한국의 주택담보대출은 미국과 같은 선진국에서는 찾아 보기 힘든 기형적 대출이라는 것을 아는 사람은 많지 않다. 주택을 담보로 하는 거액 대출이면서도 3년이라는 단기 대출이라는 점, 상환능력을 가늠하는 소득이나 신용상태는 전혀 고려하지 않은 채 오직 담보만을 믿고 해주는 대출(asset-backed lending)이라는 점, 이자만 상환하다가 마지막에 원금을 전부 상환(balloon payments)해야 하는 대출이라는 점 등은 미국에서는 극히 경계하고 있는 대출의 특징이다.

미국에서 소비자 보호를 위해 철저히 규제하고 있는 약탈적 대출(predatory lending)의 전형적 형태로 미국의 법무성이나 주택도시개발성, 연방거래위원회 및 각 주 정부의 웹사이트에서 모두 경고하고 있을 정도로 대단히 위험하게 취급하고 있는 대출형태이다. 그런 대출이 급격히 증가하여 가계대출의 태반을 차지하고 있음에도, 안정적으로 가계대출을 증가시켜 가계대출을 연착륙시키겠다며 태연자약하고 있는 당국자의 모습에서 필자가 '폭탄돌리기'가 시작되었음을 직감한 것이 벌써 2년 전의 일이다.

미국의 대공황과 일본의 장기불황을 심화시킨 대출

미국의 대공황 이전이나 일본의 거품이 붕괴되기 이전에 현재 국내에서 성행하고 있는 주택담보대출이 주를 이루었다. 이러한 대출의 특징은 거품이 형성되기 시작하면 무제한으로 투기자금이 공급된다는 점이다. 가격이 상승함에 따라 담보가액이 증가하여 대출액도 증가하게 된다. 가격이 상승할 때는 이자의 부담이 큰 문제가 되지 않았지만, 거품이 붕괴되는 순간 이자는 물론 원금의 상환도 힘들어져서 부실채권이 급격히 늘어나게 된다. 건전성이 위협받는 금융기관의 입장에서는 자금회수에 들어가게 되고, 그 결과 자산가격은 다시 하락하는 악순환에 빠지게 된다. 소비자는 막대한 손실을 입게되고 소비는 극심한 침체에 빠지게 된다.

미국인들은 대공황 이후 이런 대출의 문제점을 인식하고 주택담보대출을 모두 모기지론(mortgage loan)으로 전환하였다. 모기지론은 20년 이상의 장기대출을 위주로 하고, 매달 원리금을 납부하여 만기가 되면 상환이 완료된다. 무엇보다 중요한 것은 대출액을 소득수준에 연계시켜서 소득의 1/3이상이 원리금 상환에 들어가지 않도록 하는 점이다. 원리금을 상환할 수 있는 소득이 없다면 대출은 이루어지지 않는다.

필자가 만나본 LA의 대출중개업자에 따르면 이민 온 한국인들 중에는 탈세목적으로 실제소득보다 적게 신고를 하기 때문에 모기지론을 받을 수 없는 경우가 많다고 한다. 그는 실제소득을 알고 있기에 서류를 날조하여 대출을 알선해 주었다가 상환을 못하게 되자 대신 갚아주기까지 한 일이 있다는 경험담을 들려 주었다. 이 정도로 미국의 금융기관들은 철저하게 소득 상환능력을 기준으로 대출을 해주고 있다.

미국에서 금리인하가 소비를 진작시키는 이유

모기지론이 보편화되어 있는 미국에서는 금리를 인하하면 즉시 소비가 증가하는 효과를 발휘한다. 금리가 인하되면 매달 갚아야 하는 원리금이 줄어들기 때문에, 기존의 대출금을 갚고 대신 원리금을 덜 내는 모기지론으로 전환한다. 전환 후에는 매달 부담하는 원리금 액수가 줄어들고 따라서 가처분소득이 증가하여 소비가 증가한다. 그런 이유로 미국에서 금리를 인하하면 모기지론이 증가하고, 주택가격도 상승하지만 동시에 소비도 증가하는 효과가 발생하는 것이다. 반면 최근 급증하는 한국의 주택담보대출은 이자부담으로 인해 소비를 위축시키고 있다.

이러한 장점을 살리기 위해 최근 국내에도 한국주택금융공사법을 만들고 모기지론을 도입하였다. 법 시행 초기 필자는 미국식으로 철저하게 소득에 따라 대출을 해주어야 한다고 주장했으나, 단기 주택담보대출을 조속히 모기지론으로 바꾸겠다고 주장한 재경부에서는 소득이 충분한 경우에는 담보가액 대비 70%까지 대출해주고 그렇지 못한 경우에는 담보가액 대비 60%까지 대출해 주는 편법을 도입하였다.

장기대출이면서도 소득상환능력을 고려하지 않고 대출해 주기 때문에 필자는 '재앙의 씨앗'이 될 것이라고 경고한 바 있다. 재경부에서는 소득파악이 잘 안되는 자영업자를 위한 조치라고 하고 있으나, 이는 탈세를 조장하는 것과 같다는 점에서 필자는 이해하기 힘들었다. 대신 새로운 제도를 도입하면서도 원래의 취지와는 동떨어진 채 그저 대출만 늘려보겠다는 것이 재경부의 의도가 아닌가 의심하였다.

재경부의 폭탄돌리기

모기지론을 도입하여 단기 주택담보대출을 대체하겠다는 재경부의 주장은 허구였음이 곧 증명되었다. 단기 주택담보대출이 줄어들 줄 모르고 계속 증가하고 있음에도 재경부는 단기대출을 줄이기 위한 어떠한 대책도 내놓지 않았기 때문이다. 단기 주택담보대출도 늘고 모기지론도 늘어 이중으로 담보대출이 증가하는 것을 방치한 점에서 부동산투기를 억제하려는 의도는 없어 보였다.

거품은 자금이 계속 공급될 때는 터지지 않는다. 자금의 공급이 한계에 달하거나, 외부적인 충격이 있거나, 이자율이 상승하거나 해야 거품은 터진다. 과도한 자금을 줄일 때 발생하는 위험부담을 감수할 수 없는 정부는 지속적으로 자금을 공급하고 저금리를 유지하는 '폭탄돌리기'를 선택할 수밖에 없다. 가계대출은 500조원에 달하고, 그 중 50% 이상이 부동산 관련 대출인 것으로 알려져 있고, 최근에는 다시 주택담보대출이 급증하고 있다. 이미 위험수위를 넘어섰다는 것이 필자의 판단이다.

기형적 주택담보대출을 방치하고 있는 정부

그런데도 재경부, 금감원, 한국은행은 여유롭다. 한국의 대표적 금융관련 기관들이 여유로운데 필자 혼자 불안한 것은 그들의 설명이 전혀 미덥지 않기 때문이다. 하나씩 살펴보기로 하자.

국민소득대비 가계대출 비중이나 가계대출에서 차지하는 주택담보대출 비중이 모두 외국보다 낮기 때문에 문제가 없다고 한다. 그러나 미국은 그 대출의 대부분이 모기지론이다. 주택가격이 하락해도 대부분의 미국인들이 상환하는 원리금에는 큰 변동이 없기 때문에 큰 문제가 발생하지 않는다. 다만 이자율이 급등하면 주택담보채권의 가격이 하락하게 되는데, 금융시장의 위험관리를 통해 대비하고 있다.

그런데도 연방준비제도이사회에서는 변칙적인 담보대출의 실태나 적정한 위험관리가 이루어지는지에 대해 예의 주시하고 있다. 반면 한국의 주택담보대출은 3년 만기 변동금리 위주이기 때문에 주택가격이 하락하여 담보가치가 떨어지거나 이자율이 급등하면 큰 충격이 예상된다. 선진국의 상황과 단순 비교하는 것은 어불성설이다.

일본과는 달리 이른바 LTV(Loan to Value ratio)로 불리는 담보가치(주택가격) 대비 대출비율이 낮기 때문에 주택가격이 급락해도 금융기관의 건전성에는 문제가 없다는 분석 자료를 거론하기도 한다. 그러나 이것은 금융기관의 건전성만 따진 것이며, 소비자들이 입을 피해와 그로 인한 소비부진에 따른 경기침체의 악순환을 고려하면 전혀 안심할 수 없다.

현재와 같은 수준을 유지한다고 하더라도 이미 소비부진을 초래할 정도로 대출은 과도하다. 그렇기 때문에 금융기관들은 정부가 개입할 것을 믿고 안심하고 주택담보대출 경쟁에 뛰어들고 있는 것이다. 그렇게 대출은 계속 증가하고 있고 이에 따라 주택가격이 상승하는 악순환이 계속되고 있음에도 크게 문제 삼지 않으니, 재앙의 시한폭탄이 아닐 수 없다.

투기꾼만을 위한 기형적 시장원리

한국의 주택시장, 주택담보대출시장은 선진국에서는 찾아볼 수 없는 기형이다. 한국의 전세제도와 전근대적 주택담보대출시장으로 인해 투기꾼들에게 무제한의 자금이 공급되고 있다. 이렇게 공식적인 금융기관이 거의 무제한적으로 투기꾼들에게 자금을 공급하는 제도를 선진국에서는 원천적으로 봉쇄하고 있다. 선진국의 경험을 살려 조속히 선진제도를 도입하자는 주장을 무시하고 있는 정부와 한국은행, 국회를 어떻게 이해해야 할 지 난감하다.(2005. 6.15)

*이 글은 오마이뉴스 6월 15일에 실렸습니다.