[월간경실련 2022년 7,8월호] [시사포커스(2)]

윤석열 정부 부동산 대책 어떻게 해야 할까?

정택수 정책국 부장

20대 대선이 정권교체로 마무리되었습니다. 문재인 대통령의 임기말 지지율은 역대 대통령 중 최고 수준이었지만 정권교체라는 결과를 막기에는 역부족이었습니다. 많은 사람들은 정권교체의 주요 원인으로 부동산 문제를 지목하고 있습니다. 전 정부는 집값상승을 막는다며 25차례가 넘는 부동산 대책을 발표했지만 집값은 끝을 모르고 상승하고 말았습니다.

코로나19 사태로 가뜩이나 어려운 경제상황 속에서 벌어진 부동산 가격 폭등은 서민들의 주거불안정을 심화시켰으며, 유주택자와 무주택자 간의 자산격차를 더욱 확대시켰습니다. 경실련 조사 결과에 따르면 문재인 정부 출범 이후 2022년 5월까지 서울 아파트값은 두 배가 넘는 113%가 올랐습니다. 6억에 거래되던 30평형 아파트가 5년 만에 12.8억이 된 것입니다. 2004년에는 18년간 동안 급여를 한 푼도 쓰지 않고 모은다면 서울에 내 집을 마련할 수 있었지만, 지금은 그 두 배인 36년간 급여를 모아야 하는 것으로 나타났습니다.

부동산 이슈가 윤석열 정부 출범에 결정적 계기가 된 만큼 부동산 문제 해결 여부는 정권의 성공 여부를 판단하는 기준이 될 수밖에 없습니다. 윤석열 정부로서는 운이 좋게도 최근 집값 상승세가 둔화된 것으로 나타났습니다. 2021년 8월 이후 지속적으로 기준금리가 인상되면서 주택매물은 늘어났지만 거래는 증가하지 않은 것입니다. 실거래가가 하락하면서 언론을 통해서도 집값 하락 보도를 심심치 않게 볼 수 있습니다.

그러나 경실련이 조사한 서울 주요 아파트 단지의 2022년 시세는 조금씩이나마 오르는 것으로 나타났습니다. 다주택자 대부분이 가격 고점에서 버티기를 하고 있으며, 일부 강남권 아파트의 신고가 거래가 영향을 미친 것으로 보입니다. 지난 5년간 집값이 비정상적으로 올라버렸음을 감안하면 집값은 5년 전 수준으로 떨어져야 합니다. 집값 하락이 본격화되고 있지 못한 현시점에서 정부가 집값을 자극하는 정책을 내놓는다면 집값 상승은 언제든 다시 일어날 것으로 우려됩니다.

윤석열 정부가 내세우고 있는 대표적인 집값 안정 대책은 주택 250만호 공급정책입니다. 대통령 인수위원회는 분양가상한제 폐지, 재개발·재건축 규제완화, 1기 신도시 특별법 등을 통한 대규모 공급방침을 110대 국정과제에 포함시켰습니다. 현 정부 초대 국토부 장관인 원희룡 장관도 취임사를 통해 100일 안에 250만 호+α 주택공급계획을 발표하여 공급확대에 대한 정부의 의지를 확인시켜주 었습니다.

하지만 무분별하게 추진되는 주택 대규모 공급은 수도권 과밀화를 심화시킬 위험이 큽니다. 1기 신도시 특별법은 주택공급 방안 중 하나입니다. 특별법 제정으로 분당, 일산 등 수도권 지역에 특혜가 부여되면 지방도시나 구도심과의 형평성이 심각하게 훼손하게 됩니다. 또한 수도권 집중을 가속화하여 지방소멸의 위험이 증폭될 수밖에 없습니다.

또한 분양가상한제, 재건축 안전진단기준, 재건축초과이익환수제 등의 기준 조정 또한 문제가 적지 않습니다. 분양가상한제가 무력화되면 분양가에 거품이 잔뜩 생기게 됩니다. 값비싼 새 아파트는 기존 집값을 떨어뜨리는 효과를 내기는 어렵습니다. 새아파트는 선호도가 높기 때문에 기존 아파트보다 빠르게 가격이 올라 전체적인 집값 상승을 주도할 수 있습니다. 재건축 등으로 발생한 개발이익은 결국 일부 계층이 독점하게 되는데 우리사회의 고질적인 불평등 문제를 더욱 심화시키는 원인이 될 수 있습니다.

지난 6월 21일, 기재부·국토부 등 관계부처가 합동으로 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했습니다. 이 발표는 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책으로서 주요 내용으로는 임대주택 공급확대를 위한 민간임대사업자 양도세·종부세 지원, 분양가상한제 거주의무 및 공사비 인상기준 완화, 종부세 완화 등의 내용을 담고 있습니다. 이들 정책은 무주택서민의 내 집 마련을 지원하는 방향이 아닌 주택건설업자, 민간 임대사업자, 다주택자, 투기세력 등의 민원해결에 집중되어 있습니다.

먼저 임대사업자에 대한 양도세, 종부세 면제 및 대출지원 확대 등의 정책은 문재인 정부에서도 시행됐습니다. 임대사업자에게 과도한 혜택이 주어지자 투기세력들은 앞다투어 임대사업자로 등록한 뒤 주택사재기에 나섰습니다. 임대사업자 혜택이 집값을 상승시킨 주요 원인으로 지목되자 서둘러 정책을 폐기했지만 이미 집값은 엄청나게 오른 뒤였습니다. 이런 사실을 많은 국민이 알고 있는데도 이 정책을 과제에 포함시킨 이유가 무엇인지 의문을 갖지 않을 수 없습니다.

분양가상한제는 짓지도 않고 주택을 팔 수 있는 선분양제에서 1977년부터 의무화로 시행되어 소비자피해와 분양가거품을 방지하고 집값안정에 기여 해왔습니다. 2014년 말 분양가상한제가 폐지된 이후 집값이 폭등하자 문재인 정부는 2020년 7월 분양가상한제를 부활시켰습니다. 하지만 정부는 전면시행이 아닌 일부 지역에 국한된 핀셋규제 방식을 고집했습니다. 그러자 분양가상한제 실시지역이 유망지역이라는 소문이 나면서 집값은 더욱 크게오르고 말았습니다. 윤석열 정부는 전임정부의 실패에도 분양가상한제 전면실시를 외면했습니다. 오히려 폐지를 거론하다 결국 기준을 완화하는 것으로 방침을 정했습니다.

윤석열 정부는 다주택자·부동산부자·건설사·투기세력으로 기울어져 있는 주택정책 방향을 무주택자를 위해 바로잡아야 합니다. 그러나 지금까지 모습으로 볼 때 윤석열 정부가 문재인 정부의 부동산 실책을 바로잡고 무주택자들에게 내 집 마련 희망을 안겨줄 의지가 있는지 의심하지 않을 수 없습니다. 경실련은 윤석열 정부가 무주택자를 중심으로 주택정책을 전환할 것을 촉구하며 앞으로 추진해야 할 정책들을 다음과 같이 제안합니다.

먼저 무분별한 규제완화 중단하고, 공공의 역할을 강화하여 저렴한 공공주택을 공급해야 합니다. 현행 주택공급 방식에 따르면, LH 등 공기업은 국민의 토지를 강제수용하여 민간에 매각합니다. 민간건설사는 그 땅에 아파트를 지어 건축비를 부풀리고, 선분양제를 악용하여 소비자들에게 바가지 분양을 하고 있습니다. 높은 분양가는 주변 집값을 자극하여 상승세를 부추기게 됩니다.

윤석열 정부는 강제수용 택지 중 공동주택지만큼은 절대 매각하지 못하도록 금지하고, 공공주택으로 전면 건설하여 공급해야 합니다. 내 집 마련을 바라는 소비자가 있다면 건물은 분양하되 토지는 공공이 계속 보유해야 합니다. 건물만 분양하면 무주택자는 건축비 정도만 지불하고 아파트를 분양받을 수 있으며, 저렴한 토지임대료로 최장 80년간 거주할 수 있습니다. 공공도 토지를 계속 보유하기 때문에 땅값 상승 시 공공자산이 늘어나는 효과를 볼 수 있습니다. 무엇보다 기존 집값의 반의 반값 수준의 신규주택이 지속적으로 공급되면 주변 집값도 떨어져 집값 안정으로 이어질 수 있습니다.

LH는 해체수준으로 개혁하고, 분양원가 상세내역 등 행정정보를 투명하게 공개해야 합니다. LH 등 공기업의 설립목적은 바로 서민의 주거안정입니다. 하지만 LH는 본연의 목적은 뒷전으로 한 채 땅 장사, 집 장사에만 몰두했고 결국 건설사와 투기세력만 큰 혜택을 봤습니다. LH가 국민을 위한 주거 복지기관으로 거듭나려면 LH의 핵심기능인 개발 및 주택공급 업무는 모두 지방정부로 이관해야 합니다. 대신 LH는 기존에 보유하고 있는 100만 채 의 공공주택 관리 및 저소득층 주거지원 업무에만 전념하도록 해야 합니다.

LH가 공공의 이익에 적극 기여하고자 한다면 지금까지 분양한 아파트의 건설원가를 투명하게 공개해야 합니다. 건설원가가 공개되면 소비자는 이 정보들을 참고하여 분양받은 아파트 가격을 검증하여 건설사의 집값 부풀리기를 막을 수 있습니다. 건설원가는 소비자가 이해하기 쉽게 정보를 가공하여 온라인에서 손쉽게 찾아볼 수 있어야 하며 설계내역서, 건설사와 계약한 도급계약 내역, 하도급 내역 등의 세부 공사 내역도 함께 공개해야 합니다.

선분양제 민간아파트는 분양가상한제를 전면 의무화해야 합니다. 분양가상한제가 실시될 때 저렴한 가격의 주택이 지속적으로 공급되어 집값도 안정될 수가 있습니다. 하지만 분양가상한제 기준완화 방침이 발표되며 집값 안정과 소비자피해 방지 효과를 기대하기 어려운 실정입니다. 또한 선분양제에서는 부실시공도 근절될 수 없습니다. 이제 정권의 입맛에 따라 분양가상한제를 무력화시키지 못하도록 후분양제 법제화 논의가 필요합니다.

후분양제 제도화를 추진해야 합니다. 지난 수십 년간 소비자들은 모델하우스와 광고지만을 보고 집을 사야 했습니다. 소비자들은 10억대에 달하는 엄청난 가격을 치르고도 부실시공, 자재 바꿔치기, 설계변경 등 막대한 피해에 노출되어 왔습니다. 아파트를 입주시기까지 완공하기 위해 무리하게 공사를 강행하다 광주 화정동 아파트 외벽붕괴사고와 같은 참사가 벌어지기도 했습니다. 후분양제 도입은 단순히 제도하나를 바꾸는 것이 아니라 수십 년간 공급자 중심으로 잘못 운영되어온 주택시장을 전면 개혁하는 일입니다. 후분양제가 실시되기 까지 업계의 엄청난 저항이 예상되는 만큼 정부와 국회는 물론 여야가 모두 뜻을 모아야 합니다.

부동산 불로소득에 대한 공정과세 위해 공시지가를 바로잡아야 합니다. 부동산 가격 상승으로 인한 불로소득 환수는 집값안정, 투기근절을 위해 반드시 이루어져야 합니다. 하지만 우리나라 보유세 실효세율은 0.16% 밖에 안되는 낮은 수준입니다. 정부는 종부세율 완화에 앞서 과세기준인 공시지가와 공시가격의 정확성과 객관성을 높여야 합니다. 특히 40% 정도에 불과한 공시지가의 시세반영률을 아파트 수준인 70% 수준으로 올려야 하고, 세율도 비주거용 건물은 현행 0.7%인 만큼 주택(최고 6%)수준으로 인상해야 합니다. 장기적으로는 과세기준을 공시지가 중심으로 일원화해야 불공정 과세를 해소할 수 있습니다.

세입자 깡통전세 피해 방지 위해 보증금 반환보장 보험 가입 의무화해야 합니다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건이었으며, 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우가 40.7%에 달합니다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것입니다. 집값 하락이 계속되면 갭투자 아파트들이 깡통전세로 전락하게 되고 보증금 미반환 사고도 늘어날 수밖에 없습니다. 이에 대한 대비책으로 임대차계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권을 보장할 수 있도록 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화해야 합니다. 아울러 보증수수료 도 임대인이 부담하도록 임대보증금 의무보증제를 즉각 도입해야 합니다.

윤석열 대통령은 취임사를 통해 ‘국민이 진정한 주인인 나라’를 만들겠다고 약속했습니다. 집값 안정 실현은 대통령의 약속이 지켜졌는지 평가하는 중요한 기준이 될 것입니다. 정부가 지금까지 보여준 것처럼 건설사들에게만 유리하고 국민에게 불리한 정책만 고집한다면 대통령의 약속은 결코 이루어질 수 없습니다. 현 정부가 주거불안을 방치하고 집값잡기에 실패한다면 5년 뒤 정권교체 수순을 피할 수 없을 것입니다. 윤석열 정부가 집값 정상화를 위한 정책들을 실현하여 모든 국민이 집 걱정 없이 살 수 있는, 국민이 주인인 나라를 만들어 주기를 바랍니다.