경기도는 불공정 공시가격 실태조사 및 개선에 적극 나서라

- 공시제도 도입이후 고가단독, ‘마이너스’ 건물값으로 십수년간 보유세 특혜
- 14년간 한 채당 1,580만원, 전체 211억원 세금특혜, 아파트 보다 31% 덜 냈다

참여정부는 2005년 보유세 강화로 집값을 잡겠다며 공시가격제도를 도입했다. 하지만 제도 도입 이후 고가주택은 이전보다 보유세 부담이 더 줄어든 것으로 나타났다. 경실련이 경기도 9개 행정동, 45개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과이다.

공시가격 제도가 도입되기 이전까지는 모든 부동산에 대해 정부가 정한 공시지가(땅값)와 건물가액을 합한 가격을 세금부과 기준으로 적용해 왔다. 하지만 낮은 시세반영률, 집값 폭등에 따른 불로소득 사유화 등의 문제가 지속되자, 이를 해결하기 위해 더욱 정확한 시세를 반영하겠다며 2005년부터 통합 평가방식의 ‘공시가격’ 제도를 도입했다. 이후 동일 주택에 대해 공시지가와 공시가격이 매년 발표되고 있다. 아파트는 제도 도입 이후 공시가격 시세반영률이 70-75%로 책정됐다. 땅값인 공시지가 시세반영률(38%)의 2배 이상으로 높아졌고, 보유세 부담도 증가했다. 하지만 고가단독주택은 반대였다.

경기도 9개 행정동 45개 고가단독주택을 분석한 결과, 9개 행정동 모두에서 건물값+땅값(공시가격)이 땅값(공시지가)보다 낮은 마이너스 주택이 발견됐다. 14년간 공시가격이 공시지가의 평균 90%에 불과한 것으로 나타났다. 45개 단독주택의 2005년 평균 공시가격은 평당 270만원이었고, 같은 해 평균 땅값은 평당 300만원으로 30만원이 마이너스였다. 마이너스 건물값은 2017년까지 나타나고 있다. 지역별로는 수원시, 군포시, 김포시가 14년 중 13년간 공시가격(땅값+건물값)이 공시지가(땅값)보다 낮게 나타났다.

엉터리 공시제도로 인한 세금 특혜가 매년 발생되고 있다. 경기도 9개 행정동 45개 고가단독주택의 연 평균 공시가격은 2005년 4.9억원, 2018년 12.8억원이었다. 평균 공시가격에 따른 1주택 당 보유세는 2005년 110만원, 2018년 480만원으로 나타났다. 2005년부터 2018년까지 14년간 누적보유세액은 3,450만원이다. 아파트처럼 시세 70%를 반영했다면 14년간 누적액은 5,030만원이었다. 14년간 1,580만원의 세금을 아파트 소유자보다 덜 낸 것이다.

개별 주택 사례를 살펴보면 문제점이 더 명확해진다. 성남시 분당구 백현동에 위치한 A주택은 신세계그룹 정용진 부회장 소유다. 대지면적만 1,300평에 이르는 이 주택은 정원에 수영장까지 갖춰진 초호화 주택이다. 건축비만 50억원 이상 소요된 것으로 알려졌다. A주택은 2011년 초 지어졌다. 하지만 2011년 6월 첫 공시된 공시가격(건물값+땅값)은 78억원, 공시지가(땅값)는 80억원이었다. 지은 지 1년도 안된 고가주택의 공시가격이 순수 땅값인 공시지가보다 낮게 공시된 것이다.

수십 년간 엉터리로 이루어진 공시제도로 인해 부동산부자는 막대한 세금 특혜를 받아왔다. 경실련은 왜곡된 공시제도로 인해 지난 14년간 거두지 못한 세액이 70조원임을 알렸다. 이번에 분석한 경기도 고가주택 역시 마찬가지였다. 감사원은 공시가격 조사부터 가격 결정까지 전 과정에 발생한 문제를 철저히 감사해야 한다. 국토교통부는 30년 넘게 독점하고 있는 표준지 및 표준주택 가격결정권한을 광역단체장에게 이행해야 한다. 또한 도 행정을 책임지고 있는 경기도지사는 지금이라도 경기도 내 불공정 공시가격 실태를 파악하고 그 결과를 투명하게 공개해야 하며 시세반영률 제고, 투명성 강화 등 공평과세를 위한 대안을 제시해야 한다.

보도자료_경기도 고가주택 세금특혜

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)