분양원가 세부내역 공개하고 분양권전매제도 폐지하라

 

SH공사가 분양하는 상암지구 5,6,7단지 아파트의 원주민에 대한 특별공급이 지난주 추첨을 거쳐 내일부터 한달일정으로 계약에 들어갈 예정이다. 서울시가 공개한 5․6․7단지 특별공급 아파트의 분양원가는 평당747 ～814만원으로 작년 5월에 분양한 2단지의 같은 평형 아파트의 평당분양가 570만원보다 무려 200만원 정도 높은 가격이다.

이는 무주택 서민의 주거안정에 최선을 다한다는 공기업이 아파트의 분양원가를 과도하게 부풀려 오히려 서민들의 주거불안을 심화시키고 있다는 의혹을 받기에 충분한 것이다. 따라서, 경실련은 서울시가 분양원가의 세부내역을 투명하게 공개하므로써 이러한 불필요한 의혹을 해소하고 무주택 서민주거안정에 최선을 다하는 공기업으로서의 모범을 보여주길 기대한다.

 

첫째, 상암지구 5․6․7단지의 분양원가는 평당 142만원, 19% 부풀려져 있다.

 

서울시가 공개한 대지비에 건교부가 공시한 표준건축비를 토대로 경실련이 추정한 3․5․6․7단지의 분양원가는 평당565만원이고, 서울시가 공개한 상암지구의 분양원가는 평당 707만원이다. 따라서, 서울시가 밝힌 분양원가와 경실련 추정치를 비교하면 서울시가 밝힌 값이 평당 142만원이나 높고, 서울시가 밝힌 분양원가의 19%가 부풀려진 것으로 추정된다. 특히, 6단지의 경우는 평당212만원, 26%로 가장 많이 부풀려진 것으로 추정된다.

 

둘째, 택지비의 용지비, 조성공사비, 이주대책비 등 조성원가의 세부내역을 공개하라!

 

경실련이 정보공개청구를 통해 SH공사로부터 받은 ‘상암지구 공동주택용지 택지공급현황’에 의하면 서울시는 상암지구 전체를 SH공사에 수의계약으로 공급하였으며, 3․5․6․7단지의 경우 총4만1천18평을 2,163억원에 공급하였다. 평당택지비는 3단지가 203만원으로 가장 저렴하고 5, 6, 7단지는 285～306만원이다(별표 참조).

그러나 택지수용에서부터 조성 및 공급까지 소요된 조성원가의 세부내역은 공개하고 있지 않다. 택촉법에서 규정하고 있는 택지조성원가 산정표에 의하면 조성원가는 용지비, 조성비, 이주대책비, 판매 및 일반관리비 등을 포함한 금액이다. 따라서, 서울시가 공개한 택지비가 소비자권익보호와 서울시의 투명성 확보라는 취지에 부합되려면 조성원가의 세부내역에 대해서도 반드시 공개되어야 한다.

더군다나 서울시가 택지개발사업주체임에도 불구하고 택지조성공사 및 공급가 산정을 위한 감정평가 등은 SH공사가 진행하는 등 서울시와 SH공사간의 업무처리과정이 일반적인 택지개발사업의 과정에도 어긋나고 있는 만큼 이에 대한 서울시와 SH공사의 적극적인 해명이 필요하다.

 

셋째, 건축비의 공종별 세부내역을 투명하게 공개하라!

 

건축비의 경우 건교부가 고시한 표준건축비의 최고치가 평당288만원이다. 또한, 언론보도에 따르면 평당 340만원이면 마감재도 타일이 아닌 천연대리석을 사용하고 세면기, 변기 등도 해외명품으로 사용할 수 있는 등 ‘호텔 수준’의 건축물을 지을 수 있다(경향신문, 2004. 2). 따라서, 이를 감안할 경우 서울시가 제시한 건축비(기타 비용 포함) 500만원대는 지나치게 높은 금액이다.

또한, 실제로 SH공사와 상암지구 아파트 건설공사를 도급한 건설업체와의 계약금액과 비교하여도 엄청난 차액이 발생하고 있다. 6단지의 경우 일성건설(주)과 계약한 금액은 총252억원으로 평당138만원이며, 7단지의 경우 진흥기업(주)과 계약한 금액은 총346억원으로 평당137만원이다. 따라서, 6, 7단지의 도급공사비와 서울시가 밝힌 건축비를 비교해보면 각각 평당 361만원, 293만원이나 차액이 발생하고 있으며, 이는 건축비의 70%정도를 차지하는 금액으로 설계비와 감리비를 감안한다 하더라도 차액이 엄청나게 많이 발생한다.

결과적으로 서민주거안정을 위해 최선을 다한다는 서울시가 오히려 건축비를 과도하게 부풀려 서민들의 주택난을 심화시킨 다고 밖에 볼 수 없는 상황에 이른 것이다. 따라서, 서울시는 이러한 불필요한 의혹을 해소하기 위해서라도 건축비의 공종별 세부내역을 투명하게 공개하고, 그 내역을 분양계약서에 의무적으로 첨부하여야 할 것이다.

 

넷째, 부동산투기 조장하는 분양권전매제도를 전면폐지하고 후분양하라!

 

이번에 상암지구를 특별분양받는 계약자들은 지난 10월에 개정된 ‘주택공급에관한규칙’에 의거 분양계약체결 후 1회에 한해 분양권전매가 허용된다. 그러나 특별공급 아파트의 분양가가 상암지구 시세보다 3～40%정도 저렴한 상황에서 분양권을 허용하는 것은 정부와 서울시가 부동산투기를 조장하는 것이나 다름없으며, 원주민의 거주권을 보장해주는 정책인 특별공급의 취지를 정부가 나서서 시세차익을 보장해주는 정책으로 변질시키는 것밖에 되지 않는다. 

더군다나 지금처럼 선분양제하에서의 분양권전매 허용은 정부가 투기적 가수요를 조장하고 분양가 폭등을 방치하겠다는 것인 만큼 분양권전매제도는 전면폐지되어야 하며, 공공택지의 모든 아파트는 후분양제로 전환되어야 할 것이다.

 

다섯째, 모든 공공택지는 공영개발하여 공공소유주택을 확충하라!

 

경실련 추정에 의하면 2000년 이후 수도권에서 공급된 공공택지에서 7조원 이상의 불로소득이 발생하였으며, 이를 민간주택건설업체와 공기업이 독점하였고, 그만큼의 비용이 아파트거품을 형성하여 집없는 서민들에게 부담지워진 것으로 나타났다. 또한, 상암지구의 경우도 서울시가 밝힌 자료에 의하면 분양수익이 1,000억원 이상이고, 수익률도 40%이다.

서울시는 분양수익을 서민주거안정과 임대주택 마련을 위한 재원으로 사용하겠다고 밝혔지만 이는 공기업이 서민주거안정을 명분으로 집장사하여 공기업 배만 불리겠다는 것과 다름없으며 공기업의 취지에도 맞지 않을뿐더러 서민주거안정 재원은 서울시 예산의 일정부분을 안정적으로 확보하는 것이 더욱 바람직할 것이다.

경실련은 더이상 공공택지에서  민간건설업자와 공기업이 폭리를 취하도록 내버려 둘 것이 아니라 공영개발하고 공공소유주택을 확충하여 무주택 실수요자들이 저렴하게 아파트에 입주할 수 있도록 할 것을 촉구한다.

또한, 투자재원으로는 국민들에게 거두어들인 국민연금 등을 주택건설에 직접 투자할 수 있도록 허용하되, 국민연금 사업자는 아파트를 대규모로 건설하여 저렴한 가격으로 장기임대아파트를 안정적으로 공급함으로써 주거안정의 목적을 달성할 수 있도록 하여야 한다.

결론적으로 공공택지개발지구에서 공공부문에 의해 공급하는 아파트는 서민주거안정을 위해 분양원가수준에 지속적으로 공급하여 돈 없는 무주택 서민들이 원가 수준에서 구매할 수 있도록 해야 하며, 공급자위주로 만들어진 주택정책은 소비자 중심의 주택정책으로 개혁해야 한다.

따라서, 서울시뿐 아니라 모든 공기업이 공급하는 아파트와 공공택지에서 공급되는 아파트는 모두 분양원가의 세부내역을 공개해야 한다. 나아가 정부는 민간 주택건설업자들이 누리고 있는 선 분양특혜, 공공택지의 독점참여와 분양권, 시세의 절반가격으로 추첨 분양하는 택지공급제도, 분양가 자율결정권 등의 공급자 특혜를 전면중지하되, 분양가자율화에 맞게 전면후분양제 이행하고, 연기금을 적극적으로 투자하여 공공택지는 공영개발하고 공공소유주택을 확충하여야 한다.

 

[문의 : 아파트값거품빼운동본부 02-766-5628]