역할을 정립하라.

 

 정부는 8월대책의 기본원칙으로 공공부문의 역할강화를 천명하고 이를 위해 공공택지내 중대형 아파트까지 원가연동제를 확대하고, 정책적 판단에 따라 판교 등 일부 공공택지를 공영개발하겠다고 한다. 그러나 원가연동제의 전평형 확대, 채권입찰제의 도입은 과거 분양가 규절시절의 주택공급시스템을 공공택지에 국한해 재도입하는 것으로 가격규제의 의미는 있으나 공공부문의 역할강화라는 기본취지를 충족하지 못하고 있다.

   정부가 기본원칙으로 설정한 공공부문의 역할을 충족하기 위해서는 공공택지의 일부를 정책적 판단에 따라 공영개발하는 것이 아니라 공공택지는 기본적으로 공영개발하는 원칙을 정립해야 한다. 공영개발을 통해 지어진 주택을 공공이 보유함으로써 주택재고의 2.4%에 불과한 공공주택의 비율을 선진국수준인 20%정도로 대폭 확충하는 목표를 명확히 하고, 주택이 재산증식의 위한 투기의 도구가 아니라 생활에 활기를 제공하는 거주의 공간으로 전환하도록 해야 한다. 이를 위해 주택공사와 토지공사의 통합 등 공영개발시스템 구축을 비롯하여 실질적으로 공공부문의 역할을 강화되는 방안이 제시되어야함을 촉구한다.

 

4. 정책의 일관성을 유지하고 국민의 신뢰를 회복할 대책을 제시하라.

  

 토지투기 억제와 개발이익환수를 위한 방안도 구체적으로 보완되어야 한다. 정부가 재도입하기로 한 개발부담금은 89년 도입당시의 취지를 되살려 확대강화되어야 하며, 명칭도 도입취지에 따라 개발부담금이 아니라 개발이익금으로 바꿔야 한다. 전국을 대상으로 부담금을 부과하고 환수비율을 50%이상으로 확대해야 한다. 개발이익금 기준시점도 지구지정시로 앞당기고 재개발과 재건축도 대상사업으로 포함하여야 한다. 아울러 개발사업주변지역의 개발이익환수 방안도 제시되어야한다. 또한 정부주도의 각종 개발계획으로 인해 땅값이 급등하고 있는 만큼 각종 개발사업을 종합적으로 재검토하여야 한다. 

  보유세와 양도소득세의 정상화 조치는 일관되게 추진되어야 한다. 일부에서는 정부가 무차별적으로 세제를 강화하는 것으로 여론을 호도하고 있으나 종합부동산세, 양도소득세 등의 강화조치는 다주택보유자, 고가의 부동산에 국한되어 있어 부동산투기로 발생한 막대한 불로소득의 일부를 세금으로 환수하는 조치로 서민들과 세금부담과는 관련이 없다.

집값폭등과 투기로 인해 발생한 불로소득에 비한다면 종합부동산세와 양도소득세의 정상화는 더욱 강화되어야 하며 기준시가, 공시지가, 실거래가로 나누어져 있는 과표를 실거래가로 일원화하기 위한 획기적 대책을 제시해야 한다. 또한 취득세․등록세는 지난해에 세율을 부분적으로 낮췄지만 실거래가 과세와 보유세강화, 양도소득세의 강화에 맞추어 대폭 완화하는 방안이 병행되어야 한다.

   더욱 중요한 문제는 정부대책의 일관성을 유지하고 시민들에게 정책의 신뢰를 회복할 수 있는 조치가 병행되어야 한다는 점이다. 참여정부의 집권말기에 맞추어져 있는 세제 등의 각종 유예기간을 축소하고 정책의 일관성을 유지하기 위한 정부의 강력한 의지가 필요하다. 2004년 경기회복, 건설경기 활성화라는 미명아래 정부가 10․29대책의 골간을 훼손하여 올해 집값을 다시 폭등시켰던 점을 반면교사로 삼아 ‘헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산정책’을 마련하겠다는 약속을 견지하기 위한 구체적 방안을 제시해야 한다.

 

5. 정부와 정치권은 거품제거와 투기근절을 위한 시민들과의 약속을 이행하라.

  

 경실련은 정부와 여야 정치권이 아파트값의 거품을 제거하고 부동산투기를 근절하겠다는 의지를 앞다투어 표명한 것을 생생히 기억하고 있다. 그러나 지금까지 발표되고 있는 정부․여당의 부동산대책은 수년간 폭등한 집값의 거품을 빼고 투기를 근절하기에는 터무니없이 부족하다. 경실련은 거품제거, 투기근절을 위해 참여정부에 마지막으로 주어진 기회인 8월대책에서 정부․여당이 제대로 된 대책을 제시할 것을 촉구한다. 

   경실련은 야당의 태도를 예의주시하고 있다. 각 정당들은 올 상반기 집값이 폭등하자 경쟁적으로 부동산 대책을 발표하였다. 경실련은 각 정당들이 제시한 정책들이 국민들의 환심을 사기위한 기회주의적인 정책인지 아니면 서민들의 고통을 덜고 경제를 회복하기위한 진심에서 나온 정책인지를 구체적 실천과정에서 감시하고 국민들에게 알릴것이다. 만약 투기세력과 기득권층의 반발을 고려하여 이미 약속한 정책을 번복하고 후퇴하거나 생색만 낼 경우 여야를 가리지 않고 시민들의 강력한 저항에 직면할 것임을 강력히 경고하고, 정부와 여야정치권의 제대로 된 대책을 제시하고 입법화 해줄 것을 강력히 촉구한다.

※ 별첨 : 각 정당별 부동산정책(안) 비교표

구분		열린우리당 (6차 부동산정책 당정협의결과)	한나라당 (부동산대책특위)	민주노동당 (주거공공성강화정책/ 부동산세제개혁방향)	민주당 (부동산문제에 대한 민주당 대책)
정책 원칙		-부동산실거래가 파악 등 거래 투명화 기반마련 -세제보완을 통한 투기이익 철저환수등 투기수요억제조치 -중대형아파트 공급확대 -서민주거안정을 위한 공공부문 역할확대	-부동산투기 척결 -부동산시장 연착륙 -지킬수있는 대책제시	-강력한 토지공개념 실현 - 국민임대주택 200만호 공급 -사회적약자의 주거권 보장	- 투기수요억제, 불로소득환수 - 주택의 안정적 공급 - 서민부담이 늘지 않아야 함 - 제도운용에따른 사회적비용이 적어야함 - 사유재산권침해와같은 위헌소지 없어야 함
투기 억제	세제	- 종부세 강화 - 보유세 강화 - 1가구다주택자 양도세 강화(유예기간부여) -취등록세 등 거래세 인하 - 견고한 투기억제 시스템 구축	-종부세 세대별 합산과세 -양도세 중과기준강화(1가구2주택) -농지대토에 양도소득세 비과세 폐지 -토지거래허가구역내 투기목적의 부재지주에 대한 과태료 중과	-보유세강화(2008년 이내 1%) -종부세 강화(주택6억,나대지3억,주택,나대지합산,세대별합산) -임대소득 과세, 세금감면 폐지 -양도세 실거래가 과세, 1세대1주택 비과세제도  주택양도소득공제제도로 전환, 투기지역 중과세	-보유세 강화(2012년까지 1%), 거래세 인하(현행4%→1%) -종부세 강화(주택 6억원,주택,나대지 합산) -개별세부담 상한제 폐지 -양도세 정상화(1세대1주택 비과세제도 폐지, 1가구2주택 중과세) -2주택이상 보유자 대출금지
	금융		-투기지역 담보대출 제한(1인당→1세대당)	-1가구2주택이상 담보대출  전면제한
	개발이익 환수	-기반시설부담금제 도입(연내입법화) -개발부담금 부활	-기반시설연동제 보완(기반시설부담금 환수)	-택지소유상한제, 토지초과이득세 실시 -개발부담금제 재도입(전국확대, 50% 환수, 재건축 포함) -토지기본법, 주거기본법 제정 -주택정책 담당조직 위상재고 및 주거정책 관련 예산독립	-개발부담금 부활(재건축,재개발 포함, 이익환수 비율 상향조정) -기반시설부담금제 구체화
거래 투명		-실거래가 신고제 의무화	-부동산 실거래가 등기화(실거래가 온라인 공개)	-부동산등기부에 실거래가 기재(검인계약서 허위기재 금지)	-실거래가 등기 의무화 -부동산 관련 공시제도 일원화하고 공개
신규 공급	공공	-주택 공영개발 확대(임대,분양 혼용) -공공택지내 아파트 원가연동제(중대형 최초분양자에 대한 채권입찰제), 분양권전매금지 - 판교 25.7평 초과 주택 공영개발, 중대형아파트 공급확대 -국민임대주택 100만호 차질없이 추진 - 무주택서민에 대한 자금지원 강화 -도시영세민을 위한 다가구 매입임대, 부도임대주택 매입	-판교부터 공영개발 시행 후 확대(원가공급) -국민임대주택단지 조성 활성화(단지내 임대비율 50→40%로 축소) -신도시 렌탈타운시범지구 조성(연기금 및 민간의 재무적 투자자 참여) -부도임대주택 정부 매입(감정가 매입)	-공공택지 전량 공공임대주택에 공급 -공공주택 공급량 배가 및 형태 다양화로 국민임대주택 계획량 200%(200만호)로 확대공급 -공공임대주택 임대료,관리비 산정기준 전환 -임대보증금보전 및 주거비 보조제도 도입 - 매입임대주택 공급수량 확대 - 부도아파트 임대문제 대책 - 강제철거 금지 및 대체주거지 제공의무화 - 사회,경제,신체적 약자에 대한 공공주택 우선공급	-공영주택공급20%까지 확대, 임대후 분양 - 공영 또는 민영 임대타운조성(개발제한구역 대상)
	민간		- 분양권 전매금지 전국 확대 - 공공주택 분양원가 공시 의무화, 공공택지내 민간아파트 택지원가만 공개 -공공주택 후분양제 실시(내년) 민간업체 인센티브 제공	- 분양권 전매금지 전면 도입 - 분양원가 공개 및 분양가 연동제 - 아파트 후분양제 시행	-후분양제 실시(민간은 30대 건설사 투기과열 지구내 단계적 적용) - 분양권 전매금지(후분양제 도입까지) - 공공아파트, 공공택지내 민간 아파트의 분양원가 공개 우선 실시
	신도시	- 중산층용 장기임대주택 50만호 건설지원(취등록세면제, 용적률인센티브부여 등) - 강북지역 광역적 개발체계 확립	- 신도시 추가건설(공공택지 중대형주택용지 40→50% 확대) - 뉴타운 활성화 지원(뉴타운특별법 제정)		- 임야, 농지, 개발제한구역에 대한 규제 완화 - 재건축전면허용, 용적율 완화 -강남 중대형아파트 공급확대 - 신도시 추가건설 -뉴타운은 개발제한구역개발과 연계 시행