모기지론 등 장기상환위주 주택금융 제도 확대 기대

오세훈 서울시장이 지난 달 25일 서울시 공공아파트에 대한 전면적인 후분양제 도입 결정을 발표하고 난 후 후분양제에 대한 논란이 뜨겁다. 이 논란의 중심은 ‘과연 후분양제가 아파트 고분양가를 해소할 수 있는가’이다. 그러나 후분양제와 고분양가 해소를 직접적으로 연관짓는 것은 잘못이다. 후분양제도 도입은 고분양가 해소보다는 전반적인 주택정책이 소비자 중심으로 옮겨왔음을 뜻하기 때문이다. 

후분양제는 지난 98년 정부가 분양가 자율화를 추진하면서 도입하기로 했던 제도다. 그 전까지는 정부가 분양가를 규제하는 대신 선분양제를 통해 건설업체의 이익을 보장해줬다. 이른바 특혜인 셈이다. 그러나 98년 정부의 약속과는 달리 분양가 자율화 조치가 이뤄진 후에도 선분양제는 유지돼 왔다.

선분양제도는 소비자 금융을 이용해 사업을 추진할 수 있게 하면서도 건설업체의 부도 등 주택사업의 위험은 소비자들에게 전가하는 제도다. 지금까지 소비자들은 건설업체가 지어놓은 모형주택만을 보고 3~4억 원의 거금을 지불하겠다고 약속하는 불공정 거래 속에서도 아무런 불평을 하지 못했다. 후분양제의 도입은 지난 7년 간 건설업체에 보장해준 특혜를 없애고 공정한 거래를 보장하겠다는 의미다.  

후분양제도는 주택의 상태를 보고 소비자들이 구매의사를 결정할 수 있다. 때문에 후분양제가 제대로 실시된다면 건설사들은 자연스럽게 미분양을 우려해 타사들과의 품질 경쟁이 불가피하다. 양질의 주택을 공급하기 위해서 새로운 건설 기술을 도입하고 자사의 기술과 인력을 키울 수밖에 없다.

일반건설업체가 기술과 인력 보유하고 있다면 병폐가 많은 다단계 하도급 대신 건설업체가 직접 주택을 시공할 수 있다. 이렇게 되면 현재 일용직으로 생계의 위협을 받는 많은 비정규직 건설노동자들이 정규직으로 전환이 가능하다. 

현재 건설산업의 대부분의 자금이 소비자들의 선납대금이다. 금융기관은 이들에게 자금을 대출해줌으로써 간접적으로 건설산업에 참여하는 형식을 띄고 있다. 그러나 후분양제가 도입되면 건설산업에 대한 금융기관의 역할이 증대된다. 프로젝트금융투자주식회사 등을 통해 건설업체뿐만 아니라 금융기관과 일반투자자들 역시 참여할 수 있게 된다. 건설업체의 독점적인 이윤 구조가 경쟁 구조로 전환됨을 의미하는 대목이다.

또한 소비자가 입주 시 한꺼번에 목돈을 납입해야 하므로 상환부담이 큰 현재의 단기대출 중심의 주택금융제도가 모기지론 등 상대적으로 안전한 장기대출 중심으로 전환될 수 있다. 이미 한국의 단기대출 중심의 주택금융은 우리 경제에 ‘폭탄의 뇌관’과 같은 존재로 지적되고 있다.

강종만 한국금융연구원 선임연구위원은 지난 7월 3일자 주간 금융브리프(한국금융연구원 발간)에서 변동금리, 단기상환 위주의 국내 주택금융의 불건전성과 경제에 줄 악영향을 지적한 바 있다. 이 글에서 강 연구위원은 “올해 29조원, 내년엔 17조원의 주택담보대출 만기가 도래해 자칫 원금상환불능문제가 대량 발생할 것”이라는 우려를 제기했다. 

이처럼 후분양제는 그 자체로도 장점이 많은 제도지만 현행 선분양제도 하에서 문제가 되고 있는 주택관련 정책에도 상당한 영향을 끼칠 수 있는 제도다. 선분양제는 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 의거 운용되고 있다. 이 규칙에는 주택청약제도, 주택저축제도, 분양가규제 등이 언급돼 있다. 후분양제도의 도입은 이에 대한 전면적인 재검토가 필요함을 의미한다.

윤순철 경실련 시민감시국장은 “후분양제로 모든 주택문제가 해결될 것을 바라는 것은 욕심”이라며 “건설업체와 정부는 다양한 논리로 후분양제에 반대할 것을 고민하지 말고 우려할 점이 있으면 이에 대한 적극적인 정책을 제시할 수 있어야 할 것”이라고 지적했다. 윤 국장은 “특히 후분양제 하에서는 공공주택확보를 위한 대안마련은 반드시 필요하다”며 “이에 대한 고민부터 하는 것이 정부가 할 일”이라고 꼬집었다.   <시민의 신문 박성호 기자>