② DTI와 LTV

부동산전문가와 일부 금융업계에서는 부동산 활성화를 위해 LTV와 DTI 규제를 완화해야 한다고 주장하고 있습니다. 이미 주택담보대출을 통해 부동산을 구입한 분들은 잘 알 수도 있지만, 대다수의 집 없는 세입자들은 잘 모르고 있는 LTV·DTI 정책에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

가계부채 대책…부동산 전문가들 “DTI·LTV 손질해야” 2014.02.28 아시아경제 http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2014022810121952374   정부가 가계부채 총량을 관리하고 고액 전세 대출 수요를 매매로 돌려 전세쏠림 현상을 완화하겠다는 대책을 내놓은 것과 관련, 전문가들은 대체적으로 장기적인 방향성은 맞다고 봤다. 과도한 가계부채를 줄이고 장기적으로 자산·부채 관리를 안정적으로 할 수 있다는 점에서다. 하지만 부동산 불씨를 살려낼 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 빠져 시장 영향은 미미할 것이라며 아쉬움을 드러냈다. (중략) 보다 강력한 대책이 뒤따라야 한다는 지적도 나왔다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "하우스 푸어 등의 문제는 정부에서 인위적으로 개입한다고 해결되는 것이 아니다"라며 "LTV, DTI 규제를 완화해줘야 비로소 주택 시장이 살아날 것"이라고 지적했다.

 

1. LTV·DTI 규제의 정의와 목적

LTV는 ‘Loan To Value ratio’의 약자로, 담보가치(주택가격) 대비 대출비율을 뜻합니다. 예를 들어 1억원 주택을 구입할 시, 대출자가 얼마나 주택담보대출을 받을 수 있는지를 정하는 것입니다. LTV가 50%라면 1억원 주택에 대해 5천만원까지 대출을 받을 수 있는 것이죠. 또다른 부동산대출 규제의 한 축인 DTI는 ‘Debt To Income’의 약자로, 총부채상환비율, 즉 대출자의 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 가령 소득이 4천만원인 대출자에 대해 DTI가 50%라면, 대출금액(원금)과 이자의 총상환액(원리금)이 2천만원을 넘을 수 없습니다. 대략 2억원 주택의 이자율 5%, 상환기간 20년짜리 주택담보대출의 원리금 상환액이 약 2천만원이라고 할 수 있습니다.

 

(2억원 ✽ 5%) + (2억원 / 20년) = 약 2천만원 이자 상환액 원금 상환액

 

2000년대 ‘주택가격 폭등’ 시기에 과도한 주택가격 상승으로 서민경제가 어려워지고, 가계대출이 급속히 증가해 경제에 위험요소로 자리 잡게 되자, 이에 대응하여 생겨나게 된 제도입니다. LTV는 2002년 8월, DTI는 2005년 8월 각각 도입되면서 가계대출 증가 및 주택가격 상승을 일부 제한하는 효과를 가져왔습니다.

 

2. LTV·DTI 규제완화에 대한 전문가와 부처간 이견

이후로 부동산시장 부양론자 및 금융규제 완화론자들은 계속 DTI 및 LTV 규제 완화를 요구하여 왔습니다. 특히 2008년 글로벌 금융위기 이후로 부동산시장이 급속도로 얼어붙자, 부동산전문가들이 경기활성화를 위해서 주택가격 상승이 필요하다는 논리로 규제 완화를 주장했습니다. 일부 금융규제 완화론자들도 정부의 대출규제는 자유경제 시장논리에 위배된다며 규제 완화 내지 폐지를 주장하고 있습니다. 그러나 대다수 금융학자나 경제학자는 DTI·LTV 규제완화가 위험수위에 다다른 가계부채 문제를 악화시킬 것이라며 반대합니다.

 

부동산 전문가와 금융·경제 전문가 싸우듯, 정부 내에서도 국토교통부와 금융위원회 등 관련 부처간 이견이 계속 대립해 왔습니다. 국토교통부에서는 부동산활성화를 위해 필요한 정책 1, 2순위로 DTI·LTV 규제완화를 내세우고 있고, 가계부채 문제를 해결해야할 책임이 있는 금융위원회는 DTI·LTV 규제완화가 가져올 금융위기를 우려하여 반대하고 있습니다. 최근 서승환 국토교통부장관이 DTI·LTV 규제완화는 신중하게 봐야한다며 한 발짝 불러섰기 때문에 규제완화 논란이 줄어들고 있어 다행이지 않을 수 없습니다.

 

3. LTV·DTI 규제완화로 이득 볼 사람들

DTI·LTV 규제완화가 이루어지면 과연 누가 큰 혜택을 볼까요? 경제관련 전문지나 신문에서는 서민들의 주택구매를 부추기고 있습니다. DTI·LTV 규제 때문에 서민들이 집을 가질 수 있는 기회를 박탈당하고 있다는 논리지요. 그러나 실제 DTI·LTV규제가 완화되면 보다 많은 사람들이 대출을 받아 주택구매시장에 뛰어들어, 대출을 해주는 은행 등의 금융기관은 이자수익을 얻게 됩니다. 또한, 수요-공급 논리에 의해 집사려는 사람이 많아지면 주택소유자가 주택가격상승 이득을 얻습니다. 그리고 다주택자들은 대출규제가 완화되어 더 많은 돈을 대출받아 더 많은 주택을 구입할 수 있습니다. 그 과정에서 건설업자와 중개업자 등 부동산 관련 업계가 얻는 이득도 함께 늘어나게 됩니다. 사정이 이러하기에 부동산전문가와 금융업계에서 계속 DTI·LTV 규제완화를 외치고 있는 것이죠.

 

4. LTV·DTI 규제의 필요성

경실련은 2000년대 초반부터 DTI·LTV 규제를 선도해 왔습니다. 과거 정부의 다양한 부동산

활성화 정책으로 부동산가격이 급등하면 서민경제는 더욱 어려워지고, 불로소득으로 인한 사회적 박탈감과 경제양극화가 우리 사회의 가장 큰 문제가 될 것임을 예견했기 때문입니다.

 

일본에서도 1990년대 초반, 극심했던 부동산 거품이 꺼지며 국가 경제가 큰 위기에 빠진 시기가 있었고, 2008년 미국 금융위기도 부동산가격 거품으로 인한 서브프라임 모기지론 위기에서 출발했습니다. 이미 우리나라도 2000년대 “부동산 불패신화”라는 말이 떠돌 정도로 부동산 거품이 심했습니다. 2008년 글로발 금융위기 이후 부동산 가격이 하락 추세에 있는 것은 그동안 쌓인 거품이 해소되는 자연스러운 현상입니다. 정부가 이를 인위적으로 막고 더욱 큰 거품을 만든다면 회복할 수 없는 경제위기를 불러올 수도 있습니다. 최악의 상황 이전에 하루빨리 거품을 제거해야 하는 것입니다.

 

그러나 정부는 반대로 2008년 금융위기 이후 떨어지는 부동산 가격을 다시 높이기 위해 각종 부동산 활성화 정책과 대출규제완화 정책을 계속해서 내놓고 있습니다. ‘빚내서 집사라’는 정부는 잘못된 정책으로 인해 가계부채 문제만 더욱 악화시켜 2013년말 기준 우리나라 가계부채는 약 1,000조원에 달하고 있습니다. 이 같은 위기 상황에서 DTI·LTV 규제를 더욱 완화한다면, 결국 더욱 커진 거품으로 가계부채발 금융위기가 발생하게 되고 금융시장도 신용경색으로 위기가 찾아올 것입니다. 이러한 위기가 부동산 및 금융 관련종사자 일부에게는 또 다른 성장의 기회가 될 수도 있겠지만, 국민, 특히 저소득층이 입는 타격이 매우 크다는 점을 우리는 1997년 IMF 사태, 2003 카드 사태 등을 통해 경험한 바 있습니다.

자, 여러분, 그래도 DTI·LTV 완화를 통해 빚내어 집을 사고 싶습니까?

 

이기웅 경제정책팀 부장

leekiung@ccej.or.kr