현재 견본주택을 열고 청약에 돌입한 화성 동탄지구 3차 동시분양에서 싸게 택지를 공급받은 주택건설업체가 분양가는 여전히 높게 책정하여 폭리를 취하면서 소비자들에게 부담을 전가시키고 있다. 특히 택지를 조성원가 이하로 공급받은 임대아파트 조차 확정분양가제도라는 편법을 이용하여 분양가를 높게 책정하면서 임대주택정책의 골간을 훼손하고 있다.

 

보도에 따르면 동탄 3차의 30～35평형 일반 분양아파트의 평당 분양가가 740～760만원인데 31～35평형 임대아파트의 분양가는 평당 720～740만원선이라고 한다. 경실련은 2년 6개월 후 분양전환, 확정분양가제라는 편법을 동원한 사실상의 분양아파트, 싸게 공급받은 택지비를 고려하지 않은 높은 분양가책정으로 임대주택의 기능을 상실한 민간임대․단기임대아파트 정책을 중단하고 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확충할 것을 촉구한다.

 

1. 동탄3차 분양에서도 공공택지를 싸게 공급받은 건설업제가 여전히 높은 분양가를 책정 소비자 부담을 가중시키고 있다.

 

국민주거안정을 위한 공공택지가 건설업체에게는 개발독점을 보장해주는 로또택지라는 것은 택지웃돈거래로 논란이 됐던 명신사례에서도 사실로 확인되었다. 택지를 수의계약으로 헐값에 공급받은 명신이 웃돈400억원을 받고 택지를 전매하는 과정에서 서해종합건설과 대우건설간의 토지명의소송까지 불거졌던 3-5블럭은 서해의 ‘명신과 대우건설간의 토지명의변경 금지 가처분 신청’이 받아들여지는 것으로 일단락 지어졌다. 이번 3차 분양에 서해종합건설이 분양하는 문제의 3-5블럭도 포함되어 있으니 400억의 웃돈이 고스란히 입주예정자들에게 전가되어 세대당 5,500만원 이상을 분양원가와 상관없이 추가부담하게 될 상황이다.

 

비록 명신사례가 사실로 확인되었을 뿐 그 외 모든 택지가 분양원가와 상관없이 고분양가 책정으로 소비자들의 주거비부담을 가중시키는 것은 전체에서도 마찬가지다. 토지공사가 공개한 화성동탄 택지공급가를 보면 3차분양에 참여한 건설업체들이 구매한 분양아파트용지의 택지가격은 평당 339만원(분양평당 181만원), 임대아파트용지의 택지가격은 평당 221만원(분양평당 155만원)이다.

 

따라서, 표준건축비(분양평당 288만원)를 감안한 분양원가는 469만원(임대아파트 439만원)이며, 3차분양의 분양가를 750만원(임대아파트 730만원)정도로 책정하더라도 업체들이 총 5,668억원(세대당 10,342만원, 분양가대비 수익률 38%)이상의 불로소득을 가져갈 것으로 추정된다. 또한, 정부가 건축비의 현실화를 운운하며 원가연동제 아파트에 적용하겠다는 ‘새로운 건축비(분양평당 400만원)’를 적용하더라도 3,664억원(세대당 6.684만원, 분양가대비 수익률 23%)의 수익이 발생할 것으로 추정된다.

 

2. 조성원가 이하로 택지를 공급받은 임대아파트를 높은 분양가로 편법 분양하는 것은 중단되어야 한다.

 

3차 분양에서는 택촉법시행규칙에 따라 택지를 조성원가 이하의 비용으로 싸게 공급받은 임대아파트도 포함되어 있다. 화성동탄지구의 택지조성원가가 평당 268만원이고, 3차 분양 임대아파트용지의 택지공급가는 평당 221만원이다. 즉, 택지공급가가 조성원가의 83% 수준이며, 분양아파트 용지의 공급가(339만원)보다 무려 118만원이나 저렴하다. 법적으로 주택서민들의 주택난 해결을 위한 저렴한 임대아파트 공급을 위해 조성원가 이하공급을 보장하고 있는 것이다.

 

그러나 임대기간이 5년에 불과해 무주택서민 주거안정에 기여하지 못한 채 분양대기 아파트로 전락된 지 오래이다. 특히, 동탄의 경우 임대아파트를 공급하는 건설업체들이 확정분양가제도라는 편법을 이용하여 오히려 높은 분양가를 책정하고 임대아파트를 분양아파트로 전환시키는 사태까지 나타나고 있다. 모아미래도, 광명샤인빌, 신일해피트리 등의 30평 임대아파트가 2억2,000만원 이상의 분양가를 책정하고 있으니, 결과적으로 임대아파트도 짓지 않는 건설업체에게 택지는 조성원가보다 저렴하게 공급받는 특혜를 제공해 건설업체 이윤만 키워준 꼴이다.

 

그러나 임대아파트용 공공택지를 조성원가 이하로 공급받았으면서 단지 국민주택기금을 지원받지 않았다는 이유로 「민간건설국민임대주택」으로 규정하고 분양전환을 자유롭게 결정할 수 있다는 것은 도저히 납득할 수 없다. 또한, 주거안정을 명분으로 건설업체에 기금지원과 조성원가 이하의 택지공급 특혜까지 베풀고 있는 건교부가 임대주택법까지 개정해놓고서 ‘법시행이전에 임대주택 용지를 공급받은 민간건설임대주택에 대해선 소급적용이 안돼 이들 임대아파트의 분양전환가격은 업체와 사업승인권자가 자체결정할 수 있도록 맡겨놓을 수 밖에 없다’는 것은 건교부가 공공택지에서의 임대아파트 사업조차 국민이 아닌 건설업자를 위해 추진한다는 비난거리 밖에 되지 않는다.

 

경실련은 진짜 민간건설임대아파트라면 조성원가 이하로 택지를 공급받는 특혜를 중단하는 것은 물론 국민땅을 강제수용한 공공택지도 공급하지 않는 것이 마땅하며, 이미 임대주택용 택지를 공급받은 동탄의 건설업체들은 편법 분양을 중단하고 택지용도에 맞게 저렴한 임대아파트를 공급해야 할 것이다. 또한 이러한 편법분양을 승인한 화성시장은 당연히 분양승인을 철회하고 임대아파트라는 본연의 역할에 맞도록 분양계획을 재조정해야 할 것이다.

 

3. 정부는 임대기능을 상실하고 분양대기아파트로 전락한 단기임대아파트, 민간임대아파트 제도를 폐지하라.

 

동탄 3차 분양은 국민주거안정을 위한 공공택지에서 분양아파트뿐 아니라 서민주거안정과 직결되는 임대아파트조차 제 기능을 상실한 채 건설업체 폭리수단으로 전락되어 버렸음을 여실히 드러내고 있다. 이는 정부가 주거안정을 위해 공공이 책임져야 할 임대아파트 공급 및 관리를 이윤추구를 최대목적으로 하는 민간건설업체에게 특혜까지 얹어 떠넘겼음에도 불구하고 사후관리는 전혀 하지 않고 있기 때문이다.

 

특히, 임대아파트 건립을 위해 민간건설업체에 지원된 국민주택기금은 부실하고 방만한 운용으로 건설회사의 먹이감이 되고 있는 것으로 드러났다. 김태환 의원(한나라당)이 3월 14일 발표한 자료에 의하면, ’94년 이후 지난해 말까지 국민주택기금을 지원받아 임대주택을 건설한 회사 중 466개 회사가 부도가 났으며, 이들이 갚지 못한 기금은 1조7,126억원인 것으로 밝혀졌다. 이 금액은 부도회사에게 대출한 2조9,540억원의 58%에 해당한다. 또한, 5년 공공임대아파트 입주민의 17%가 임대료를 내지 못하고 총 65억원을 연체하고 있는 것으로 나타났다.

 

정부는 서민주거안정에 기여하지 못하고 있는 임대주택 정책을 전면재검토하고, 특히 건설회사만 배불리는 5년 및 10년 단기임대주택제도를 즉각 폐지해야 한다.

 

4. 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 대폭 확대하라.

 

정부가 추진하고 있는 10년 단기임대아파트, 원가연동제, 근거없는 건축비의 대폭인상, 분양가․채권입찰제 등은 공공택지에서의 개발독점과 무주택서민의 주거불안을 전혀 해결할 수 없다. 경실련 분석결과 판교신도시에서도 총 16조원 이상의 개발이익이 발생할 것으로 추정되며, 이는 정부의 대책들이 공공택지의 순기능을 위한 근본대책이 아닌 미봉책에 불과함을 보여주고 있다. 더군다나 택지개발사업에 대한 사전정보를 이용한 고위공직자 등의 부동산투기까지 사실로 드러난 상황에서 도대체 정부는 언제까지 국민주거안정은 뒷전인 채 건설업체, 정부와 공기업 등을 위한 공공택지사업만 추진할 것인가?

 

경실련은 우리나라의 주거안정에 직결되는 장기임대의 공공소유주택이 3.4%에 불과한 현실에서 향후 신규공급되는 공공택지의 아파트는 반드시 공영개발하여 장기임대의 공공소유주택으로 확충되어야 한다고 주장한다. 이럴 때 만이 ‘로또택지’의 부동산투기를 잠재울 수 있으며, 주택을 투기수단이 아닌 거주공간으로 바라보는 국민의 인식전환을 유도함으로써 주거안정을 위한 주택정책으로 전환될 수 있을 것이다. 아울러 토공․주공 통합을 통한 공영개발 시스템을 확충하고, 지금까지 건설업자에게 유리한 주택정책을 독점적으로 추진해 온 건교부에게 더 이상의 주택정책을 맡기지 말고 주택정책 관련 정부조직을 전면 개편하여 주거복지와 주거안정을 위한 주택정책을 추진할 수 있도록 해야 한다.

 

[문의 : 아파트값 거품빼기 운동본부 02-766-5628]

 

<표> 화성동탄 3차 분양  공동주택지 공급현황

용도	블럭	공급업체	공급면적 (평)	용적률 (%)	택지공급가격
					총액(억원)	평당(만원)	분양평당(만원)
분양 아파트	3-1	익주종합건설(주)	13,228	170	415	314	185
	3-2	(주)부성주택산업	6,570	220	251	382	174
	3-5	(주)명신	17,081	180	565	331	184
	5-3	고려산업개발	11,331	120～220		350	183
		소계	52,803		1,789	339	181
임대 아파트	2-4	(합)광명주택	8,712	120	178	204	181
	4-2	우봉건설(주)	14,443	120～220	395	273	161
	4-7	(주)신일하우징	14,674	120～160	297	202	144
	4-8	모아건설산업(주)	16,704	120～160	337	202	144
		소계	54,533		1,297	221	155
		계	107,336		2,996

<표> 건설업체 분양수익 추정

용도	블럭	공급업체	분양원가(만원/분양평당)			분양가 (만원/ 분양평당)	분양수익
			택지비	표준건축비	분양원가		분양평당 (만원)	총액 (억원)
분양 아파트	3-1	익주종합건설(주)	185	288만원 동일	473	750만원 동일	277	623
	3-2	(주)부성주택산업	174		462		288	416
	3-5	(주)명신	184		472		278	856
	5-3	고려산업개발	183		471		279	1,406
		소계	181		469		281	3,352
임대 아파트	2-4	(합)광명주택	181	288만원 동일	458	730만원 동일	272	284
	4-2	우봉건설(주)	161		449		281	721
	4-7	(주)신일하우징	144		432		298	631
	4-8	모아건설산업(주)	144		432		298	731
		소계	155		443		287	2,366
		계	분양수익 총 5,668억, 세대당 1억342만원, 분양수익률 38%