[월간경실련 2022년 3,4월호 – 특집. 윤석열 정부 미리보기(3)]

[당선인 공약 짚어보기 ② 부동산/공공사업]

공공주택 공공성을 강화하고
민간개발사업 섣부른 규제완화는 중단해야

김성달 정책국장

이번 대선은 집권기간 내내 투기조장책으로 집값을 올린 문재인정부에 대한 심판이 크게 영향을 미쳤다. 대선과정에서의 집권여당 후보도 부동산실책에 대해 사과했지만 결국 국민들의 마음을 얻는데는 미흡했다. 하지만 윤석열 당선인의 공약도 집값거품을 잡고 주거안정에 기여할 수 있을지는 매우 우려스럽다.

당선인의 공약을 서민주거안정, 투기근절 및 실수 요자 보호, 공공사업의 책임성 강화 등으로 구분하여 살펴본다.



1. 서민주거안정

먼저 5년간 250만호 대규모 공급물량은 충분히 검토하되 30만호 원가주택 및 20만호 첫집주택의 실효성을 높이기 위한 정책보완이 이루어져야 한다. 주택 보급률이 100%를 넘어선 상황에서 환경파괴, 사회적 갈등 등의 부작용을 감수하면서 대규모 공급확대를 해야할지는 따져봐야 한다. 투기적 가수요가 항상 존재하는 주택시장에서 수요 공급 원칙에 따라 물량을 늘려야 한다는 주장도 설득력이 없다. 지금처럼 새아파트 값이 비싸게 나오는 시스템부터 개선하지 않는 한 주택공급이 다주택자들 투기수단으로 변질될 우려가 있는 만큼 공급시스템 개혁이 더 중요하다.

원가주택, 첫집주택도 저렴한 가격을 표방했지만 지금도 LH가 분양원가 상세내역을 투명하게 공개하지 않고 있기 때문에 실효성이 우려된다. 지금 필요한 정책은 무주택서민들을 위한 저렴한 공공주택 확대이며 원가주택, 첫집주택도 같은 개념이다. 다만 실효성 제고를 위해서는 분양원가 상세내역 공개가 필요하며, 토지임대 건물분양 및 장기공공임대 위주의 공공주택 확대, 공공택지 사업에 민간업자의 사업참여 및 분양 제한 등의 추가조치가 선행되어야 한다.

재개발재건축 규제완화는 지금 주춤하고 있는 주택시장 불안으로 이어질 수 있고 무엇보다 민간업자의 특혜논란, 원주민과 세입자 내쫓김 등이 불가피한 만큼 중단되어야 한다. 특히 30년 이상 아파트 재건축 안전진단 면제는 집값안정은커녕 투기조장 우려만 크고 무분별한 재건축재개발을 부추기며 사회적 비용을 키울 수 밖에 없다. 재건축 초과이익 환수 완화도 불로소득 환수에 역행하는 조치이다. 오히려 지금처럼 집값이 주춤할 때 소비자와 공급 자간의 대등한 주택거래와 부실시공 방지를 위해 주택 완공 후 분양제가 절실하다. 최근 광주아파트 16층 붕괴사건의 교훈을 잊지말아야 한다. 선분양제 하에서는 반드시 엄격한 분양가규제가 이루어져야 하는 게 너무 당연하며 ‘분양가 규제 합리화’는 원가공개도 안되는 상황에서 건설업자의 부당이득만 늘려 줄 수 있음을 명심해야 한다.

문재인 정부에서 집값상승으로 막대한 불로소득이 발생했다. 하지만 정부의 주택에 국한된 보유세율 인상, 공시가격 인상 등의 차별적 정책으로 보유세의 불공정성은 더욱 심화됐다. 이에 대한 문제를 국민의 힘도 집권기간 내내 지적한 바 있는 만큼 공정과세를 위한 공시가격, 보유세 개편이 논의되어야 한다. 공시가격이 아닌 상가·업무빌딩·토지 등의 과세기준인 공시지가도 공시가격과 동일하게 시세를 반영해야 하고, 보유세율도 동일해야 한다. 정부는 최근 보유세 완화를 위해 주택에만 공시가격이 전년보다 높은 경우에 한해 전년도 공시가격을 적용하겠다는 매우 비상식적인 정책을 발표했다. 정부의 제멋대로식 과표 조작부터 막아야 한다.

문재인 정부에서의 높은 주택담보대출 규제는 투기적 거래를 막고 실수요자를 보호하기 위한 조치였다. 집값상승으로 거품이 잔뜩 존재하는 주택을 영끌해서 마련하는 것은 결코 바람직하지 않다. 다만 거품 없는 공공주택에 대해서는 무주택서민의 내집마련을 위한 주택담보대출은 허용되어야 한다. 인수위가 대출규제 완화 강조 이전에 거품없는 공공주택 확대와 민간아파트의 분양거품 제거위한 강력한 분양가상한제 의무화 등의 조치를 함께 도입하도록 검토해야 실수요자를 보호할 수 있다. 임대차법 전면 재검토도 세입자 권익 보호라고 볼 수 없다. 세입자 권리보장을 위해 계약갱신청구권, 임대료 상한제 등은 필요하다. 다만 정부의 졸속추진 과정에서 부작용이 드러난 만큼 지금 필요한 조치는 임대차시장의 투명성 강화를 위한 전월세 신고제 의무화 전면시행, 임차인 깡통전세 피해 방지를 위한 집주인의 임대보증금 반환 보험 가입의 의무화 등이다.

광주아파트 붕괴사고 등 잇따른 건설안전 사고에도 불구하고 근본적인 공공사업 개혁방안은 부재하다. 오히려 GTX 연장이나 추가건설 등의 개발공약은 예산낭비를 초래할 수 있는 만큼 면밀한 사업타당성 검토 등을 거쳐 추진여부를 결정해야 한다.

부실시공 근절방안은 제시했지만 근본대책은 미흡하다. 공약 중 적정공사비 확보는 가뜩이나 불투명한 공공사업 공사비 책정관행을 타파하지 않는 상태에서 진행될 경우 국민혈세로 원도급업자에게 부당이득을 안겨주고 예산낭비로 이어질 수 있다. 불법하도급 처벌강화도 지금처럼 관련부처의 허술한 단속체계 하에서는 실효성을 갖기 어려우며, 100억 이상 공공사업장에 대해 최소한 50% 이상을 원도급자가 직접 시공하는 직접시공제 의무화가 더 중요하다. 직접시공제 도입으로 부실시공 방지 뿐 아니라 건설사는 브로커가 아닌 시공능력있는 건설업체로서 경쟁력을 높이고, 건설노동자는 원도급업자와 직접 근로계약을 체결함으로써 고질적인 임금체불과 늑장 지급, 안전 위협을 상당 부분 감소시킬 수 있다. 최근의 가장 심각한 현안인 불법외국인 노동자의 단속강화도 매우 중요하다. 공공사업장에서조차 내국인노동자의 일자리를 잠식당하는 현실 개선없이 공공사업을 통한 일자리 창출도 공염불일 뿐이며, 건설현장에서의 불법노동착취를 막을 수 없다. 이를 위해 외국인 인력정책을 전담할 컨트롤타워를 설치하고 지방자치단체에도 단속권한을 부여할 필요가 있다. 또한 최소한 공공사업에 대해서는 지역거주 노동자의 고용 의무화가 이루어져야 한다.