국토부가 50만 표준지에 대한 공시지가를 발표하면 이를 기준으로 개별지자체장들은 총 3,143만 필지의 개별공시지가를 결정공시한다. 개별지 가격은 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 부동산 과세와 각종 부담금의 기준이며, 개별지가격이 공개됨으로써 우리나라 부동산총액도 알 수 있다.

 

그러나 조작왜곡된 표준지 가격에 의해 엉터리 개별지가격이 탄생되었고, 이는 부정확한 부동산통계 구축 및 막대한 세금누락으로 이어지고 있다.

 

 

엉터리 개별지가격은 국토부가 조작한 표준지가격이 주범

 

개별공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 정해진 비준표에 따라 산출된다. 따라서 조작된 표준지 가격은 고스란히 엉터리 개별지 가격으로 이어진다. 실제로 서울의 요충지에 위치하고 최근 매각된 대형빌딩의 경우 공시지가의 시세반영률은 31%에 불과했다.

 

<표> 대형빌딩 공시지가 vs 토지시세

(단위 : 백만원/평)

매각년도	건물명	위치	공시지가	토지시세	시세 반영률
강남	ING 타워	강남구 역삼동	99	315	31%
	한솔 빌딩	강남구 역삼동	87	300	29%
	데이콤 빌딩	강남구 역삼동	84	243	35%
	스타 타워	강남구 역삼동	54	184	29%
강북	센터원	중구 수하동	76	291	26%
	서울 스퀘어	중구 남대문로5가	67	278	24%
	삼성전자 태평로	중구 태평로	82	230	36%
	파크원 오피스2	영등포구 여의도	28	97	29%
평균			62	201	31%

주1) 공시지가는 매각년도 기준.

주2) 토지시세는 매각액에서 서울시가 고시한 건축비를 제한 금액. 센터원의 경우 아직 건축비가 고시되지 않은 관계로 인근 비슷한 시기에 건축된 페럼타워(2010년 완공)의 3.3㎡당 건축비(건물시가표준액) 310만원을 적용.

자료 : 경실련 보도자료, 2011. 12. 1

 

 

특혜로 선정된 밀실감정이 가격조작의 원인

 

<표> 검증을 위한 감정평가사 선정 관련 규정

관련법	주요 내용	비고
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제19조	1. 최근 2년간 계속하여 표준지의 공시지가 또는 표준주택가격을 조사평가한 실적이 있는 감정평가업자	해당 표준지가격을 조사평가한 감정평가업자가 검증
	2. 최근 2년간 업무정지처분을 3회 이상 받지 아니한 감정평가업자

 

표준지가액에 기초한 개별공시지가가 산정되면 지자체장들은 이를 세 개의 감정평가사에게 검증받는다. 하지만 감정평가사들은 공정한 경쟁을 통해 선정되는 것이 아니라 국토부가 지정한 감정평가사로 해당 표준지가격을 조사평가한 자들이다. 이처럼 표준지가격을 조작왜곡한 감정평가사들이 개별지가격까지 검증하면서 엉터리 개별지 가격의 개선을 방해하고 있다.

 

 

 

 

감정평가사들의 감정평가 조작은 한국감정원 부지 매각사례에서도 확인된다. 지난해 10월 공기업 지방이전으로 매각된 삼성동 한국감정원의 경우 공시지가 발표 10개월만에 매각을 위한 감정평가액이 2배나 상승했다.

 

 

책임없는 허수아비 위원회의 조작 동참

 

감정평가사의 가격검증이 끝나면 부동산평가위원회의 심의를 거친다. 부동산평가위원회는 중앙과 지방으로 구분되며, 위원회 당 10~15인으로 구성되는 만큼 전국적으로 수천명의 위원들이 참여하고 있다. 하지만 이 과정에서도 엉터리 개별지 가격은 개선되지 않는다. 오히려 책임지지 않는 전문가 위원회가 엉터리 가격을 조장하는데 동참함으로써 절차상의 명분만 제공하는 댓가로 막대한 세금을 낭비하고 있다.

 

 

엉터리 공시지가로 1%에게 연간 수십조의 특혜제공

 

각종 부동산세금 및 부담금의 기준이 되는 공시지가가 시세를 반영 못 하면서 막대한 세금이 줄줄 새고 있다. 특히 공시지가에 기초해 재산세, 종부세 등이 부과되는 상가업무용 빌딩과 토지 등 비주택용 건물의 소유자들은 엉터리 과표로 인해 시세의 3~40%에 불과한 세금을 부담하고 있다. 시세에 근접한 공시가 산정으로 시세 7~80%의 세금을 부담해야 하는 아파트 소유자들에 비해 막대한 특혜를 제공받는 것과 같다.

 

엉터리 과표에 기준해서 부과된 재산세, 종부세 등의 보유세는 2010년 기준 약 13조원이다. 과표가 시세의 3~40% 수준임을 감안하면 시세기준 보다 최소 20조원 정도는 세금부과가 이루어지지 않음을 보여준다. 또한 아파트 소유자와 동일한 시세의 7~80% 수준으로 부과할 경우보다 최소 10조원의 세금이 누락되는 것으로 추정된다. 따라서 그만큼의 세금특혜가 1%에 불과한 부동산부자와 재벌들에게 제공되고 있다고 볼 수 있다.

 

 

박원순 시장에게 묻는다.

 

[1] 2012년 표준지 공시지가가 시세를 제대로 반영하지 못하면서 개별공시지가 역시 시세와 동떨어진 엉터리 가격으로 산정될 수 밖에 없는 상황이다. 서울시장은 엉터리 표준지가격의 재검토를 지시할 의향이 있는가?

 

[2] 정확한 공시지가 산정을 위해 공시지가를 ‘적정가격’이란 애매모호한 표현이 아닌 ‘시세’에 기준한다는 내용 등을 포함한 공시지가 산정관련 자체지침이나 기준을 마련할 의향이 있는가?

 

[3] 관련법에 규정이 없음에도 불구하고 엉터리 표준지가격을 조사평가한 감정평가사들이 국토부의 낙하산방식으로 지정되어 개별지 가격을 검증하고 있다. 이를 거부하고, 공개입찰을 통해 조사평가자를 선정하여 개별지 가격을 공정하게 검증하고, 이들의 실명을 공개할 의향이 있는가?

 

[4] 책임지지 않는 들러리위원회를 해산하고 표준지선정부터 개별지가격 결정까지의 전 과정을 상시공개하는 등 공시지가 산정의 투명성을 제고할 의향이 있는가? 끝. 

 

 

※ 별첨. 개별지 공시지가의 조작원인 및 해법