경제정의실천시민연합·경향신문·좋은정책포럼이 공동 구성한 ‘대선 10대 의제 검증단’이 10일 한나라당 대선후보들의 부동산 정책을 검증한 결과 이명박 후보는 정책의 완성도 평가에서 C등급을, 가치성 평가에서 D등급을 받았다. 박근혜 후보는 완성도와 가치성에서 모두 C등급으로 평가됐다. 홍준표 후보는 완성도 C등급, 가치성 B등급을 받았고 원희룡 후보는 두 항목 모두 B등급으로 평가됐다.

이후보는 투기적 수요를 주택가격 상승의 원인으로 진단하면서도, 공급 확대를 주된 해결책으로 제시한 것으로 나타났다. 박후보의 경우 아파트 원가공개에 반대하고, 공공주택 확충이나 재개발·재건축의 공익성 확보 등에 다소 부정적 입장으로 분석됐다. 홍후보의 경우 주택을 재테크가 아닌 주거 수단으로 전환한다는 취지가 인정을 받았고, 원후보는 부동산세제 정비 등 주택 문제의 본질에 가장 잘 접근한 것으로 평가됐다.

이명박 후보 - 공약 완성도C 공약 가치성 D 
공급이 유일한 대책...투기방지책 빠져
 
■총평

후분양제, 임대소득 과세, 개발이익 환수, 공공주택 확충 등 현안에 대한 답변은 매스컴에서 언급된 원론적 수준에 머무르거나, 종합적으로 검토해야 한다는 수준에 그쳐 구체적 실현 방안을 제시하지 못한 것으로 평가됐다.

주택 문제의 원인으로는, 수요 증가에 비해 공급이 적어 주택 가격이 급등했고, 수요 증가는 과잉유동성에 의한 투자처 물색이 요인이라고 지목했다. 투기적 수요의 증가에 의한 주택가격 상승을 원인으로 진단하면서도 투기적 수요에 부응하는 공급 확대를 그 대안으로 제시하는 것은 옳은 방향이 아니다.

또 공급 확대의 방법으로 용적률 상향을 통한 재개발·재건축 활성화를 제시하고 있으나, 과거 주거지역 용적률을 400%까지 허용함으로써 도시기반시설 부족 등으로 엄청난 사회적 비용을 치렀던 경험을 간과하고 있다. 아울러 용적률 완화는 과거의 부동산 투기 열풍을 재연하게 될 것이 자명함에도 불구하고, 개발이익 환수 방안을 제시하지 않고 있어 합리적인 정책으로 보기 어렵다.

결국 이명박 후보의 부동산 정책은 공급을 확대해도 모든 문제가 해결되지 않음이 분명함에도 공급 확대만을 유일한 해결책으로 판단하고 있는 것으로 보인다.

용적률 상향땐 기반시설 부족, 개발이익 환수 방안 없어 '맹점'

■세부평가

문:부동산에 대한 핵심 정책은.

‘주택공급 확대로 가격 안정’ ‘신혼부부 주택공급’이라고 답변했다. 우선 주택공급 확대로 가격을 안정시키겠다는 주장은 ▲용적률 상향 ▲택지공급 확대 ▲도시 재개발 확대 ▲과도한 규제 완화로 공급이 늘면 가격이 안정된다는 것을 의미하는 것으로 보인다. 그러나 이는 공급이 늘어도 가격이 폭등했던 최근 경험을 반영하지 않은 것이며, 공급 확대로 나타날 가격 폭등과 과열에 대한 대비책이 없어 실효성이 의문시된다.

신혼부부 주택 공급 정책은 주택정책인지, 출산정책인지 분명치 않다. 저소득층 주거 안정을 위한 임대주택 확보에도 재원 등 여러 문제로 어려움을 겪는 현실에서 노년층, 무주택자 등 일반 수요자들의 상대적 불이익을 보완할 대안도 제시하지 않았다.

문:후분양제 및 선분양 사업자에 대한 원가공개 의무 부과에 대한 의견은.

민간과 공공부문의 후분양제 도입에 찬성하지만 구체적 실행계획은 없는 것으로 보인다. 공급 확대로 가격 안정을 이루겠다는 정책 기조에 비춰볼 때, 공급자 중심의 정책을 선호하고 실수요자인 무주택 서민들을 위한 배려는 소홀한 것으로 볼 수 있다.

문:임대소득 과세에 대한 입장은.

‘소득 있는 곳에 세금 부과’라는 원칙 아래 임대소득세 부과에 찬성하고 있다. 그러나 임대사업자의 자진신고를 유도해야 한다는 방향만 제시해 실현 의지가 약하다. 또 임차인에게 소득공제를 인정하지만 소득공제의 한도나, 소득공제 확대에 따른 문제에 대한 언급이 없다.

문:개발이익 환수 수준을 높여야 한다는 데 대한 견해는.

개발이익에 따른 대규모 불로소득은 반드시 환수해야 한다고 답했다. 그러나 방향에 동의했을 뿐 구체적 방법은 제시하지 않았다. 부동산 문제의 원인을 제대로 진단하지 못하고 있다고 판단된다.

문:재개발·재건축 투명화 방안은.

개발이익을 노린 투기, 부정부패, 사업 불투명성 등에 대한 대책에 대해 ‘교육’으로 해소할 수 있다고 답변한 것은 다소 엉뚱하고 지엽적이다.

■과거 행적 검증

주택과 부동산 문제에 대한 이명박 후보의 공약과 과거 행적은 일치하고 있는 것으로 판단된다. 이후보의 공약은 공급 확대와 도심 재개발을 중심으로 하고 있는데, 이는 서울시장 시절부터 일관된 입장이다. “재개발, 재건축 사업이 더욱 활발하게 추진될 수 있도록 다양한 지원을 하고 이를 어렵게 하는 제도들을 고쳐 나갈 것”(2002년 7월 서울시장 취임사) 등이 그것이다.

서울시장 시절에는 강남 집값 폭등과 투기적 성격에 대한 비판적 입장을 몇 차례 밝혔다. “강남의 부동산 값을 잡기 위해…투기적인 재건축은 막고 강남 재건축 아파트 가격을 지속적으로 감시할 계획”(2003년 6월 중앙일보) 등의 발언이 기록돼 있다. 2004년에는 상암동 아파트의 분양원가를 공개함으로써 분양원가 논쟁을 촉발시키기도 했다.

그러나 이후보가 제시한 공약들은 대체로 과거 발언들과 차이가 있다. 이후보가 공급대책의 핵심으로 지목하고, 투기적 요소가 있다고 인정한 재건축 대책에서 정작 투기적 가수요를 차단할 개발이익 환수 대책은 없고 규제 완화를 주장하고 있다. 또 주택에 대한 인식의 전환이 필요하다고 밝히며 주거권 선언까지 언급했지만, 핵심 내용이 될 임대주택 확충에서는 방향성만 언급하고 있을 뿐이다. 

박근혜 후보 - 공약 완성도C 공약가치성C 
  원가공급 내세우나 서민희망과 큰 차이

■총평

서민용 원가아파트 공급을 가장 큰 정책과제로 하고, 세금부담 증가 속도의 조절과 재건축 규제 완화를 주요 과제로 설정하고 있다. 그 외에 후분양제의 점진적 추진을 주장하고 있으나 그 구체적 시기와 방법은 제시하지 않고 있다. 원가공개에 대해서는 반대 입장이다.

공공주택 확충에 있어서 국민들의 임대주택 선호도가 낮다는 이유로 신중한 접근을 주장하고 있다. 기존 임대주택의 문제점을 해결하는 것보다, 시세차익이 발생하는 주택을 공급해 주택을 분양받음으로써 불로소득을 보장하는 데 더 무게중심을 두고 있는 것으로 보인다. 결국 주택이 거주의 수단이 아닌 투자의 수단으로 인식되는 일부 현실을 더욱 장려하는 정책이 될 우려가 있다는 판단이다.

박근혜 후보의 부동산 정책은 일반 국민에게는 불로소득 보장을 통한 자산증식 기회 부여, 민간개발업자에게는 안정적 사업구도의 실현으로 요약할 수 있다. 민간사업자의 안정적인 사업은 소비자의 피해를 담보로 할 수밖에 없다는 점을 생각하면 이 같은 정책 기조는 서민들의 희망과는 차이가 있는 것으로 평가된다.

'자산증식 보장' 투기조장 가능성, '稅 부담 속도조절'도 현실감 결여

■세부평가

문:집값·부동산 문제에 대한 핵심 정책 두 가지는.

‘원가 아파트(국가시행분양제)’와 ‘세금부담 증가속도 조절’이라고 답변했다. 여러 가지 투기방지대책을 수립했다고는 하나 근본적으로 문제를 해결하는 방식으로 평가되지는 않는다. 특히 세금부담 증가속도 조절의 필요성으로 ▲부동산 공시가격 현실화 ▲과표 적용률 상승 ▲부동산 가격 상승을 들고 세금 부담이 시민들에게 ‘징벌’로 여겨지고 있다고 분석했는데, 이러한 인식은 조세 거부감을 확산시킬 우려가 있다. 만약 부동산 세금 부담이 지나치게 높아 서민들이 감당할 수 없다면, 공시가격 현실화나 과표 적용을 문제삼기보다 세율을 조정하는 정책이 옳은 것으로 판단된다.

문:후분양제 도입 및 선분양 사업자에 대한 원가공개 의무 부과에 대한 의견은.

후분양제가 물건을 보고 사는 ‘거래의 기본원칙’에 부합한다면서도, 후분양제로 인한 자금 조달 어려움·공급 부족·비용 상승 등의 문제점을 보완해 점진적으로 추진해야 한다는 입장이다. 또 민간 사업자의 원가 공개는 원칙적으로 반대한다고 밝혔다. 민간 사업자를 최대한 보호해야 한다는 입장에서 비롯된 것으로 보이지만, 이로 인한 소비자 피해에 대한 대책은 제시하지 않았다.

문:임대소득 과세에 대한 입장은.

임대소득 누락을 방지하고, 실제 소득보다 줄여서 신고하는 것을 밝혀내는 과정이 중요하다고 답변했다. 그러나 임대소득자의 자진신고를 유도해 과세할 방법이나 전·월세금의 소득공제 한도 등에 대한 구체적 제시가 없어 선언적 수준에 그칠 우려가 있다.

문:개발이익 환수 수준을 높여야 한다는 데 대한 견해는.

개발이익 환수에 대한 기본적 문제의식과 확대에 동의하고 있다. 하지만 개발이익의 환수율이나 산정 시점 등 구체적 부분은 미흡하다. 개발이익이 부동산 가격 상승의 핵심 요인임을 감안하면, 부동산 문제의 진단과 해법이 종합적이지 않고 아이디어로 접근하려는 경향이 있는 것으로 보인다.

문:공공(임대)주택 확충 방안은.

임대주택 공급 증가에 동의하면서 택지공급 방안으로 농지·산지·그린벨트 규제 완화를 들고 있다. 그러나 무분별한 토지규제 완화는 부동산 투기 과열과 불로소득자 양산을 가져올 수 있어 보완책도 함께 제시돼야 한다.

문:재개발·재건축의 투명화 방안은.

시공사 등의 음성적 자금 지원 등을 차단하기 위해 사업 초기 비용을 대여·지원하는 방안을 마련하고, 위법행위자에 대한 제재를 강화해야 한다고 답했다. 또 재건축아파트의 임대주택 건설 의무화와 재건축부담금제로 인한 공급 부족이 부동산 가격 폭등의 원인이라고 분석했는데, 이는 임대주택 확충에 찬성한다는 답변과 상충된다.

■과거 행적 검증

주택·부동산 문제에 대한 박근혜 후보의 인식은 명쾌하고 일관돼 있다. “집이 있는 가구에 대해선 수요와 공급의 시장원리에 따르게 하고, 집이 없는 가구에 대해선 그런 것만 갖고 충족 못 시키니 정부가 나서야 한다(2006년 12월 동아일보)”는 말이 박후보의 인식을 대변한다. 즉 경제력 있는 사람들은 시장에서 거래를 통해 해결하고, 경제력이 약한 서민들은 국가가 책임져야 한다는 것이다.

이런 배경에서 부동산 정책의 핵심 대책으로 제시한 원가아파트(국가시행아파트) 제도가 만들어진 것으로 볼 수 있다. 부동산 관련 세금에 대해서는 일관되게 내려야 할 것을 주장하고, ‘징벌’이라는 표현을 하고 있지만 과거에는 “보유세와 양도세는 조세저항이 없는 선에서 점진적으로 올려야 한다(오마이뉴스)”고 밝히면서 부동산시장 안정을 위한 종합부동산세 인상 등의 조세정책을 수용하는 경향도 보인 바 있다. 

홍준표 후보 - 공약 완성도C 공약가치성 B
   '성인 1인 1주택' 선언 수준 그쳐
 
■평가

부동산 정책에 대해 전반적으로 현 수준 유지 입장이 강하며, 대안으로 ‘반값아파트(토지임대부 분양주택)’ 공급과 ‘성인 1인 1주택제’ 도입을 제시하고 있다. 토지임대부 분양주택은 주택을 재테크가 아니라 주거 수단으로 전환한다는 데 긍정적 의미가 있다. 그러나 수도권에 산재한 국·공유지에 주택을 지어 분양하는 데 대한 국민적 합의가 선결돼야 한다. 성인 1인 1주택제는 구체적 방안이 없어 선언적 수준에 그치고 있다. 성인이 1인 1주택을 갖지 못한 경우 국가가 어떤 책임을 부담해야 하는지와 추가 재원이 필요치 않다는 부분은 좀더 연구가 필요하다고 판단된다.

공공부문의 후분양 찬성, 민간부문의 선분양 유지라는 입장은 현실성은 있으나 소비자들의 권익보호와 주택공급체계 정상화 관점에서는 미흡한 것으로 평가된다. 이미 정부가 2008년부터 후분양제를 단계적으로 도입하기로 결정한 사실에 비춰볼 때 실현 의지가 약해 보인다. 부동산 임대소득 과세에 대해 찬성하고 조세 부과시 조세 전가를 차단하기 위해 임대료 인상을 제한하는 방안을 제시하고 있지만, 구체적 임대료 인상 제한에 대해서는 방안을 내놓지 않았다.

개발이익 환수제의 경우 현행 제도 유지를 주장하면서도 1가구 1주택의 경우는 반대하고, 서민주택의 1가구 1주택자는 면제를 주장하고 있어 오히려 현행 제도보다 후퇴한 것으로 판단된다. 환경부와 건교부를 통합한 국토환경부 신설 및 주공·토공 통합을 분명하게 밝힌 점은 우월성이 있다.

■과거 행적 검증

홍준표 후보의 공약과 과거 행적은 일치하고 있는 것으로 판단된다. 홍후보는 “국가가 장기적으로 국·공유지를 비축해 토지가 공공재라는 인식이 일반화되도록 해야 한다”(2007·6월 경향신문)고 발언한 데서 보듯 토지와 주택의 공공성을 인정하고 있는 것으로 보인다. 요약하면 ‘중산층 이하 계층의 주거 안정과 토지 공공성 강화를 강조하되, 부분적으로 중산층·고소득층을 배려’하는 방향이다. 반값아파트, 성인 1인 1주택제를 핵심 공약으로 제시해 일관성을 갖고 있는 것으로 보이며 국회 활동에서도 이런 입장을 유지하고 있다. 

원희룡 후보 - 공약완성도B 공약 가치도B 
불로소득 환수 구체 대안제시
  
■평가

한나라당 4인의 후보들 중에서 주택 문제의 본질에 가장 잘 접근하고 있는 것으로 판단된다. 핵심 정책인 ‘1가구 1주택 정책’의 내용은 주택에 대한 인식을 주거 개념으로 전환하고 불로소득의 강력한 환수, 공기업 소유 토지의 공공임대, 신도시의 공영개발을 통한 공공주택 공급 확대로 요약할 수 있다. 심각한 주택문제를 위해 다양한 관점에서 분석하고 해결하려는 노력이 돋보인다.

부동산 관련 세제 정비를 또다른 핵심 과제로 선정하고 법령 및 구체적 추진 방법과 일정을 제시한 것은 긍정적이지만 근로소득세 폐지, 법인세 감면은 소득이 많은 사람에게 혜택이 많은 제도이므로 더욱 신중한 연구가 필요하다.

선분양 허용 조항을 관련 규정에서 삭제해 시장에서 선분양과 후분양을 선택하도록 하는 것은 선분양에 익숙한 현행 제도를 바꾸는 데 한계가 있어 보인다. 부동산 임대소득 과세의 경우 임대소득자의 자진신고 및 인센티브 부여, 임차인의 전·월세금 소득공제, 임차인에게 실질적인 세부담 전가 차단, 임대료조정위원회 등의 정책 대안을 내놓아 현실의 문제를 잘 반영한 것으로 평가된다.

개발이익 환수를 위한 구체적 부담수준을 제시하고 개발이익 산정시점에 대해 ‘개발 정보’가 생성된 시기라고 밝힌 점 등은 불로소득의 환수라는 방향성과 정책의 구체성이 적절히 조화되고 있음을 보여준다. 그러나 개발이익 환수와 관련, 과거에 후퇴한 토지공개념을 부활시키는 데는 어려움이 예상된다.

■과거행적 검증

원희룡 후보의 공약과 과거 행적은 일치하고 있는 것으로 판단된다.

원후보는 “부동산 문제를 해결하려면 그로 인한 불로소득을 환수해야 한다. 자산이 자산을 낳고 부동산을 가진 자가 부동산을 더 가지는 양극화 속에서 서민이 느끼는 절망과 분노를 직시해야 한다”(2007년 6월 경향신문)며 부동산을 우리 사회가 당면한 가장 큰 문제로 지목하고 있다. 이를 위해 개발이익 환수, 원가 공개, 후분양, 임대주택 확충 등을 주장했고 이번 공약에서도 거의 제시됐다. 

한나라 주자 4人 정책평가 방법 및 총평
 
■평가방법

▶대선 10대 의제 검증팀은 후보자들에게 해당 의제를 해결하기 위한 핵심 정책 2가지를 제시할 것과 관련된 쟁점에 대한 후보자들의 명확한 입장을 드러낼 수 있는 공통질문을 작성했다. 공약의 완성도와 가치성을 A, B, C, D등급별로 평가한다는 점을 미리 밝히고 10대 의제에 대한 후보자들의 답변을 회수했다.

▶경제1, 경제2, 사회1, 사회2팀으로 구성된 10대 의제 검증팀은 후보자들이 제출한 공약을 완성도(세부평가기준 : 실현가능성, 구체성, 타당성)와 가치성(세부평가기준 : 적실성, 개혁성, 비전 정도)으로 나눈 평가 기준에 따라 점수를 부여하고 평가 내용을 작성했다. 각 의제에 대한 5~6명의 전문가들의 평가 등급과 의견을 취합하여 후보자별로 완성도와 가치성에 대한 평가 결과를 각각 A, B, C, D등급으로 평가하고 평가서를 작성했다. 취합된 등급별 평가와 평가서는 평가단에 참여한 모든 전문가들의 최종 검토를 거쳐 발표된 것이며, 각 의제에 대한 평가 결과는 특정 전문가만의 평가는 아니다.

▶후보자들의 과거 행적과 공약의 일치성에 대한 평가는 후보자들이 제출한 기초자료 및 지난 4년간의 언론보도 내용, 그리고 의정 활동에 대한 검색 결과를 취합하여 평가단이 검토한 후 공약과 과거 행적에 대해 일치, 보통, 불일치로 서술하는 형태로 평가 결과를 작성했다.

■ 검증단 (경제1분과)

▲ 검증위원 : 백인길 대진대 교수.경실련 도시개혁센터 정책위원장 / 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장 / 황도수 변호사.경실련 시민권익센터 운영위원장 / 박훈 서울시립대 교수 / 이원희 한경대 교수 ▲ 간사 : 윤순철 경실련 시민감시국장

■과거행적 총평

한나라당 후보들의 부동산 정책의 특징은 그동안 한나라당이 견지한 공급 확대, 세금 감면, 규제 완화 등의 틀에 고정돼 있고, 한나라당의 16대 대선 공약과 비교해도 변화가 없다. 최근 몇 년간 부동산이 양극화의 원인이 돼 우리 사회의 공동체 기반을 무너뜨리고 있음에도 근본적인 해결 방안을 찾지 못하고 있는 것으로 보인다. 때문에 후보들이 제시한 부동산 공약도 후분양제 도입과 원가 공개, 개발이익환수제 강화, 재개발·재건축의 투명성 등 근본적 의제들에 대해 원론적 언급에 그치고 임대주택 확충, 국가시행아파트, 반값아파트 등 단편적인 아이디어를 제안하는 수준이다. 2003년 이후 당에서 부동산 특위를 두 번이나 구성했지만 서민을 위한 정책을 내놓고 정부·여당과 경쟁하기보다 정부의 정책 실패에 따른 반사이익을 얻으면서 근본 문제를 간과한 것으로 보인다.

[문의 : 경제정책국 02-3673-2141]